В конце 2014 года девелоперская компания ADG Group братьев Печерских выкупила у Москвы 39 кинотеатров в нескольких округах столицы. Инвестор заявил о планах превратить разнородные и, в большинстве своем, устаревшие объекты в локальные центры притяжения районов и сделать их "максимально полезными для жителей, обеспечивая при этом коммерческую состоятельность" проекта. Справится ли компания с такой сложной задачей, станет понятно через несколько лет, однако уже сейчас эксперты уверены: данный проект не имеет аналогов в Москве.
Культура на треть
В конце 2014 года ADG Group через свою структуру ООО "Эдисонэнерго" купила на аукционе 39 столичных кинотеатров почти за 9,6 млрд рублей. Компания обошла ООО "Балдэр", которое хотело приобрести лот в интересах "Платформы", управляющей активами ГК "ПИК" Сергея Гордеева.
После покупки вице-президент ADG Group Григорий Печерский заявил, что к концу 2018 года компания намерена создать сеть объектов, которые были бы максимально привлекательны для горожан, вложив в проект около 40 млрд рублей. Впрочем, по мнению игроков рынка, из-за экономического кризиса итоговая сумма будет на порядок выше - 50-70 млрд рублей при сроке окупаемости в десять лет.
Общая площадь всех 39 кинотеатров составляет примерно 170 тыс. кв. м, при этом почти половина - давно заброшены или прекратили работу в 2013-2014 годах, еще девять используются не по назначению. Согласно официальной информации, объекты были построены с 1938 по 1988 годы, а потому не удивительно, что некоторые из них находятся в плачевном состоянии.
В качестве пилотных проектов редевелопмента были выбраны четыре кинотеатра: "София", "Ангара", "Мечта" и "Киргизия". Концепцию для них разработало британское бюро Аманды Ливит, а адаптацию к российским нормам осуществили ABD architects. Объекты планируется превратить в многофункциональные центры, где около 30% площадей отводится под образовательно-культурные функции, а 70% - под коммерческое использование: магазины, рестораны, кафе, спортивные центры и так далее. Такое соотношение площадей относится ко всем 39 кинотеатрам.
По мнению экспертов, инвесторы все-таки сохранят кинопоказы в обновленных комплексах, однако, скорее всего, сделано это будет не везде: кинотеатры едва ли можно всерьез рассматривать как источник высоких доходов, тем более такие проекты довольно долго окупаются и при этом работают по невысоким арендным ставкам.
Между прочим, среди крупных операторов кинопроката, снимающих помещения в объектах ADG Group, указаны такие известные игроки, как "Формула Кино" (кинотеатры "Ладога", "София", "Витязь", "Прага") и "Каро-Фильм" ("Киргизия"); все они имеют долгосрочные договоры, а "Формула кино" - еще и гарантию соблюдение их прав как арендатора вне зависимости от того, кто стал владельцем здания.
Приманка для крупной рыбы
Специалисты сходятся во мнении, что данный проект можно назвать уникальным для столицы. По их словам, все 39 кинотеатров имеют абсолютно разные характеристики (площадь, местоположение, функциональность) и находятся в различном техническом состоянии, поэтому здесь неприменима универсальная модель развития. "Необходимо использовать индивидуальный подход к каждому объекту. Выбранная концепция будет зависеть от локации, от конкурентного окружения, уровня обеспеченности района торговыми и развлекательными форматами, а также от портрета потенциального целевого потребителя", - рассуждает Антон Коротаев, руководитель направления консалтинга в сфере торговых площадей компании JLL.
Идея переделки кинотеатров в торговые центры шаговой доступности, заявленная инвестором, кажется игрокам рынка наиболее перспективной и логичной на сегодняшний день. Эксперты считают, что такой формат является востребованным, учитывая существующий недостаток таких объектов в столице, особенно в спальных районах, где и расположены кинотеатры. Малые ТЦ требуют меньше средств на их обслуживание, что особенно актуально в кризис, к тому же, такие объекты гораздо легче заполнить арендаторами.
Впрочем, согласно прогнозам Knight Frank, при вводе в эксплуатацию всех 39 реконструируемых объектов (с учетом изменения их размера) в Москве может появиться до 200 тыс. кв. м торговых и развлекательных площадей. Это слишком много, опасается директор по проектированию Rose Group Сергей Крючков: он не уверен, что сейчас существует достаточный интерес со стороны операторов и проекты будут иметь высокий спрос в условиях падения покупательской способности населения.
Надо сказать, что мнения по поводу востребованности новых площадей федеральными игроками разделились. Одни аналитики ожидают, что сети, вроде McDonald’s, Burger King или KFC, с радостью разместят свои точки во всех или в большинстве обновленных кинотеатров - в этом случае девелопер сможет рассчитывать на повышение ставки аренды за эксклюзивность и долю рынка.
Другие же специалисты сомневаются, что какой-то крупный оператор заберет всю сеть целиком, так как они выдвигают крайне высокие требования и критерии к площадкам, рассматривая каждую из них индивидуально.
Пока непонятно, за счет чего инвестор намерен привлечь крупных сетевиков в свой проект. Как уже было сказано, многие из кинотеатров расположены в спальных районах с низким трафиком покупателей и едва ли являются привлекательными для федеральных ритейлеров. Более того, некоторые кинотеатры находятся в локациях, где уже работают магазины известных сетей.
Например, около кинотеатра "Прага" на Нижней Масловке функционируют два магазина "Дикси", один - сети "Магнолия" и ТК "Бутырский", в состав которого входит семейный универмаг "Фамилия". Недалеко от кинотеатра "Киргизия" в Новогиреево находится магазин сети "Пятерочка" и ТЦ "Перовский", где работает крупный супермаркет "Перекрестка", и ТЦ "Шангал" (супермаркет "Виктория"). Поблизости от кинотеатра "Ладога" в Северном Медведково находятся целых два супермаркета "Перекрестка" и гастроном сети "Станем друзьями".
Впрочем, в большинстве локации все же ощущается явный дефицит продовольственных ритейлеров и операторов общепита. Основным же якорным арендатором, который обеспечит основной трафик посетителей, в таких районах должен быть супермаркет. "Поскольку все объекты расположены в разных районах и работают на различные кластеры, то они должны иметь разную концепцию и ценовой уровень. Где-то необходим магазин более высокого уровня, где-то более доступный", - добавила Эвелина Ишметова, заместитель генерального директора компании RRG.
Эксперты также надеются, что после редевелопмента ADG Group сможет создать в обновленных МФК так называемые "комьюнити-центры", включающие различные образовательные учреждения (детские центры досуга, кружки, курсы, образовательные), спортивные (фитнес, танцы, йога), досуговые форматы (кулинарные курсы и мастер-классы, школы сомелье и так далее) и организации сферы обслуживания.
Пугающий масштаб
Непростая ситуация на российском, в частности, московском рынке коммерческой недвижимости заставляет девелоперов настороженно относится к запуску крупных проектов. На этом фоне масштабный редевелопмент нескольких десятков старых кинотеатров выглядит более чем авантюрным.
Однако эксперты считают, что затея станет успешной и сможет найти свое место на рынке. "Думаю, одна из задумок этого проекта как раз и заключается в том, чтобы дистанцироваться от конкурентов за счет инновационных идей и концепций, архитектурных и дизайнерских решений, и, возможно, нестандартного пула участников (арендаторов, операторов)", - оптимистична директор отдела стратегического консалтинга CBRE Полина Жилкина, добавив, что девелопер наверняка будет обращать социальную "нагрузку" проекта в свою пользу за счет создания правильного и эффективного баланса с коммерческими площадями.
Не исключено, что при реализации проекта часть зданий, которые не впишутся в общую концепцию из-за неудовлетворительного состояния или слишком высокой стоимости реконструкции, придется снести. "Инвестор заявлял о намерении сохранить объекты, но сложно предсказать, насколько удастся воплотить это намерение в жизнь. Часть объектов была построена более 40 лет назад, поэтому в некоторых случаях снос будет более выгодным решением", - категорична управляющий директор департамента управления активами и инвестициями NAI Becar Ольга Шарыгина.
Реконструкция объектов, часть которых являются еще и памятниками архитектуры, таит в себе массу трудностей, связанных с согласованием работ, необходимых мероприятий по восстановлению здания, смене ВРИ и так далее. Как следствие, застройщик несет дополнительные затраты, зачастую превышающие стоимость нового строительства.
Тем не менее, в таких проектах девелоперы редко берутся за новодел, так как оформление разрешительной документации рискует затянуться на несколько лет, и все это время компания будет вынуждена держать на балансе объект, не приносящий дохода. К моменту получения необходимых разрешений конъюктура рынка может резко измениться, и проект станет попросту нерентабельным.
Конечно, обновление и перестройка сразу нескольких десятков кинотеатров придется в новинку столице и станет серьезным испытанием для инвестора. Но, справедливости ради стоит сказать, что в Европе подобные проекты, хотя и не в таких масштабах, реализуются уже не первый год.
Например, несколько лет назад в Испании столичный кинотеатр Carlos III превратили в крупный (6 тыс. кв. м) модный рынок Platea Madrid, где представлены кухни различных стран мира. Проект обошелся в 60 млн евро, однако, похоже, оно того стоило: на различных туристических форумах путешественники со всей планеты хвалят необычное заведение, называя его настоящим раем для гурманов.
Не так давно в той же Испании, но уже в Барселоне открылся мегастор известной торговой сети Mango. Двухэтажный бутик площадью 1,3 тыс. кв. м расположился в здании кинотеатра Alexandra, просторные кинозалы которого переоборудовали под широкие торговые ряды.
Кстати, в России тоже можно найти примеры успешной трансформации устаревшего объекта культуры в источник доходов. В 2014 году на месте бывшего петербургского кинотеатра "Ленинград" в Таврическом саду, работавшего с 1960-х годов (к слову, в здании постройки начала XX века), открыли мультиформатное пространство, включающее концертно-театральные площадки, художественную галерею и даже концептуальные рестораны.
Для реставрации здания были приглашены лучшие российские и мировые специалисты. Проект осуществлялся под руководством испанского архитектора и урбаниста Рикардо Бофилла.
Создатели "Ленинград Центра" рассчитывают, что тот станет площадкой для сотрудничества с российскими и иностранными художниками, артистами, музыкантами, режиссерами.
Илья Китов,
Arendator.ru от 22.03.2016 г.,
http://www.arendator.ru/articles/146846-kino_ne_v_mode/
