Ключевые тенденции
В 2015 г. спрос на аренду и покупку коммерческой недвижимости всех сегментов рынка в столице продолжил снижаться, что было обусловлено усугублением проблем в экономике страны, ухудшившимися взаимоотношениями с Европой и США, военным конфликтом на Украине, снижением активности инвесторов, падением мировых цен на нефть и рядом внутрирыночных факторов.
Объемы ввода новых объектов коммерческой недвижимости в Москве заметно снизились, в ряде сегментов - более чем в два раза от планируемых.
Продолжился рост объемов предложения коммерческих площадей, выставленных на продажу, — в целом за год он увеличился на 12% по количеству объектов и на 11% — по общей площади. По данным RRG, к концу года покупателям в Москве предлагалось свыше 1200 офисных лотов, 464 торговых и 106 складских помещений. В сегменте помещений street-retail объем предложения достиг 30 000 кв. м (106 лотов).
На рынке аренды также в течение всего года объем предложения площадей стабильно увеличивался. К декабрю арендаторам было доступно 4 400 объектов в Москве, их общая площадь составила около 2,7 млн кв. м (+15% и +19% к показателям прошлого года, соответственно). Наибольшую долю предложения формируют офисы (свыше 3 тыс. объектов, 1,77 млн кв. м), на втором месте — торговая недвижимость (849 лотов, 305 тыс. кв. м).
В 2015 г. на рынке коммерческой недвижимости практически завершилась начавшаяся в 2014 г. реформа ценообразования, результатом которой стал почти повсеместный переход на расчеты в национальной валюте. «Действовавшие до кризиса долларовые договоренности переведены в рублевое поле, а новые контракты между собственниками объектов и арендаторами/покупателями почти всегда заключаются в рублях, — комментирует председатель совета директоров RRG Денис Колокольников. — На рынке остались лишь «псевдодолларовые» ставки — когда курс фиксируется и составляет не более 35-45 рублей за одну единицу американской валюты. Да и эта практика постепенно изживает себя».
Еще одной тенденцией года стал рост спроса на расчетные прогнозы эффективности использования коммерческих площадей. «Причем если в прошлом году подобный консалтинг был востребован, в основном, инвесторами и девелоперами, а также крупноформатными ритейлерами, то теперь мы видим новый спрос со стороны даже небольших компаний - конечных пользователей помещений, в частности, ритейлеров сегмента одежды и обуви, аксессуаров, — подчеркивает Денис Колокольников. — Данный факт свидетельствует о том, что, во-первых, перспективных проектов становится все меньше — инвестиционная активность низкая. Во-вторых, о возросшей осторожности торговых операторов: просчитывают сегодня все параметры каждого нового магазина, так как в условиях серьезного падения объемов потребления и, соответственно, доходов ритейлеров любая ошибка — это непозволительная роскошь».
Аренда. Ставки ниже, чем в кризис 2008 г.
Средняя арендная ставка коммерческой недвижимости в Москве за год упала на 31% и составила в декабре 2015 г. 328 долларов за кв. м в год.
«Это не просто минимальный показатель с 2007 года, а абсолютный антирекорд, — комментирует Денис Колокольников. — Даже в глубококризисном 2010 году средняя ставка была почти на 30% выше нынешнего показателя, составляя 459 дол. за кв. м в год. При пересчете в рубли картина тоже вырисовывается не самая лучшая: рублевая ставка аренды за пять лет увеличилась на 65% (с 14 091 рублей за кв. м в 2010 году до 23 288 рублей к концу 2015-го), в то время как доллар прибавил более 130%. Таким образом, мы имеем двукратный «недобор». А если вспомнить об удорожании стройматериалов, кредитов для девелоперов и прочих ресурсов, становится ясно, насколько заметно снизилась привлекательность инвестирования в арендный бизнес. В абсолютных аутсайдерах оказался сегмент офисов, в котором ситуация выглядит наиболее критично».
По данным RRG, средняя ставка аренды офисных помещений, расположенных внутри Садового кольца Москвы (все классы), к концу 2015 г. составила 423 дол. за кв. м в год. За год ставка снизилась на 35%. Ставка аренды офисных помещений, расположенных за пределами центра города, составила в декабре 2015 г. 273 дол. за кв. м в год. Снижение за год — 31%.
Средняя запрашиваемая ставка аренды для торговых объектов, расположенных в центре города, за год снизилась на 35% и составила 937 дол. за кв. м в год. За пределами центра аренда помещений в ТЦ за год подешевела на 25% до 504 дол. за кв. м в год.
Средняя ставка аренды складов в декабре составила 106 долларов за кв. м в год. Снижение данного показателя за год — 32%.
Средневзвешенная цена продажи коммерческих площадей в столице в долларах за год снизилась на 10% и составила 3 561 дол. за кв. м. Опять же - данный показатель существенно ниже средневзвешенной цены, зафиксированной в проблемном 2010 г.: тогда она составляла 4 237 дол. за метр. Правда, в рублевом эквиваленте, то есть с учетом курсовой разницы, метр подорожал с прошлого кризиса на 94%. Но реальные сделки заключаются либо с существенным дисконтом, либо с применением «докризисного» курса американской валюты. Кроме того, подобный «рост» рублевых цен произошел из-за того, что в структуре предложения доля дистресс-активов практически незаметна, тогда как в 2009-2010 гг. эта категория составляла более значительную часть.
«Говорить о масштабной распродаже на рынке коммерческой недвижимости нельзя. То, что представляет настоящий интерес для инвесторов, по-прежнему в цене. Дистресс-активов номинально нет, как нет и крупных сделок по приобретению знаковых объектов, - считает Денис Колокольников. — Инвестиционная активность низкая, но и у противоположной стороны, то есть у стороны собственников, нет большого желания выставлять на продажу метры при не лучших ценовых условиях. И в этом плане ситуация сильно различается с той, что наблюдалась в 2010 году, когда владельцы «сбрасывали» активы по заниженным ценам из-за опасений их дальнейшего удешевления, что отрицательным образом влияло на среднерыночные показатели стоимости коммерческой недвижимости. Сейчас рынок держится во многом именно на выжидательной стратегии потенциальных продавцов, которые получили хорошую «закалку» в прошлый кризис и верят, что рано или поздно метры можно будет продать более выгодно. Покупатели, в свою очередь, также «засели в засаду».
По данным RRG, средневзвешенная цена офисных помещений за пределами центра (все классы) к декабрю 2015 г. составила 3 369 дол. за метр. За год данный показатель уменьшился на 11%. Внутри Садового кольца стоимость 1 кв. м офисов составила 6 962 дол. (-14% за год).
Стоимость предложения торговых помещений в ТЦ, расположенных в центре города, за год снизилась на 13% и составила в декабре 2015 г. 12 516 долларов за метр. Вне Садового кольца торговые помещения предлагаются по цене 3 779 дол. за кв. м (-25% за год).
Средневзвешенная цена по складским помещениям в декабре 2015 г. составила 1 068 долларов за метр. За год недвижимость в этом сегменте подешевела на 27%.
Прогноз
«Сегодня на рынке коммерческой недвижимости, как и в целом в стране, наблюдается явный дефицит позитивных прогнозов, и в этом плане я, увы, солидарен с большинством экспертов, — говорит Денис Колокольников. — С большой долей вероятности ставки аренды и цены продажи коммерческой недвижимости во всех сегментах рынка в рублевом эквиваленте будут снижаться либо, при отсутствии серьезных ухудшений экономической конъюнктуры, останутся на прежнем уровне. Помочь рынку мог бы, прежде всего, рост мировых цен на «черное золото» и снятие санкций, как ни грустно это звучит, но его в обозримом будущем скорее всего не предвидится. Поэтому все те негативные тенденции, которые наблюдались в 2015 году, в том числе сокращение числа новых проектов и рост уровня вакансии в объектах всех категорий, продолжат усиливаться. Таким образом, каких-то кардинальных изменений, тем более со знаком «плюс», мы, увы, не ждем. Впрочем, «антикризисные» проекты есть, они сейчас реализуются, и тем самым подтверждается, что рынок жив и рождаются новые инвестиционные идеи».
Cre.ru от 26.01.2016 г.,
http://www.cre.ru/rus/analytics/5/0/38060/
