Бизнес-центр в башне «Федерация», что в Москве-Сити. По данным аналитиков, аренда офисов в центре города за последний год подешевела на 35 процентов. Многие компании тем не менее ищут площади ближе к Кольцевой, где цены еще ниже.
Столичная экономика приспосабливается к новым условиям. Особенно хорошо это видно на примере происходящего на рынке аренды офисных помещений. Компании-арендаторы ищут различные способы сэкономить.
Средняя арендная ставка коммерческой недвижимости в Москве за год упала на 31 процент и составляет сейчас, по данным риелторов, 328 долларов за квадратный метр в год. Впрочем, и от долларов московские компании уже отходят.
ПЕРЕШЛИ В РУБЛЕВОЕ ПОЛЕ
— Действовавшие до кризиса долларовые договоренности переведены в рублевое поле. А новые контракты между собственниками объектов и арендаторами почти всегда заключаются в рублях, — комментирует ситуацию председатель совета директоров компании RRG Денис Колокольников. — Сегодня на рынке остались лишь «псевдодолларовые» ставки. Это когда курс фиксируется и составляет не более 35–45 рублей за одну единицу американской валюты. Да и эта практика постепенно изживает себя.
По данным риелторов, средняя ставка аренды офисов внутри Садового кольца (если учитывать все классы помещений) сейчас составляет 423 доллара за квадратный метр в год. За год она снизилась на 35 процентов. Ставка аренды офисных помещений, расположенных за пределами центра города, составляет 273 доллара за квадратный метр в год. Снижение за год — около 30 процентов.
— Это минимальный показатель с 2007 года, — поясняет Денис Колокольников. — Даже в кризисном 2010 году средняя ставка была почти на 30 процентов выше нынешнего показателя, составляя 459 долларов за кв. м в год.
Если пересчитать в рубли, то ставка аренды за пять лет увеличилась на 65 процентов, а доллар прибавил более 130 процентов — то есть вырос вдвое больше. А если вспомнить об удорожании стройматериалов, кредитов для девелоперов и прочих ресурсов, становится ясно, насколько заметно снизи лась привлекательность инвестирования в арендный бизнес. В абсолютных аутсайдерах оказался сегмент офисов, в котором ситуация выглядит наиболее критично.
СТРОИМ МЕНЬШЕ, НО ЭФФЕКТИВНЕЕ
Неудивительно, что девелоперы снижают объемы строительства. По данным консалтинговой компании Welhome, объем ввода офисных площадей в 2015 году составил 535,6 тыс. кв. м, что более чем в 2,5 раза ниже показателя 2014 года и составляет 67 процентов от заявленного на начало 2015 года объема ввода.
Вместе с тем налицо тенденция возведения офисов за пределами центра. Так, более половины объема новых офисных площадей класса В+ пришлась на зону между Третьим транспортным кольцом и Кольцевой автодорогой: «ИНА Плаза» в Свиблове, бизнес-центр «Алгоритм» в Юго-Западном округе, бизнес-парк «Сириус Парк» на Каширском шоссе и другие.
Активно строятся офисные комплексы и в Новой Москве.
Сейчас одно из самых «раскрученных» мест — офисный парк Сomcity в Румянцеве. Он располагается на первой линии Киевского шоссе, рядом с МКАД и в 350 метрах от недавно открывшейся станции метро «Румянцево», что очень удобно. Разумеется, ставки аренды в окраинных офисах значительно ниже, чем в центре, и многие компании сюда активно переезжают. Так, например, «Лаборатория Касперского», крупнейшая в мире частная компания, работающая в сфере информационной безопасности, переехала в бизнес-центр «Олим пия Парк», что в районе станции метро «Водный стадион», недалеко от Кольцевой. Туда же перебрался «BMW Group Россия» — компания, представляющая мировой автомобильный гигант.
Вообще на периферии развернулось глобальное офисное строительство. В Головинском районе, например, возводят сразу два огромных бизнес-центра — «Флотилия» и «Водный». Согласно данным исследования компании Knight Frank, 90 процентов новых бизнес-центров, которые запланировано ввести в эксплуатацию до конца 2016 года, будут находиться вне Центрального округа.
НЕ ТОЛЬКО ДЕШЕВЛЕ, НО И УДОБНЕЕ
Многие бизнес-центры в пределах Садового стали «расселяться» еще в 2000-е — из-за пробок. После введения платных парковок этот процесс усилился.
— Это обычная история, свойственная всем мегаполисам мира, — объясняет бизнесконсультант Дмитрий Шустерняк. — В большинстве городов США, например в центре города, пустуют целые башни. Потому что пробки и платная парковка. Офис на окраине в плане доступности часто выгоднее. В том числе и в Москве.
Эксперт уверен: вывод офисов из центра — неизбежен.
— Во-первых, бизнес-центры в центральной части города все менее и менее удобны, — поясняет эксперт. — Во-вторых, в Москве, в том числе на новых территориях, уже создаются мощные бизнес-кластеры. Будущее — именно за ними.
ПРЯМАЯ РЕЧЬ
Марат Хуснуллин, заммэра Москвы:
- Для города крайне важно сместить центр деловой активности на периферию Москвы, чтобы не усложнять транспортную ситуацию. Ведь постоянные перемещения горожан и жителей Подмосковья приводят к серьезной нагрузке на транспортную инфраструктуру и ухудшают экологическую ситуацию. Есть и социальный аспект. Люди хотят работать ближе к месту жительства, а в центре в настоящее время проживают всего 6 процентов москвичей. К тому же получение разрешения строить офис на окраинах не составляет никакой трудности. В целом же город взял курс на полицентричность — чтобы центров деловой и культурной активности было несколько.
МНЕНИЕ
Выгодно строить склады и гостиницы
Максим Лещев, гендиректор компании «Гео Девелопмент»
Самый выгодный для девелоперов бизнес — это строить и продавать жилье в Москве и области. Желательно — в ближнем Подмосковье. Несмотря на кризис, эти вложения приносят максимальный и относительно быстрый доход. Что касается строительства недвижимости с целью сдачи в аренду, то по-прежнему хорошо востребованы торговые площади. Но — не все, а только рядом с метро или крупными дорожными развязками. Ведь успех торговли зависит главным образом от места.
Чем выше «проходимость», тем больше покупателей, тем дороже аренда. Проблема в том, что почти все выгодные места в Москве давно застроены. Девелоперы и рады бы вложиться, но просто некуда.
Поэтому и появляются крупные торговые центры сразу за МКАД, в ближнем Подмосковье. Поскольку эти территории, как правило, очень плотно заселены, то потенциальных покупателей очень много. А значит, и аренда торговых площадей — весьма востребованная услуга. Особенно если учесть, что в подмосковные торговые центры активно ездят покупать и развлекаться жители столицы.
Определенный доход может принести строительство и эксплуатация гостиниц.
Но — не больших, а маленьких, что называется, семейных. И расположены они должны быть в удобном месте — рядом с метро, желательно — близко к историческому центру города. А вот строительство отелей в Подмосковье — бизнес невыгодный. Слишком велики затраты на инфраструктуру: подведение электричества, воды, отопления, газа. Дорого обходится и эксплуатация объектов. Срок окупаемости таких проектов, как показывает практика, 7–10 лет. Но в России очень мало бизнесменов, готовых играть вдолгую. Кто знает, что через 7–10 лет будет? Вот и не играют.
Зато набирает популярность такое вложение, как строительство складов. Причем не в Москве — здесь земля очень дорога, да и места мало, а в ближнем — до 10 километров от МКАД — Подмосковье. Для строительства складов нужна территория не менее 20 гектаров. Площадь помещений — от 100 тысяч квадратных метров. Такие склады очень выгодно сдаются продуктовым ретейлерам, компаниям, торгующим мебелью, бытовой техникой, стройматериалами и другими товарами народного потребления.
Достаточно выгодный бизнес сейчас — покупка земель сельхозназначения. Только не вблизи Кольцевой — здесь слишком дорого, а километрах в 80 от МКАД. Девелопер покупает земли, строит на них, скажем, теплицы, и круглый год выращивает огурцы, помидоры, редиску и другие овощи.
ЦИФРА
15 процентов составляет средняя скидка при аренде квартиры «под ремонт». Снимая, например, однушку, где нужно переклеивать обои и менять плитку, вы можете потребовать от владельца дисконт в 4–5 тысяч рублей в месяц.
Никита Миронов,
Газета "Вечерняя Москва" №25 от 25 января 2016 г. ,
http://www.vm.ru/news/2016/01/25/biznes-stremitsya-na-okraini-tam-deshevle-i-udobnee-309609.html
