Могут ли ужиться нестандартные якоря с ритейлерами в одном торговом центре
Москва. 20 февраля. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ — Все больше девелоперов торговых центров привлекают нескольких операторов развлечений в качестве якорей, считая, что таким образом смогут генерировать потоки и подогревать интерес к объекту. Тем не менее, консультанты склонны по-разному оценивать наличие большой развлекательной зоны.
Много концепций хороших и разных
"В традиционных концепциях основными якорями в торговых центрах являются продуктовые гипермаркеты, DIY, универмаги, магазины электроники или спортивных товаров. Подобные арендаторы занимают большие площади и обеспечивают основной поток посетителей в ТЦ, которые попутно совершают покупке в торговой галерее. Так скорее было... Теперь в ТРЦ в качестве спортивно-развлекательной зоны мы часто видим фитнес-центры, кинотеатры, боулинги, фудкорты, рестораны и т.д. Подобные центры активностей привлекают людей и обеспечивают ТЦ хорошую посещаемость",- рассказывает председатель совета директоров компании RRG Денис Колокольников.
Однако, по мнению эксперта, есть и другие, не менее важные факторы. "Это, прежде всего, ощущение "жизни" в торговом центре, заполнение пустующих площадей. Ведь для ТЦ — и для посетителей, и для арендаторов — нет ничего хуже, чем полупустые коридоры", — напоминает Д.Колокольников.
Кроме того, добавляет эксперт, нестандартный якорный арендатор формирует собственный пул посетителей, а также привычку людей, проживающих в зоне охвата, ходить именно сюда. "Как следствие — создается стабильный поток, и потенциальные арендаторы уже более охотно рассматривают возможность аренды в этом ТЦ", — заверяет Д.Колокольников.
Согласна с коллегой директор по консалтингу GVA Sawyer Марианна Романовская, которая считает, что торговые центры уже давно несут на себе не только функцию "покупки" — посещение ТЦ стало способом проведения досуга. По этой причине развлекательная составляющая в ТЦ составляет минимум 15% от общей площади комплекса, но на рынке есть примеры, когда она достигает 50%.
"Нестандартный крупный развлекательный якорь в ТЦ — это "фишка", которая увеличивает трафик и лояльность аудитории, однако никогда не работает на увеличение продаж", — охлаждает пыл коллег заместитель генерального директора компании Praedium Александр Ошурко. Он подчеркивает, что вопрос, кого сегодня можно считать нестандартным арендатором, остается открытым.
"Кидзания", "Кидсбург" — посетителю еще предстоит объяснить, что это не просто центры с аттракционами и игровыми активностями, где можно оставить ребенка на время покупок, а именно развивающие центры, где с ребенком работают профессионалы. К нестандартным также можно причислить "Экзотариум" в ТРЦ РИО. Также нестандартным сегодня можно посчитать размещение в ТРЦ концертной площадки: к примеру, в объектах Crocus Group регулярно проходят концерты, которые привлекают молодую аудиторию. Стоит также отметить ТЦ с нестандартной концепцией: в универмаге "Цветной", например, нет как таковых нестандартных арендаторов, однако есть площадка для проведения молодежных культурных мероприятий — это все повышает лояльность аудитории, и позволит конвертировать ее в покупки в будущем", — считает он.
Разделяет мнение коллеги и старший консультант МАГАЗИН МАГАЗИНОВ Александра Ромашина, отмечающая, что влияние нестандартного якоря во многом зависит от того, что именно это за компания.
"Например, Океанариум в "РИО" на Дмитровке в первые месяцы работы привлек довольно большое количество посетителей, в том числе новых, то есть тех, место проживания/работы которых не входит в зоны охвата ТЦ и кто раньше не был в торговом центре. Но все же это разовое посещение, и вряд ли эти люди станут постоянными клиентами объекта. А вот детские центры типа edutainment наоборот обеспечивают гарантию возврата посетителей благодаря тому, что выстроена определенная система мотивации детей", — говорит она.
Но...
Появление новых нестандартных концепций в ТЦ — не от хорошей жизни, объясняет Д.Колокольников. "Когда девелопер не может сдать площади традиционным операторам, то начинает привлекать нетрадиционных низкомаржинальных арендаторов", — отмечает он.
Кроме того, не стоит забывать о конвертации посетителей развлекательной зоны в покупателей торговой галереи, напоминает региональный директор департамента торговой недвижимости Colliers International Россия Анна Никандорова.
"С этой точки зрения самая маленькая конверсия у таких операторов как аквапарк, в то время как города-профессий в большей степени способствуют совершению покупок родителями во время продолжительного нахождения их ребенка в мастерских. Оценить влияние операторов развлечений на трафик торгового центра в процентном выражении можно только отталкиваясь от изначальной посещаемости торгового центра, без учета данного якоря", — рассказывает эксперт.
Более точные цифры озвучивает руководитель проектов департамента управления объектами NAI Becar Наталья Куваева. "Наличие широкой развлекательной зоны позволяет увеличить посещаемость торгового центра на 15-25%", — считает она. При этом эксперт отмечает, что дополнительные посетители развлекательных зон в торговом центре не всегда являются его покупателями. Здесь можно говорить скорее о формировании лояльности к торговому объекту.
"По статистике, посещение развлекательных арендаторов и фудкортов занимает у среднего покупателя больше половины от проведенного времени в ТЦ, и фактически треть аудитории торговых центров приходят в моллы за развлечениями, а не за покупками. Размещение развлекательных зон всегда происходит на наименее востребованных площадях торгового центра: на последних этажах, в "тупиковых" зонах — в местах, неинтересных ни операторам питания, ни магазинам техники, которые, как правило, располагаются на верхних этажах торгового центра ", — рассказывает А.Ошурко.
В результате такого размещения соседями нестандартных якорей становятся детские магазины или фудкорт. При этом эксперты сходятся во мнении, что в принципе соседями таких проектов может быть кто угодно: это никак не повлияет на обычных ритейлеров.
Покупать или развлекаться?
Несмотря на подводные камни, все большее количество площадей в ТРЦ выделяется под зоны развлечений. В основном это связано с тем, что с каждым годом набирает обороты интернет торговля, считает директор по управлению BlackStone Keeping Company Ольга Штода.
"Действительно, многие классические торговые центры сегодня трансформируются, и это очень правильный тренд. Данная тенденция продиктована потребностями рынка и спросом потребителей, мы наблюдаем ее уже достаточно давно. Собственники ТЦ будут вынуждены подстраиваться и оборудовать помещения в соответствии с новыми требования арендаторов", — соглашается с коллегой Д.Колокольников.
Не согласна с коллегами А.Никандорова, отмечающая, что трансформации классических торговых центров в развлекательные центры в настоящее время не происходит.
"Операторы развлечений активно заполняют те площади в составе торговых центров, которые уже были заложены под данных арендаторов в концепции. Ввод крупных, суперрегиональных торговых центров в последнее время способствует росту физического объема развлекательных площадей (то есть квадратных метров), но при этом процентное соотношение доли развлекательных площадей и других арендаторов в составе торговых центров остается неизменным", — говорит она.
Такого же мнения придерживается и М.Романовская: "Говорить глобально о конвертации, скорее всего, преждевременно. Профессионально принятая в мире практика реконцепций торговых объектов в РФ является скорее исключением, чем правилом. Однако в последнее время увеличение вакантности торговых операторов вынуждает собственников отдавать помещения тем, кто готов их занять (хотя и по меньшим ставкам), а это часто бывают операторы развлекательно-образовательного профиля".
Развлекательная функция всегда была сопутствующей в торговом центре, так как арендаторы этого профиля не платят высокие ставки аренды, поясняет А.Ромашина.
"Сейчас ситуация такова, что девелоперу приходится расширять вариативность форматов и профилей, представленных в ТЦ. Предложение со стороны арендодателя сильно превышает спрос со стороны арендатора. В итоге доход от аренды падает, что также влечет за собой увеличение срока окупаемости объекта для инвестора", — говорит она.
Н.Куваева добавляет, что при формировании концепции важно правильно рассчитать долю развлекательной составляющей, которая в зависимости от формата составляет 12-19% полезной площади торгового центра.
"Собственники понимают, что именно сейчас нужно вплотную заниматься развлечением аудитории, поэтому дают "зеленый" свет как стандартным, так и нестандартным инфраструктурным арендаторам, которые появляются в ТЦ как якоря на очень выгодных для них условиях (нередко первое время им позволяется не платить арендную плату, а далее уплачивать процент с оборота) ", — подводит итог А.Ошурко.
Он отмечает, что сейчас под развлечения в ТЦ стараются отводить не менее 15% арендной площади, хотя еще три-четыре года назад этот процент был существенно ниже.
"Владельцам ТЦ нужно доказывать свою уникальность и исключительность потенциальным покупателям, и развлекательные центры при должном подходе позволяют удерживать аудиторию", — говорит эксперт.
Он напоминает, что вскоре ADG Group завершит реконструкцию 39 московских кинотеатров, сразу несколько районов Москвы получат торгово-развлекательные центры нового формата, где для досуга аудитории будет отведено более 30% арендопригодной площади.
"Нам остается только следить за трансформацией формата торгово-развлекательного комплекса в развлекательно-торговый, а также за планами девелоперов по повышению прибыльности таких проектов", — заключает А.Ошурко.
Д.Колокольников не видит в этом ничего плохого: "Любой торговый проект со временем морально устаревает и нуждается в реконцепции, даже если на рынке нет кризиса".
