Согласно оценке Vesco Group, по итогам 2015 г. доля участков без подряда (УБП) в общем объеме предложения на рынке загородной недвижимости Подмосковья составила 65%. На выбор покупателям девелоперы представили 42 612 УБП. Они расположены в коттеджных поселках самых разных сегментов — от экономкласса до элитных. В 2016 г., по мнению экспертов, эта цифра будет только расти.
Назад в будуще
В течение каких-то буквально двух лет загородный рынок недвижимости превратился в рынок земли. Согласно данным аналитиков Vesco Group, еще в 2007 г. количество УБП составляло чуть более 2 тыс. — лишь 14,7% от общего объема предложений. А в 2009 г. в Подмосковье их было уже 13 273 (44,3% от общего предложения). В 2011 г. эта цифра увеличилась более чем в три раза и составила 43 393 лота (71,8%).
Обширным предложением и упавшими более чем на 20% ценами покупатели, безусловно, воспользовались. «Купить участок и построить дом тогда получалось на 30–50% дешевле, чем приобрести готовый», — рассказал «Н&Ц» Алексей Трещев, директор по городской и загородной недвижимости Knight Frank.
Для себя
Появившиеся на рынке в конце 1990-х гг. участки без подряда (то есть без обязательств покупателя заключить с девелопером договор на строительство дома по проекту) до кризиса 2008 г. были прерогативой в эконом-, комфорт- и бизнес-сегментах. «Покупка земли в таких поселках помогала экономить средства: можно было выбрать материалы подешевле и построить дом поменьше», — вспоминает Юлия Грошева, директор департамента загородной недвижимости Kalinka Group.
Для проектов высокого класса такое предложение поначалу было скорее исключением, чем правилом. Концепции элитных коттеджных поселков представляли собой единое архитектурное целое, и «дачная самодеятельность» здесь не приветствовалась. Да и сами состоятельные землевладельцы по большей части не испытывали желания заниматься работами за городом самостоятельно, предпочитая заплатить девелоперу не только за землю, но и за строительные «хлопоты» и получить уже готовый дом. Более того, жители были даже заинтересованы в том, чтобы в поселке не оставалось пустующих участков, портящих внешний облик поселка.
Однако наступил момент, когда девелоперам стало ясно, что полное отсутствие в продуктовой линейке элитного поселка такого формата, как участки без подряда, возможно, и украшает его с концептуальной точки зрения, но не всегда является преимуществом с точки зрения продаж. «Приобретение УБП в премиальном сегменте — это не экономия, а желание построить дом своей мечты, — объясняет Ю. Грошева. — Решение приобрести землю обычно созревает после того, как просмотрено множество домов, но ни один из них не удовлетворил вкусам покупателя. Проект должен продаваться динамично, а для этого нужны разные стратегии».
Практика показала: участки без подряда, под которые в элитных поселках, как правило, выделялись территории, расположенные на отдалении от основной застройки, стали одним из таких решений. Например, согласно этой логике возводился элитный поселок Резиденции Бенилюкс на 19-м км Новорижского шоссе. Основу застройки составлял архитектурный проект, утвержденный девелопером. Однако для тех, кто хотел строиться самостоятельно, были оставлены участки в лесном массиве, находящиеся на некотором расстоянии. Купить землю можно было только с одним условием — сроки строительства строго ограничивались договором. То есть, приобретая участок, покупатель понимал, что работы должны начаться быстро, в противном случае ему придется нести финансовую ответственность. Таким образом девелопер ограждал владельцев готовых резиденций от возможных неудобств, связанных с долгостроем соседей.
Для других
Не меньшей популярностью до кризиса 2008 г. участки без подряда пользовались и у частных инвесторов. Перспективный с точки зрения вложений надел в 20 соток, расположенный на Калужском, Киевском, Пятницком направлениях, в то время стоил порядка 100 тыс. долл. и приносил владельцам от 20 до 30% годовых. Доходность вложений в землю на более престижных трассах — Рублевском и Новорижском шоссе составляла от 30 до 50% годовых. Правда, и цена вопроса была заметно выше — за одну сотку здесь просили от 10 до 70 тыс. долл.
Инвесторы покупали УБП, что называется, на вырост. Никакого строительства здесь не велось, земля просто консервировалась «до лучших времен», которые наступали ближе к завершению строительства поселка. В зависимости от этапа — проведение коммуникаций на внутренней территории, возведение инфраструктуры, готовность первых домов и улиц — продажа участка, купленного в самом начале по минимальной цене, приносила прибыль, порой доходившую до 100%.
Другие шли путем затратным, но и более доходным, вкладываясь не только в покупку земли, но и в строительство дома для продажи или сдачи в аренду. По мнению экспертов, вложения в возведение такого «доходного дома» должны быть как минимум в два раза больше стоимости участка. В противном случае сдавать или продавать его придется с дисконтом. Однако если покупку совершали по выгодной цене и дом успешно был построен до валютных скачков, то буквально за три-четыре года доход от аренды возвращал затраченные на покупку земли и строительство дома средства. После этого объект продавался по стоимости, в разы превышавшей первоначальные вложения на приобретение участка и строительство.
«Один из наших клиентов, купивший участок на Новорижском шоссе, построил дом, потратив на его возведение 1,3 млн долл., а спустя какое-то время продал уже за 3 млн долл., — вспоминает А. Трещев. — Однако сегодня такие спекуляции не работают. Стоимость земли и строительства «коробки» осталась примерно той же (в рублях), а вот цена отделки существенно выросла».
Сохранить или приумножить?
По данным Point Estate, 40% покупателей элитной загородной недвижимости в прошлом году отдали предпочтение участкам без подряда, тогда как в 2014 г. решивших вложиться в землю было почти в шесть раз меньше.
Эксперты объясняют интерес покупателей к формату вымыванием ликвидного предложения домов с первичного рынка в период ажиотажного спроса конца 2014 г. «Сегодня остались не самые удачные предложения домов, а также земля, которую девелоперы готовы распродавать по низким ценам», — говорит Павел Трейвас, управляющий партнер Point Estate.
Однако, по мнению А. Трещева, в условиях нынешнего кризиса участок без подряда «для себя» перестает быть выгодным приобретением, причем в любом сегменте: «Тренд изменился. Сейчас, когда евро строит под 90 руб., дешевле купить готовый дом, чем строить и отделывать его с нуля. По нашим расчетам, текущий валютный курс — та точка, когда цена строительства с отделкой равна покупке готового объекта».
Вместе с тем ситуация развивается во времени, и, возможно, в отдаленной перспективе земля опять превратится в актив «на вырост». А в текущей ситуации такое приобретение позволяет если не приумножить, то хотя бы сохранить капитал. Ведь в отличие от многоквартирных проектов, которые, судя по опыту 2008 г., могут оказаться замороженными, сданными в эксплуатацию с большим опозданием или совсем не того качества, земельный участок — это, что называется, готовый продукт, который можно потрогать руками.
