Сегмент апартаментов остаётся одной из самых неоднозначных ниш рынка коммерческой недвижимости. Сегодня этот рынок находится в стадии активного формирования, что подразумевает постоянную смену статуса, структуру предложения и общую нестабильность его вектора развития. Однако ни один из этих факторов не мешает довольно стабильному росту популярности различных проектов апартаментов, и на это есть свои закономерные причины.
В процессе развития эволюции рынка апартаментов формируется ряд тенденций, которые в будущем могут способствовать конкретизации функции проектов, которая сейчас не совсем ясна ни потребителям, ни властям, работающим над обоснованием статуса подобной недвижимости. Однако общий процент этого формата в совокупном предложении жилья в Москве иСанкт-Петербургетолько увеличивается. При этом указанный сегмент рынка сейчас идёт по классическому пути развития капитализма - вширь и вглубь. На рынке предлагается всё большее разнообразие новых проектов, как по формату, так и по географии. Однако всё проблемы в определении статуса таких объектов недвижимости нервируют представителей бизнеса и часть целевой аудитории, что тормозит процесс оформления апартаментов в стабильный полноценный пласт рынка.
Летом этого года фонд "Институт экономики города" по заказу столичной администрации сформулировал идею нового федерального законопроекта о регулировании рынка апартаментов. Исходя из текста документа, предлагалось предоставлять таким проектам официальный жилой статус. При этом подобные изменения не предполагали освобождения собственников таких помещений от повышенных ставок по налогообложению и по ЖКУ. Также документ подразумевал то, что жители апартаментов будут ограничены в возможностях пользования элементами социальной инфраструктуры.
На тот момент казалось, что такой подход может вывести рынок апартаментов на широкий путь к статусу массового жилья. Однако закрепить эту позицию не позволили ограничения, описанные выше. А затем, в октябре этого же года, заместитель мэра Москвы по градостроительной политике и строительству Марат Хуснуллин дал понять, что массового перехода апартаментов в жилой формат ждать не стоит.
Чиновник подчеркнул, что это скорее исключительная мера для каждого отдельного случая, нежели общепринятая практика. Всё-же в целом чиновник подчеркнул, что работать над этим вопросом необходимо. И с ним нельзя не согласиться, ведь то, что эти помещения всё чаще используются в качестве основного постоянного жилья, это скорее "секрет Полишинеля".
По оценкеМарины Мещеряковой, директора отдела гостиничного бизнеса и туризма Cushman & Wakefield, такая инициатива требует серьезной проработки вопроса с точки зрения оценки реальной мощности объектов социально-бытовой инфраструктуры и возможности "присоединения" новых апартаментов к уже существующим или строящимся объектам инфраструктуры. "Это нужно во избежание конфликтных ситуаций с собственниками уже реализуемых жилых проектов и/или жителями микрорайона, качество обслуживания которых может снизиться в результате неверной оценки мощности школ, детских садов, учреждений здравоохранения и т.п. Улучшение правовой поддержки различных форматов жилой недвижимости, которое, в конечном итоге, должно привести к тому, что различные уже существующие и только становящиеся популярными форматы на рынке (жилые помещения, апартаменты, доходные дома и т.п.) станут более понятными для всех участников рынка (город, девелопер и инвестор)", - заключила эксперт.
Также Марат Хуснуллин заявил, что Федеральныйзакон"Об участии в долевом строительстве" (214-ФЗ) должен распространяться также и на апартаменты, парковочные места и жилищно-строительные кооперативы. "Мы представили свои предложения по внесению поправок взакон"О долевом строительстве" в Министерство строительства России. В настоящее время ведется их проработка. Я надеюсь, что в скором временипоправкибудут приняты", - сообщил накануне журналистам чиновник. По его словам, предлагается распространить действие 214-ФЗ на жилищно-строительные кооперативы (ЖСК), строительство апартаментов и машиномест. "В настоящее время ни апартаменты, ни парковочные места не защищены законодательно никакими нормативами. Этого не должно быть", - подчеркнул он.
На двух стульях
Если обратиться к истории формата в России, то стоит напомнить, что изначально необходимость в классификации апартаментов возникла ввиду того, что данный сегмент был не урегулирован. К примеру, существует такой вид, как сервисные апартаменты, который подразумевает под собой возможность временного проживания в течение определенного срока. Зачастую подобные апартаменты располагаются в рамках гостиничных комплексов и рассчитаны на корпоративный спрос - командированных сотрудников компаний. Однако есть другой тип апартаментов - максимально приближенный по своим параметрам к формату жилой недвижимости.
Также существует схема фракционной модели собственности в апартаментах. В России она схема не распространена в силу неразвитой законодательной базы, определяющий правовой статус апартаментов. Поскольку фракционная недвижимость подразумевает совместное владение объектом двумя и более лицами, речь всегда идет о возможных рисках, связанных с неблагонадежным поведением будущего партнера, начиная с юридической чистоты сделки, заканчивая ответственностью совладельца по уплате коммунальных и эксплуатационных платежей. На сегодняшний момент четкой схемы урегулирования спорных вопросов в данной сфере нет, в связи с чем интерес потенциальных инвесторов сейчас остается, по большей части, только интересом. Отчасти это обусловлено и низким уровнем финансовой грамотности населения (поскольку данный формат в значительной степени подразумевает вовлечение физических лиц).
Марина Мещерякова напоминает, что на рынке реализованы несколько таких проектов, в том числе, в загородном формате, но они работают о системе lease-back, то есть, у одного апартамента остается один собственник, который передает юнит в управление гостиничному оператору. "Здесь также возникают проблемы, связанные с неразвитостью законодательства и самого формата, например, не все договоры предусматривают ответственность владельца (инвестора) за уплату налогов и расходов на содержание и ремонт комплекса", - Подчеркнула Мещерякова.
В первую очередь апартаментные комплексы стали развиваться в центре Москвы, начиная с проектов реконструкции, а затем перешли в новое строительство. Примеры непосредственно нового строительства есть, например, в деловом районе "Москва-Сити". Относительно недавно подобные объекты стали появляться в децентрализованных локациях - например, апарт-комплекс "Царицыно" или МФК "Водный". Однако такие проекты, реализованные в формате эконом-класса, продаются достаточно сложно, поскольку для такой целевой аудитории большое значение имеет постоянная регистрация в столице, что может обеспечить приобретение полноценного жилого объекта (квартиры), а не апартаментов. Поэтому пока что основной географией распространения апартаментов является территория в пределах ТТК.
В настоящих условиях рынка в целом объем покупок жилья и апартаментов невелик - менее 5% от общего объема инвестиционных сделок. Ставка налогообложения на апартаменты как на формат коммерческой недвижимости декларируется на уровне 2% от кадастровой стоимости, что существенно больше, чем для жилых помещений, где она составляет 0,5%. Однако на ближайшие два года ставка останется на достаточно невысоком уровне - около 0,7%.
Михаил Якубов, руководитель направления консалтинга девелоперских проектов компании JLL, говорит о том, что на данный момент требования, предъявляемые к социальной инфраструктуре и парковкам, сопутствующим жилой застройке, достаточно высоки. "По нашему мнению, необходимо вырабатывать дифференцированный подход, чему как раз способствует увеличение объема предложения апартаментов на рынке. У такого формата действительно есть шанс быть приравненным по статусу к полноценному жилью, и этим смогут воспользоваться те объекты, прямые и косвенные характеристики которых в наибольшей степени приближены к требованиям, предъявляемым к жилым объектам", - считает он.
Огранка формата
Сегмент этого рынка пока что размыт по многим показателям: географии, стоимости, эксплуатационным расходам. Тарифы на обслуживание разнятся в зависимости от уровня апартаментов. К тому же, сейчас на рынке совсем немного действующих, введенных в эксплуатацию объектов, поэтому не такая большая выборка с точки зрения тарифов. Но новые объекты есть возможность повышать стоимость, как коммунальных услуг, так и эксплуатационных. По информации NAI Becar, тарифы в сравнимых объектах примерно одинаковы и составляют 60-100 рублей за 1 кв. м в месяц. У апартаментов нет обязательных отчислений на капитальный ремонт. По квартирам этот сбор составляет 15 рублей с 1 кв. м. В высокотехнологичных апартаментах в Москва-Сити тарифы в среднем более 200 рублей за 1 кв. м.
Марина Гордеева, заместитель директора отдела стратегического консалтинга Colliers International в России, говорит о том, что классификация апартаментов также имеет заметно выраженный географический разброс. "Основной объем апартаментов элит и премиум - классов располагаются в ЦАО, а основной объем класса "бизнес"- в ЦАО, САО и в меньшей степени в ЮАО. Объекты "комфорт-класса" расположены в СВАО, ЮАО, почти все проекты эконом-класса сосредоточены в ЮАО и СВАО". Наиболее чувствительны к фактору наличия прописки (а также к итоговым суммам ЖКХ, налогов и прочему) потребители в сегменте эконом- и комфорт-класса. Здесь темп продаж может отставать от квартир до 50% и составлять до 30-60 апартаментов в месяц. В сегменте бизнес - до 7-15 апартаментов в месяц", - заявила Гордеева.
Валентин Гаврилов, директор отдела исследований рынка CBRE, отмечает, что объем сделок в на рынке составляет порядка 3-4 тыс. в год и около 60% из них в комфорт-классе, 30% в бизнес-классе, а остальные - в элитном.
То, что сейчас апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, позволяет существенно сэкономить на строительных затратах и снизить цену продажи квартир - до 15%, а в некоторых случаях - до 20%. Сегодня более 50% от всех покупок на этом рынке проводятся в инвестиционном формате. Однако различаются показатели доходности различных проектов апартаментов. Абстрактно эту доходность подсчитать экспертам сложно, однако из всех форматов коммерческой недвижимости наиболее доходным в текущих условиях считается именно формат апартаментов. Средний срок окупаемости составляет порядка пяти-семи лет в зависимости от конъюнктуры рынка, а также уровня объекта. Именно это зачастую привлекает потенциальных покупателей ищущих "тихую гавань", для своих накоплений, даже несмотря на все оговорки в статусе апартаментов.
Михаил Якубов напоминает, что именно сейчас значительно изменилась структура спроса в отношении квартир и апартаментов, поскольку программа ипотечного кредитования распространяется исключительно на полноценные жилые объекты, а объем ипотечных сделок с жильем на нашем рынке, как известно, высок. "На наш взгляд, сегмент апартаментов нужен рынку в любом случае, для дифференциации продукта в том числе, однако подход к управлению и регулированию этой сферы должен развиваться и совершенствоваться, поскольку до сих пор эта практика на нашем рынке не в достаточной степени развита", - выразил мнение Якубов.
В заключение стоит отметить, что данный сегмент рынка сегодня находится под аналогичными факторами давления, что и рынок классического жилья. Нельзя сказать, что он характеризуется какими-либо особенными преимуществами с точки зрения спроса. Однако тенденции указывают на то, что рынок готов к ещё более стремительному и качественному развитию. Однако для этого нужно чётко определиться с юридическим статусом таких активов и ждать общей стабилизации экономической ситуации в стране.
Сергей Михайлов,
Arendator.ru от 09.11.2015 г.,
http://www.arendator.ru/articles/143925-apartamenty_v_aktivnom_poiske_statusa/
