Сегмент коммерческой недвижимости переживает не лучшие времена. Не удивительно: покупательская способность невелика (по данным Росстата, в этом году она снизилась на 20 %). Как результат, некоторые популярные бренды уходят с рынка, освобождая площади. Плюс к этому вводятся площади в новых ТЦ, строительство которых прошло «точку невозврата» ещё в докризисное время. Чем заполнить новые площади и как использовать освобождающиеся — задача, требующая креативного подхода.
Внештатное сокращение
Для начала немного статистики. В Москве по итогам 2015 года объём ввода качественных торговых площадей составит 500 тыс. кв. м — это на 42% меньше, чем в 2014 году, информируют специалисты компании Colliers International. При этом изначально в планах девелоперов значился ввод миллиона квадратных метров торговых площадей, что могло вывести нашу столицу на первое место среди европейских городов по темпам ввода новых ТЦ, но кризис внёс коррективы.
Несмотря на столь жесткую коррекцию, доля вакантных площадей продолжает расти. По данным управляющего партнера консалтинговой компании DNA Realty Антона Белых, уровень вакантных площадей в московских ТЦ и ТРЦ зависит от самого объекта и составляет от 0-2% в самых удачных проектах до 50-60% в «неудачных» комплексах. В среднем же, по словам эксперта, можно говорить про вакантность в 10-15%.
«На самом деле, во втором и третьем кварталах этого года массовое "бегство" арендаторов из торговых центров закончилось, – отмечает эксперт. – На место ушедших операторов пришли другие игроки, которым было интересно занять те локации и центры, куда раньше попасть им было крайне тяжело. Поэтому торговые центры около станций метро или знаковые объекты потеряли куда меньше, чем проекты, которые строились без грамотных просчётов или же которыми управляли непрофессионалы. Самый низкий уровень вакантных площадей в топовых торговых центрах, а также качественных "районниках" около станций метро, самый высокий — во вновь открывающихся объектах. В кризис, чтобы не терять арендаторов и покупателей, ТЦ нужно быть либо близко к клиенту, либо иметь очень хорошую репутацию».
Маленькие выживают
Если говорить о размерах, то наибольшую жизнеспособность сегодня показывают районные и микрорайонные ТЦ, которые обеспечивают базовые потребности жителей, отмечает директор по управлению Black Stone Keeping Company Ольга Штода. «В меньшей степени он затронул небольшие, локальные объекты площадью до 10 тыс. кв. м. Как правило, подобные комплексы ориентированы на жителей района, и представляют ассортимент повседневных товаров — продукты питания, аптеки, сотовые операторы, детские магазины. А подобная товарная группа является наиболее востребованной, и покупатели начнут на ней экономить в последнюю очередь. Доля вакантных площадей в «районных» комплексах в среднем не превышает 10%», – полагает он.
О звёздном часе ТЦ районного формата говорит и управляющий партнёр компании «Еврострой-Развитие» Александр Матеша. При этом, по его мнению, особое развитие получили районные торговые центры семейного формата, которые предполагают не только торговую галерею с широким ассортиментом, но и наличие развлекательной составляющей.
Конечно, ряду ТЦ районного формата также требуется реконцепция или перепрофилирование, особенно тем, в которых были допущены ошибки при строительстве, при выборе локации, оценке конкурентной среды, считает генеральный директор компании M1 Solutions Марат Манасян. «И тем не менее, районные торговые центры переносят текущую ситуацию зачастую лучше, нежели крупные ТРЦ, – отмечает он. – Затраты потребителя на посещение локальных ТЦ как правило ниже, нежели при посещении моллов — сказывается ограниченность ассортимента и близость к месту проживания, что снижает вероятность совершения импульсной покупки и затраты на дорогу до ТЦ».
Большие страдают и меняются
Хуже ситуация в крупных торговых центрах. Конечно, не во всех. Если говорить о конкретных примерах, то, по словам председателя совета директоров компании RRG Дениса Колокольникова, в столице есть пул торговых центров, которые стабильно заполнены на 90% и более. Это «Европейский», «Метрополис», «Атриум», «МЕГИ», но не вновь введённые объекты. Самый большой уровень вакансий сегодня в «Авиапарке», «Колумбусе», «Мозаике». Это ТЦ, открытые в конце прошлого или уже в нынешнем году. В них пустует свыше половины площадей.
В этой ситуации собственникам приходится идти на решительные меры по заполнению площадей. И, как подсказывает рынок, здесь только три пути следования. Первый из них обозначает Марат Манасян: «Для уменьшения количества вакантных площадей арендодателям часто приходится идти на дополнительные преференции потенциальным арендаторам. Иногда их размер оправдан, иногда нет. На рынке очень мало управляющих компаний, грамотно подходящих к оценке требований о дисконтах, поступающих от розничных операторов. Прежде всего, УК пытается заполнить пустующую площадь почти любой ценой, что провоцирует операторов требовать новые и новые скидки и преференции».
О второй возможности поправить ситуацию говорит Антон Белых: «Заполнить пустующие площади ТЦ можно только одним способом: увеличить проходимость за счёт привлечения или замены якорных арендаторов даже в ущерб стоимости. Это может быть замена «Перекрестка» на «АШАН» или «АТАК», привлечение в ТЦ дискаунтеров, качественных операторов общепита, типа «Макдоналдса» и KFC. Потому что если в ТЦ есть трафик, то и арендаторы там будут всегда. Ну и, конечно, не следует перегибать палку по арендной ставке. Главное, предпринимать все эти меры комплексно, иначе результата не будет». Путь рабочий, но «с подводными скалами»: замена «якорного» арендатора не всегда возможна по причине «договора лет на много, скреплённого кровью — то есть нерасторгаемого».
Следующий вариант, вовсе не отменяющий первые два, а, скорее, их дополняющий, — решительные меры по заполнению пустующих площадей разными, иногда даже не слишком «профильными» арендаторами, смена маркетинговой стратегии, проведение реконцепции, и так далее. В общем, проверка на живучесть.
Проверка на прочность
Конечно, считает заместитель генерального директора компании Praedium Александр Ошурко, представить себе бесповоротное перепрофилирование ТЦ сегодня достаточно сложно. «Дело в том, что развлекательные арендаторы берут всегда большой объём площадей, становятся "якорями" ТРЦ, но платят не самые большие деньги. Офисные площади в ТЦ хоть и встречаются до сих пор, особенно в регионах, все же располагаются, как правило, в отдалении от покупательских потоков, которые могут мешать работникам. Возможно, ТЦ и ТРЦ стоит рассмотреть организацию на свободных площадях каких-то уникальных маркетинговых инструментов: к примеру, создать сцену для выступления модных артистов, предложить использовать площади под арт-выставки, инсталляции, проводить различные фуршеты», – комментирует эксперт.
Главное — привлечь в ТЦ трафик. Ведь, придя посмотреть на модных артистов, посетители непременно заглянут в магазины. «Сегодня, в кризисных условиях, в торговых центрах получает мощное развитие неторговая составляющая. Помимо увеличения доли "антикризисных" арендаторов — то есть тех, которые призваны удовлетворять первичные потребности потребителей, FCMG и прочих, актуальным становится привлечение арендаторов, способствующих созданию в торговых объектах уникальной атмосферы life-style, дающих потребителям возможность отдыхать, развлекаться и, таким образом, несколько уходить от неблагоприятных реалий, – отмечает Денис Колокольников. – Я говорю о тех же развлекательных центрах, аттракционах (в том числе и для взрослых), интерактивных кинотеатрах, различных "образовательных" арендаторах (с их мастер-классами, художественными мастерскими и т.п.). Ещё один вариант для собственников торговых центров, испытывающих проблемы с заполняемостью, — организация временных акций с привлечением временных же арендаторов».
В принципе, отмечает эксперт, «альтернативные» арендаторы вряд ли способны генерировать серьёзные арендные доходы, но могут привлечь в ТЦ аудиторию, которая будет совершать покупки. Так или иначе, они занимают вакантные площади, и это уже огромный плюс, так как худо-бедно заполненный и «живой» ТЦ всё равно лучше, чем пустующий.
«Альтернативными арендаторами», по опыту Ольги Штоды, могут выступать и уж совсем странные на первый взгляд арендаторы, такие как медицинские центры, и даже «различные форматы государственных услуг».
Регионы ставят на детей и зверей
По этому пути идут многие ТЦ как в Москве, так и в регионах. Кстати, региональный опыт весьма полезен и оригинален и вовсе не всегда «калька» со столичного. Как рассказывает генеральный директор компании IDEM (консультанты по торговой недвижимости из Нижнего Новгорода) Екатерина Гресс, при проведении реконцепции ТЦ в последние время всё больше внимания уделяется нестандартным форматам: «Например, контактные зоопарки притягивают семейную аудиторию, дети могут проводить в таком заведении 40-60 минут, далее следуют импульсные покупки, покупки на фуд-корте. Дети заставляют родителей возвращаться в ТЦ. Развиваются в ТРЦ и новые развлекательные форматы — батутные центры, квесты».
По словам эксперта, особое значение приобретают различные образовательные форматы (школы танцев, театральные студии, есть даже хоккейные школы, шахматные, языковые школы. Все эти форматы формируют лояльную аудиторию с повторными посещениями. В одном из объектов (ТЦ «Башкирия», г. Уфа), брокериджем которого занимаемся компания, такие форматы ежедневно дают дополнительный трафик 800-900 человек при скромной по московским меркам арендопригодной площади в 22 тыс. кв. м.
Ещё один «обкатанный» и удачный формат — фреш-маркет (фермерский рынок в ТЦ). По подсчетам Екатерины Гресс, арендный сбор на втором году «жизни» такого современного рынка обычно в 2-3 раза больше выручки стандартного супермаркета. Но, конечно, все новые форматы требуют предварительного анализа на возможность их тиражирования в конкретном центре. Просто скопировать чужой опыт не получится. «Здесь важно всё — от срока работы ТЦ на рынке, местоположения, размера, позиционирования, до технических возможностей объекта, – предупреждает Екатерина Гресс. – Например, кулинарная школа — отличный драйвер для посещения ТЦ домохозяйками, она даёт хорошие перекрестные покупки в супермаркете, магазинах товаров для дома, но требования к помещению и его оснащению отличаются от требований ритейла».
В целом, считают эксперты, всё, в общем-то, поправимо. Главное — не впадать в панику и быть готовым к переменам, даже к самым кардинальным, например, вообще сменить назначение здания. «Собственникам торговых центров необходимо чувствовать требования рынка, – говорит Марат Манасян. – Если в настоящих условиях объект не востребован как торговый центр, то стоит рассмотреть возможность смены назначения объекта. Например, для использования здания в качестве бизнес-центра, коворкинга или других объектов. Нельзя относиться к объекту как к конечному продукту. Рынок постоянно меняется, создавая новый спрос и новые требования. Ввиду данных обстоятельств собственнику нужно вести гибкую политику, иначе объект рискует остаться в принципе невостребованным».
Белла Минц,
Журнал Квадрум от 12.10.2015 г.,
http://kvadroom.media/business/47209/
