300 тысяч новых рабочих офисных мест нужно создать в Москве, чтобы заполнить вакантные 3 млн квадратных метров в столичных бизнес-центрах, считает руководитель отдела стратегического консалтинга и исследований Cushman & Wakefield Денис Соколов.
Когда они будут созданы? Через год, два, пять лет, а, может быть, никогда? Насколько абсурдна мысль директора по проектированию Rose Group Сергея Крючкова, что в коливинги, «коммуналку для креативного класса» превратятся респектабельные офисы в ММДЦ «Москва-Сити»? Или не абсурдна? Во всяком случае, бизнес-сообщество не первый год обсуждает редевелопмент объектов коммерческой недвижимости. Портал ComEstate.ru решил выяснить, насколько реально перепрофилировать бизнес-центр, к примеру, в апартаменты, а торговую галерею в склад.
Офисы превращаются…
Переводом бизнес-центров в апартаменты и апарт-отели девелоперы начали «грешить» не вчера. Одной из наиболее креативных идей, особенно для помещений бывших фабрик и заводов, является создание на базе цехов и административных корпусов уникальных творческих мастерских, коворкингов с единой инфраструктуры, объединенных атмосферной концепцией. По такому принципу в кризис 2009 года появились, например, «Флакон» и«Винзавод», вспоминает руководитель NAI Becar Apartments Александр Самодуров.
«О смене функции московских офисных центров как о тенденции стали говорить в 2015 году, - отмечает собственник ГК «Экоофис» Андрей Ковалев. - Несколько сотен тысяч офисных метров в прошлом году стали апартаментными. И такие перемены наблюдались, в том числе, в крупных проектах, таких как «Пресня Сити», а также в ряде проектов освоения промзон». По данным Александра Самодурова, на этапе строительства за последние два года 15-20% площадей офисных центров были изменены на апарт-проекты. Кроме того, в 20 проектах произошел редевелопмент уже готовых офисных помещений в апарт-комплексы (Starting House, «Клубный дом на Менжинского», «Берзарина,12», «Парк Мира», Tivoli, «9 Акров», «Хороший дом», TriBeCa APARTMENTS, Riverdale, «Резиденция Знаменка», «Дом Гельриха», «Николаевский дом», Clerkenwell House, «Цветной 26», PETROVSKY APART HOUSE, «Дом на Красина»).
Впрочем, не все эти «переделанные» объекты можно было бы считать качественными офисами. В частности, как отмечает заместитель директора департамента офисной недвижимости компании Praedium Нелля Имаметдинова, апарт-комплекс «Берзарина,12» возник на базе бывшего административного здания. Наиболее частый случай для рынка, считает эксперт, – это все-таки редевелопмент устаревших административных зданий (или заводских территорий, в которых стихийно возникли низкокачественные офисы после остановки производства) и создание на месте этих проектов качественных комплексов апартаментов.
Однако процесс пошел и офисы «превращаются» в апартаменты уже на любой стадии реализации проекта. «Некоторые изначально офисные проекты были пересмотрены еще на бумаге, такие как ЖК «Фили Град» и МФК «Водный» компании MR Group, - резюмирует директор по развитию отдела стратегического консалтинга CBRE Мария Стольникова. - Некоторые проекты подверглись реконцепции уже на этапе строительства: Atlantic Apatment, «Савеловский Сити», Mon Cher на Большой Якиманке. В ближайшее время на рынок выйдет еще один проект апартаментов МФК «Царская Площадь» вместо офисного комплекса «Хрустальные башни» на Ленинградском проспекте компании Coalco». Примеры можно продолжать - директор по развитию компании Welhome Андрей Хитров говорит еще об одном: компания «Мосинжпроект» вместо бизнес-центра площадью 150 тыс. кв. метров на участке в ММДЦ «Москва-Сити» построит МФК с гостиницей, офисами и апартаментами общей площадью 275 тыс. кв. метров.
100 тысяч рублей за кв. метр – цена редевелопмента
На днях компания NAI Becar объявила о создании первого в России инвестиционного агентства, специализирующегося на продаже и сдаче в аренду апартаментов. Консультанты компании недавно презентовали свой проект Loft Club – лофт-апартаменты на месте офисов. Для консалтинговых агентств, проектных организаций, архитектурных бюро, судя по всему, на кризисном рынке появилась новая ниша – перепрофилирование объектов коммерческой недвижимости из одной категории в другую.
О преимуществах перевода офисов в апартаменты больше часа на вебинаре рассказывал Александр Самодуров. Приведенные цифры явно не в пользу офисов. К примеру, по словам Александра Самодурова, в апарт-комплексах пустует – не продано или не сдано в аренду - не более 2% помещений, в то время как в офисном сегменте это более 20%. При этом в рублевом эквиваленте цена аренды и цена продажи апарт-проектов не изменилась по сравнению с 2014 годом. В своих апарт-проектах («Вертикаль» в Санкт-Петербурге) NAI Becar гарантирует 8-10% годовых при покупке апартаментов для инвестиционных целей. Александр Самодуров уточняет, что стоимость перепрофилирования готового бизнес-центра или административного здания в апартаменты может сильно отличаться – от 15 до 100 тыс. рублей за кв. метр в зависимости от процента продаваемой площади в проекте, его состояния, наличия отделки и (или) меблировки будущих апартаментов. А процесс может занимать от 8 месяцев до 2 лет. Он отмечает также, что возможно капитальное и некапитальное перепрофилирование объекта.
При капитальном перепрофилировании объектов, как правило, изменяется его площадь. Необходимо переделывать несущие конструкции, получать дополнительные техусловия (как правило, в бизнес-центрах расход воды существенно ниже, чем в апартаментах), менять вид разрешенного использования земельного участка с административного на гостиничный, получать разрешение на строительство. Некапитальное перепрофилирование объекта не подразумевает увеличения его площади, однако все равно необходимо менять коммуникации, создавать дополнительные «мокрые точки», менять разрешенный вид использования земельного участка. Все это затратно, долго и связано с получением большого количества разрешительной документации.
Вторая жизнь бизнес-центра: апартаменты или торговая галерея
Как любое новое явление на рынке, перепрофилирование готовых объектов вызывает разные, зачастую диаметрально противоположные оценки. Весьма категорично высказывается Нелля Имаметдинова: «Инженерия и техническая база готового офисного комплекса, если мы говорим о качественных объектах класса А и В+, сформирована с учетом строгих нормативов. К примеру, санузлы в бизнес-центрах располагаются в общих зонах, их количество на этаже ограничено, и когда коммуникации в объекте уже проведены, создавать новые «мокрые точки» очень проблематично. Это же касается и других инженерных систем, а также лестниц, лифтов и многого другого. Даже если бы у девелоперов возникло желание делать из готовых качественных офисов апартаменты, проект оказался бы нерентабельным».
Эксперт также отмечает сложности, которые могут возникнуть при согласовании «переделанного» объекта в соответствии с Генпланом Москвы: «У властей есть четко сформированный и утвержденный государственный документ, в котором указана плотность застройки, этажность каждого строения. Фактически, поскольку апартаменты теперь могут возводиться только в составе МФК, то строить их можно на землях промышленного назначения в том числе. Однако проект не должен нарушать Генплан».
С Неллей Имаметдиновой согласен и Андрей Хитров. Он также говорит о технической возможности перепрофилировать офисные центры в апартаменты, но не видит в этом смысла. Свободные планировки современных офисов подразумевают возможность сооружения стен и перегородок практически любых форм. Сложностью при перепрофилировании офисного центра в жилой объект могут стать инженерные системы, что потребует существенных строительных изменений. Инсоляция в бизнес-центрах изначально рассчитана по нормам, неприемлемым для жилых объектов, также количество машиномест для жилых объектов должно быть существенно больше, чем для офисных. Кроме того, во многих офисных зданиях существует центральная приточно-втяжная вентиляция и отсутствует возможность открытия окон. Все вышеперечисленные параметры существенно увеличивают стоимость переделки объектов. В связи с этим наиболее рентабельным является перепрофилирование объекта до начала стадии строительства, во время согласования инженерной документации. Андрей Хитров отмечает также, что в большинстве случаев смена вида разрешенного использования земли обходится застройщику слишком дорого, что делает реализацию объекта нерентабельной. Исключением становятся случаи, когда государство само изменяет вид разрешенного использования земли для стимуляции интереса девелоперов в конкретном районе.
Эксперт отмечает также, что гораздо проще частично перепрофилировать готовый офисный центр в торговый объект, но стоит при этом учитывать, что внимание покупателей сосредоточится на нескольких нижних этажах. К тому же из-за небольшой площади этажа не в каждом бизнес-центре можно открыть торговую галерею.
Противоположной точки зрения придерживается Андрей Ковалев: «Пересмотр концепции офисных комплексов в сторону апартаментов, идет ли речь о полной смене офисной функции на жилую или о вводе дополнительной жилой функции, экономически сейчас весьма оправдан. Формально оставаясь коммерческой недвижимостью, апартаменты по сути своей являются именно жильем - и гораздо более востребованы в кризис, чем офисы, потребность в которых сейчас крайне невелика. Отчасти эта тенденция компенсирует другую - перевод апартаментных проектов в классическое жилье».
Склад вместо торгового центра
Новую жизнь, как считают некоторые эксперты, можно вдохнуть и в другие объекты коммерческого назначения. К примеру, директор департамента коммерческой недвижимости компании RRG Юрий Тараненко говорит, что торговые центры, где вакансия хоть и не такая катастрофическая, как в офисах, но тоже вполне себе приличная – до 13-15%, можно переделать в склад, правда стоит учитывать некоторые технические моменты. «Во-первых, необходимо модернизировать существующие системы подвоза и подъема грузов. Понятно, что объем товаров, которые поставляется в бутики ТЦ существенно ниже, чем в складской комплекс. Кроме того, придется сделать подъездные пути, которые смогут обеспечивать серьезных поток фур. Во-вторых, во многих ТЦ есть атриумы и другие особенности внутренней архитектуры, которые придется подвергнуть серьезной реконструкции и привести в состояние, подходящее для хранения и транспортировки грузов. Исходя из всего перечисленного, крупный ТРЦ перепрофилировать в логистический центр вряд ли имеет смысл. К тому же если этот ТРЦ расположен в хорошей локации в пределах МКАД, то и арендная ставка будет высокой, что делает бессмысленным перепрофилирование такого объекта в склад, - говорит Юрий Тараненко. - Так что в этом смысле для арендаторов гораздо проще «базироваться» за МКАД. А вот если сделать складские площади в небольших ТЦ, они, скорее всего, будут востребованы. Да и объем грузов, которые можно будет там хранить, не потребует серьезных изменений прилегающей территории и конструктива здания».
Эксперт отмечает, что сегодня реконцепция ТЦ происходит, но в другом направлении. Вместо классических «якорей» в виде продуктовых гипермаркетов или крупных сетевых магазинов спортивных товаров и электроники приходят нестандартные арендаторы (фитнес-центры, кинотеатры, аквапарки, детские развлекательные парки). Кроме того, ТЦ уходят от традиционного пула арендаторов и стараются заменить известные сетевые бренды, которые расположены в большинстве молов, на нетипичные, малоизвестные и более интересные для покупателя бренды.
С Юрием Тараненко согласна и Мария Стольникова, отмечая, что в большинстве случаев локация и технические параметры торговых центров не подходят для перепрофилирования в офисные помещения или апартаменты, а реконцепцию не слишком успешных торговых центров, в первую очередь, следует начинать с более качественной организации внутреннего пространства, создания пула арендаторов, который в точности соответствует целевой аудитории объекта. «Мы не знаем удачных примеров реконцепции строящихся или существующих торговых центров в офисные помещения или апартаменты. Торговые центры имеют свою специфику, в частности, размещение на пешеходных и транспортных потоках, что в меньшей степени с точки зрения локации подходит для апартаментов, - уточняет эксперт. - Более того, технические параметры торговых центров: конфигурация здания, глубина помещений, высота потолков и инсоляция – не применимы для офисных помещений и апартаментов».
Аналогичного мнения придерживается и директор департамента исследований Colliers International Вероника Лежнева: «Если мы говорим о классических торговых центрах, то перепрофилирование их в другие объекты, пожалуй, одна из самых сложных задач, если в принципе вообще реализуемая. Специфичный конструктив торговых центров мало подходит для других сегментов недвижимости. Для офисов и апартаментов – слишком большая глубина этажа и, соответственно, недостаточное естественное освещение и удобство планировок. Склады и системы хранения также вызывают вопросы. В основном, когда речь заходит о реконцепции торговых центров, то речь идет о реконструкции или изменении пула арендаторов либо дизайнерских решениях».
Мнения экспертов о целесообразности глобальной реконцепции проектов, когда меняется функциональное назначение зданий, расходятся. Не вызывает сомнений, пожалуй, только тот факт, что практически любая успешная бизнес-модель в силу различных обстоятельств рано или поздно устаревает. И ситуация бесконечного роста арендных ставок, приносящих гарантированный долларовый поток владельцам проектов коммерческой недвижимости, видимо, навсегда осталась в прошлом. Как действовать на стагнирующем в перспективе многие годы рынке, решать, разумеется, бенефициарам.
