В новый мир!

После революции дворянские усадьбы, купеческие особняки, доходные дома превращались в коммуналки, общежития «социалистического быта», их приспосабливали под различные частные конторы, госучреждения. Новые хозяева старались при этом задействовать любые помещения: дворницкие, комнаты для прислуги, поварские, хозяйственные «службы» — конюшни, флигели, сараи и т.д.

«По окончании гражданской войны и по мере налаживания мирной жизни и становления нового строя прирост населения крупных городов был очень бурным: сюда бежали от коллективизации, на новые промышленные предприятия рекрутировались рабочие и т.п. После Великой Отечественной войны проблема дефицита жилья усугубилась массовыми разрушениями, – рассказывает Сергей Крючков, директор по проектированию компании Rose Group. – В результате, любой угол обживался и даже вспомогательные постройки не были исключением».

В 60-е годы по мере введения в эксплуатацию массового индустриального жилья коммуналки начинают постепенно расселяться, продолжает эксперт. Флигели и дворницкие, служившие жильем в 30-е и 40-е годы, переводятся в нежилой фонд. В последние советские годы многие исторические здания в центре Москвы оказались заняты различными конторами, включая ряд доходных домов в районе Арбата и Пречистенки, изначально построенных как роскошное жильё. В 90-е многие советские организации, превратившиеся в акционерные общества, но не справлявшиеся с рыночной конкуренцией, существовали в основном за счёт сдачи в субаренду занимаемых ими площадей. «По существу, основной метод редевелопмента в исторической части Москвы и Санкт-Петербурга состоял тогда в покупке таких умирающих компаний, единственным ценным активом которых была принадлежащая им недвижимость», – констатирует Сергей Крючков.

Оксана Дивеева, руководитель блока по реализации недвижимости бизнес- и элит-класса компании «БЕСТ-Новострой», отмечает, что пожар 1812 года погубил практически всю деревянную Москву: «Основная часть наших памятников относится ко второй половине XIX-началу XX века. И Октябрьская революция 1917 года весьма серьёзно повлияла на дальнейшую судьбу многих из них. А новое потрясение пришло с приватизацией 1991 года, когда значимая часть исторических объектов в центре столицы заимела частных собственников и начала использоваться под их нужды, в основном личный особняк, представительство крупной компании или банка».

Оптом и в розницу

«Отношение к историческим объектам у покупателей элитной недвижимости разное, в зависимости от их статуса и ценности для государства и истории, –утверждает Егор Левченко, директор департамента коммерческой недвижимости Kalinka Group. – С одной стороны, старинные объекты всегда находятся под пристальным вниманием инвесторов, которые стараются заполучить дефицитный товар. Особым спросом пользуются особняки в аварийном состоянии, стоимость которых после реконструкции может возрасти в десятки раз. С другой стороны, владение объектом, являющимся памятником архитектуры, влечёт проблемы с перепланировкой, переоборудованием и так далее, вплоть до согласования количества розеток в помещении».

«Постройки, примыкающие к историческому зданию, принадлежавшие когда-то владельцу роскошного особняка, выполнявшие функции конюшен или людских, обычно составляют комплекс вместе с основным зданием, и точно так же охраняются государством, – продолжает эксперт. – Это значит, что владение ими налагает на собственника такую же ответственность, как и владение дорогим особняком. Поэтому подобные строения редко приобретаются отдельно, хотя такие случаи известны.

Дом Дениса Давыдова на Пречистенке после его смерти обзавёлся двумя флигелями, долгое время служившими новой хозяйке в качестве лавок и мастерских. Сегодня усадьба отреставрирована и находится в частных руках. Известное кафе на Поварской улице, д. 52/55, с. 2 разместилось прямо в здании бывшей конюшни.

Стоимость подобных предложений формируется не в зависимости от их исторической ценности, а в зависимости от локации. К примеру, средняя ставка аренды на Поварской улице составляет 35 тыс. руб. за кв. м в год. Примерно столько заплатит арендатор, допустим, той же бывшей конюшни в этой локации, и возможно, даже не будет знать, для чего использовалось когда-то помещение, в котором сегодня он открыл кафе.

Очевидно, что стоимость покупки или аренды здания-пристройки, флигеля или бывшей дворницкой будет значительно ниже стоимости офисного особняка, к которому они примыкают. Но размер платы будет формироваться с учётом транспортной доступности места и пешеходного трафика».

«Настоящая практика не делит участки с ансамблем исторических зданий, сегодня они реализуются единым лотом, – уверяет Оксана Дивеева. – Однако есть примеры, когда в силу разных причин (как правило, наследие приватизации 1990-х) земельные участки под комплексом зданий усадеб межевались и лоты реализовывались отдельно».

По информации эксперта, в настоящее время в элитном сегменте продаётся полностью реконструированный флигель (вентиляция, кондиционирование) площадью 577 кв. м с огороженной территорией и паркингом на 15 машиномест в районе Таганки: подвал, два этажа и мансарда стоимостью в 6 млн долларов. Реализуется также одноэтажный флигель с антресолями (предмет охраны не выявлен) в районе Ордынки, площадью 575 кв. м. Впрочем, данный лот реализуется вместе с другим флигелем с антресолями. Общая площадь 465 кв. м, в том числе подземная часть — 129 кв. м. Лоты имеют совместный участок площадью 6 соток. Общая стоимость тоже 6 млн долларов.

С ярким примером такого «исторического» стиля проживания в районе Пречистенки недавно столкнулась Кристина Томилина,  руководитель отдела продаж городской недвижимости IntermarkSavills: «На второй линии домов в 100 метрах от знаменитого ЖК «Стольник» расположены две двухэтажных постройки-циркумференции, бывшие конюшни усадьбы Степановых XIX века (Пречистенка, 32/1). Раньше эти строения располагались в парадном дворе купца и использовались для обслуживающего персонала. На сегодняшний день там до сих пор живут люди — конюшни были отданы семьям художников в 30-е годы прошлого века. Там же располагаются их мастерские. Одна постройка полностью отдана Союзу художников, вторая же выкуплена частными собственниками, которые организовали там офисы, а некоторые сдают в аренду.

В основном, все квартиры уже находятся в собственности, но в одном двухэтажном строении до сих пор сохранилась коммунальная квартира на две семьи. Причём расселить её практически невозможно: во-первых, сам дом находится в таком состоянии, что не представляет никакого интереса для потенциальных покупателей. На нижнем этаже, к слову, находятся склады картин. Во-вторых, семьи, проживающие в доме и рады бы расселиться, но непременно хотят остаться в востребованном районе, что сделать практически невозможно, учитывая, цену этой коммунальной квартиры в целом.

Что касается уже выкупленных квартир в циркумференциях, мне даже посчастливилось побывать внутри. Две из них сейчас продаются в бюджете 15-18 млн руб. Впечатление, честно говоря, неоднозначное. С одной стороны, это прекрасная возможность проживать практически на «Золотой миле» за средства, на которые крайне редко можно позволить себе настолько востребованное расположение. Ведь квартир в районе Пречистенки-Остоженки за 15 млн просто нет. Здесь же, в принципе, к продаже предлагается вполне приличная 2-комнатная квартира, с отдельной кухней, высокими потолками 3 м и большими окнами. Тем не менее, с точки зрения комфорта проживания, дом больше напоминает дачу или сельскую школу с деревянными полами, узкий подъезд крайне неудобен для переноса мебели, все коммуникации устарели, в доме сырость и крыша от старости дала течь. У каждого этажа свой бич — на втором труба и крыша, на первом — квартира сырая и тёмная из-за недостатка инсоляции».

Привет из прошлого

«В историческом центре Санкт-Петербурга, к сведению, многие люди до сих пор живут в квартирах без санузлов и отопления — в большинстве случаев это и есть переоборудованные хозяйственные помещения, построенные ещё до революции, – утверждает Эвелина Ишметова, заместитель генерального директора компании RRG. – Реальная история из Северной столицы — люди жили в бывшем здании конюшни, а из дворницкой сделали общую уборную. Не знаю, расселён ли тот дом сейчас. В целом понятно, что для жилья такие помещения малопригодны, поэтому чаще их отдают под какие-то общественные функции. В Киеве, например, есть знаменитая церковь — самая маленькая в городе, открытая в бывшей дворницкой. В Москве во дворах Китай-города можно найти уже ставший знаменитым арт-кварталом «Хохловка» — ярмарку модной одежды, которая тоже работает в каких-то древних производственных помещениях. Цена такой недвижимости может сильно варьироваться в зависимости от месторасположения, состояния здания и отсутствия или наличия обременений и ограничений по использованию».

«Сделок по продаже как таковых дворницких или флигелей, которые когда-то использовались для проживания прислуги, а сегодня стали жилым фондом, проводить не приходилось, – сообщает Егор Левченко, директор департамента коммерческой недвижимости Kalinka Group. – Однако в центре города встречаются квартиры с некоторыми особенностями планировки. Например, при кухне может быть небольшая комнатка, очень ограниченной функциональности, иногда даже неправильно формы, и без окон. Если обратиться к истории, то становится понятно, что в ней жила богатая семья, а в маленькой комнатке ютилась прислуга, кухарка, например. Такую квартиру, помню, продавали в районе Крымского моста.

В практике также был случай, когда в районе Тверской-Ямской реализовывали коммуналку. В ней была странная планировка, она состояла из нескольких маленьких, так сказать комнат-вагончиков, площадью примерно по 9 кв. м. Оказалось, что когда-то весь дом принадлежал купцу Елисееву. В этих тесных комнатках он селил служащих своего магазина».

По мнению Кристины Томилиной, на сегодняшний день круг потенциальных покупателей подобных объектов крайне узок — это либо очень эмоциональный покупатель, увлекающийся стариной и способный полюбить такой формат даже вопреки комфорту проживания, или покупатель, имеющий прямое отношение к строительству, например, архитектор, который объект перестроит и сделает из него завершённый проект реконструкции, продуманный и комфортный для жизни. С этим трудно спорить — остаётся лишь констатировать подобное утверждение. 

Александр Шевчук,

Журнал Квадрум от 08.10.2015 г.,

http://kvadroom.media/city/47208/