Очищение огнем

Близятся новогодние праздники, поэтому самое время подводить итоги уходящего года. 2015-й выдался крайне неоднозначным для столичного рынка коммерческой недвижимости. Макроэкономическая ситуация в стране и разногласия России с некоторыми зарубежными странами больно ударили по всем сегментам индустрии. Делать какие-то прогнозы на следующие 12 месяцев - дело неблагодарное, однако эксперты верят, что московский рынок ждет болезненное, но все же - восстановление.

То густо, то пусто

В 2015 году экономика и рынок коммерческой недвижимости находились под сильным негативным влиянием низких цен на нефть, последствий ослабления курса рубля и ограниченного доступа к международным рынкам капитала вследствие геополитической ситуации. В результате существенно снизилась деловая активность - падение ВВП превысило 3,5%, а потребительский спрос снизился на более чем 8,5%.

Все это привело к ослаблению спроса на коммерческую недвижимость со стороны арендаторов, что на фоне инерционно высокого предложения вызвало рост вакансии и снижение арендных ставок в долларовом выражении, заявили в компании CBRE.

Уходящий год отметился ощутимым снижением темпа ввода новых объектов во всех сегментах столичного рынка коммерческой недвижимости, при этом запуск многих амбициозных проектов был перенесен на 2016 год. Согласно предварительным подсчетам аналитиков, объем ввода офисных помещений по итогам 2015 года составит около 600-800 тыс. кв. м (арендопригодная площадь), торговых - 600-800 тыс.  кв. м, складских - 600 тыс.-900 тыс. кв. м. Эксперты подчеркнули, что Москва недосчиталась примерно половины площадей, изначально заявленных к вводу.

В то же время, даже несмотря на крайне низкий прирост новых площадей, вакантность в Москве остается необычайно высокой: по офисам это около 3 млн кв. м, что составляет арифметически, с учетом спроса 2015 год, запас на ближайшие 15 лет, а в торговле свободными остаются около 500 тыс. кв. м, что равно объему пятиторговых центроврегионального формата, приводит данные директор департамента недвижимости компании Strategy Capital AdvisorНаталья Круглова.

В компании RRG уточнили, что уровень вакантности в сегменте офисов класса А составляет порядка 30%, в классе В - 15%. Доля вакантных торговых площадей в Москве тоже крайне высока: 8-9% в среднем по рынку, а по итогам года этот показатель и вовсе может подскочить до 15%. "Хотя в столице есть рядторговых центров, которые стабильно заполнены на 90% и более, например, "Европейский", "Метрополис", "Атриум" и "Меги". А самый большой уровень вакансии сегодня в ТЦ, введенных в конце прошлого года или уже в 2015 году: в них пустуют свыше 50% площадей", - заявили аналитики.

В этом году ряд розничных операторов объявил о сокращении планов по развитию в регионах и закрытии торговых точек. Срединихоказались Adidas, Vis-à-vis, Incity, Gloria Jeans, Melon Fashion Group, Savage и "Oл!Гуд". Хотя нельзя не отметить, что ряд FMCG- и DIY-ритейлеров, напротив, заявили о планах активно развиваться в ближайшее время: Auchan, "Лента", Leroy Merlin, OBI.

Всего же в 2015 году на московский рынок вышли 39 международных ритейлеров. По оценкамМихаила Рогожина, управляющего директора отдела торговых помещений CBRE, в 2016-2017 годах темпы выхода новых ритейлеров, вероятнее всего, замедлятся: на данный момент о своем входе на российский рынок заявили 25 международных сетей.

Ситуация вскладской недвижимостинесколько лучше, однако и здесь, по оценкам Knight Frank, доля вакантных площадей остается невероятно высокой - около 1 млн кв. м качественных складов (9,5%). "Рынок еще не сталкивался с такими показателями вакантности. Это своего рода отрицательный рекорд. И, безусловно, арендаторы используют его для того, чтобы найти наилучшие локации за минимальные деньги", - отметила Круглова.

"Сейчас наблюдается изменение стратегии реализации новых складских проектов в пользу увеличения складов, построенных по схеме built-to-suit, которую в сегодняшних экономических условиях девелоперы считают более эффективной", - обратила вниманиеВероника Лежнева, директор департамента исследований Colliers International.

Еще одним трендом 2015 года можно смело назвать переход рынка к рублевым договорам аренды: специалисты CBRE заверили, что такими являются 90% соглашений в Москве - как действующих, так и новых. "В связи с серьезными переменами на рынке долларовая номинация ставок более неактуальна. Собственники даже при отсутствии возможности перевода ставок в рубли устанавливают валютные коридоры на значениях до 45 рублей за 1 доллар", - пояснилРоман Щербак, директор департаментаофисной недвижимостикомпании Praedium.

В целом, арендные ставки по всем сегментам рынка упали в среднем на треть по сравнению с прошлогодними показателями. Особенно сильно стоимость аренды снизилась в офисных проектах - -15-20% к уровню 2014 года.

Как подсчитала компания Colliers International, ставки аренды на офисы, номинированные (не приведенные) в долларах, за год в классе А снизились на 20%, в классе В - на 10% до 545 и 498 долларов за 1 кв. м в год соответственно. Рублевые ставки сохраняются на уровне 2014 года: 23 060 рублей за 1 кв. м в год для класса А и 13 750 рублей за 1 кв. м в год для класса В.

Что касается,торговой недвижимости, то тут ставки аренды по итогам года снизились на 35%, достигнув 937 долларов за 1 кв. м в год. За пределами ЦАО аренда помещений в ТЦ за год подешевела на 25% до 504 долларов за 1 кв. м в год, добавили в RRG.

Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood, полагает, что трендом 2015 года вторговой недвижимостиявляется переход арендаторов с фиксированной арендной ставки на процент с оборота. "При согласовании условий также часто применяется практика постепенного повышения ставки аренды (step-rent) и плавающая ставка аренды в зависимости от уровня вакантных помещений", - указал он.

В складском сегменте под влиянием ослабления курса рубля и большого объема свободного предложения ставки аренды продолжают снижаться и сейчас в среднем составляют 4,1 тыс. рублей за 1 кв. м в год.

Болезненное оздоровление

Геополитические и экономические риски в России по-прежнему остаются довольно высокими, что не могло не сказаться на инвестиционной привлекательности страны в целом и московского рынка в частности. Как ожидают эксперты, по итогам 2015 года объем инвестиций в столичную коммерческую недвижимость окажется примерно на 20% ниже прошлогодних результатов, достигнув отметки в 3 млрд долларов.

Больше всего средств удалось привлечь офисному сегменту - на его долю приходятся около трети вложенных средств, или 1,1 млрд долларов. При этом чаще всего инвесторы обращали внимание на объекты класса A, готовые и заполненные качественными арендаторами. Также значительный объем средств привлек торговый сегмент - около 30% (свыше 800 млн долларов). Меньше всего инвестиций досталось гостиничному сегменту - его доля не дотянула даже до 10% от общего объема средств.

Эксперты отметили, что в этом году небывалая активность инвесторов была зафиксирована на складском рынке столичного региона: по итогам года объем заключенных сделок здесь может составить 1,3 млн кв. м, побив рекорд за всю историю индустрии. "Важным аспектом стала доля крупных сделок: контракты на площади свыше 30 тыс. кв. м сформировали более 50% объема спроса, причем речь идет не только об аренде, но и продаже", - подчеркнулАнтон Алябьев, директор отдела складской и индустриальной недвижимости CBRE.

Некоторые эксперты объясняют такие выдающиеся результаты в этом сегменте высокой активностью конечных покупателей - ритейлеров, которые воспользовались снижением цен на складские активы. "Такие шаги нацелены на снижение рисков логистической составляющей бизнеса ритейла, поскольку распределительный центр в собственности стабилизирует работу цепи поставок и повышает контроль над логистической платформой в целом", - заявил Антон Алябьев.

Аналитики указывают, что средние цены продажи столичной недвижимости в этом году составили: офисы класса A - 3-5 тыс. долларов за 1 кв. м, офисы класса B - 1,5-3 тыс. долларов за 1 кв. м, торговые объекты - около 10 тыс. долларов за 1 кв. м.

При этом ставки капитализации в Москве не изменились - около 10% для офисного и торгового рынков, и 12% - для качественных складов. "Но при этом существенно упали денежные потоки проектов. Поэтому даже применение прежних мультипликаторов дает меньшую стоимость активов, чем год назад", - резюмирует Наталья Круглова. Эксперт настаивает, что следом за падением доходов рынка недвижимости с рынка уходит спекулятивная составляющая и происходит его болезненное оздоровление: плохие объекты никому не нужны, потому что они плохие, а хорошие объекты остаются востребованы даже в кризис.

Российский капитал продолжает доминировать на российском рынке недвижимости. Впрочем, иностранные инвесторы, несмотря на все сложности, сохраняют активность. В 2015 году их доля составила порядка 30%, что сопоставимо с уровнем 2012-2013 годов. До недавнего времени одними из основных инвесторов в Москве были турецкие компании, однако в свете конфликта между Россией и Турцией логично ожидать охлаждения интереса с их стороны. Среди немногих иностранных инвесторов, проявляющих активность на рынке, можно отметить такие компании как Hines и PPF Real Estate.

К слову, именно с этими компаниями связаны крупнейшие сделки на рынке Москвы в этом году. В течение года они стали совладельцами двух других офисных зданий "Метрополиса" суммарной площадью 82 тыс. кв. м, ранее принадлежавших фонду Heitman. По подсчетам аналитиков, покупка могла обойтись компаниям в 335 млн долларов.

Еще одним крупным зарубежном игроком на столичном рынке стала немецкая Adidas Group. В августе компания приобрела вторую очередь складского комплекса "PNK-Чехов" (120 тыс. кв. м), половину которого она сама и арендовала. Эта сделка стала крупнейшей в истории в формате приобретения складов под собственные нужды. По мнению консультантов, покупка могла обойтись ритейлеру в 120 млн долларов.

Буквально полтора месяца спустя Adidas полностью арендовала новый, пятый корпуса бизнес-парка "Крылатские Холмы" на западе Москвы. Новые офисы совокупной арендопригодной площадью около 20 тыс. кв. м предполагается отдать под штаб-квартиру компании. Как подсчитали в Knight Frank, размер арендной платы в данном случае составляет 7,2-8,3 млн долларов в год, однако, учитывая размер помещения, дисконт для арендатора может составлять около трети от суммы.

В числе знаковых сделок с участием отечественных инвесторов следует выделить продажуторгового центра"Модный сезон" Сулеймана Керимова владельцам "Горбушкиного двора" Юрию и Алексею Хотинам (около 350 млн долларов), и сразу несколько сделок с участием группы "Бин": покупку складского комплекса в Чехове площадью 337 тыс. кв. м и оценочной стоимостью в 220 млн долларов, а также приобретение отеля Sheraton Palace на Тверской (100 млн долларов) и портфеля коммерческой недвижимости Сергея Гордеева (примерно 250 млн долларов).

Также не лишним будет напомнить и о покупке ГК "Регион" у ASKK Holdingбизнес-центра"Мерседес-Бенц плаза" площадью около 16,5 тыс. кв. м прошлым летом. Эксперты оценивали стоимость сделки в пределах от 86 до 92 млн долларов.

Эксперты сошлись во мнении, что в наступающем, 2016 году возможно некоторое оживление рынка инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы, однако произойдет это при условии отсутствия значительных макроэкономических потрясений. Ожидается, что в 2016 году объем инвестиций сохранится на уровне 2,5-3 млрд долларов. Не исключено, что интерес со стороны азиатских компаний к российскому рынку недвижимости, который наблюдается сегодня, в следующем году может вылиться в заключенные сделки.

Стабильное падение

Подводя итоги 2015 года, можно сказать, что пессимистический прогноз аналитиков все-таки не сбылся. "Не произошло волны массовых банкротств, рынок быстро перестроился на новые правила игры. Судя по всему, игроки рынка учли опыт предыдущего кризиса и заранее подготовили план действий в новых условиях, включающий и отсутствие валютных кредитов, и быстрый переход на рублевые ставки", - выразил мнениеАндрей Ковалев, собственник ГК "Экоофис".

Эксперты настаивают, что делать четкий прогноз на 2016 год крайне проблематично, так как до сих пор сохраняется серьезная зависимость отечественной экономики от геополитической ситуации в мире, а она сейчас меняется каждые два-три месяца. Тем не менее, многие аналитики верят, что в 2016 году рынок может начать восстанавливаться вслед за стабилизацией динамики ВВП.

В этом случае объем инвестиций может вырасти до 3,5-4,7 млрд долларов, или на 30-60%, прогнозируют в CBRE. Основным драйвером роста может стать текущий циклически низкий уровень цен на активы, в рамках которого инвесторы имеют очень хороший потенциал доходности, добавляет управляющий директор отдела рынков капиталаИрина Ушакова. Под влиянием ожидаемого улучшения динамики ВВП и деловых настроений арендаторов объем сделок может вырасти на 10-15%.

Если же сегодняшняя ситуация не изменится и сохранятся давление на цены на нефть, падение ВВП, а также недоступность и высокая стоимость заемных средств, объем инвестиций в 2016 году может стать еще ниже, чем сейчас - 2-2,5 млрд долларов.

Снижение ожидается и по показателям ввода недвижимости в будущем году: 500 тыс. кв. м - торговой (арендопригодные площади), 600 тыс. кв. м - офисной и 600 тыс. кв. м - складской. Анна Данченок уверена, что девелоперы будут с осторожностью рассматривать новые проекты, уделяя особое внимание выбору формата и концепции объекта.

Уменьшение объемов ввода новых объектов будет способствовать восстановлению баланса рынка, в результате чего рост доли свободных площадей замедлится или даже незначительно снизится. "Но это снижение будет носить технический характер: на фоне снижения ввода коммерческих площадей, будет расти поглощение существующих, и с рынка будут вымываться наиболее качественные и ликвидные объекты", - полагает Наталья Круглова.

По мнению опрошенных консультантов, арендные ставки в 2016 году едва ли претерпят серьезные изменения. Аналитики добавляют, что указать четкий диапазон ценовых колебаний сложно, так как по-прежнему нет понимания, как будет развиваться экономическая ситуация в стране. Также сильное влияние на ставки продолжит оказывать курс рубля.

"Данный период спада продлится не один год: появление позитивных тенденций к росту возможно не раньше 2017 года. Делать четкий прогноз на 2016 год крайне проблематично, но ясно, что усилиями рынка необходимо стабилизировать ситуацию в сегментах, чтобы к 2018 году все-таки достичь изменения трендов на позитивные", - резюмирует Роман Щербак.