Советские дома культуры (ДК) — формат, который явно выбивается из коммерческого контекста сегодняшнего дня. Если повезет и культурную составляющую в здании удается сохранить, то его площади могут занимать театр, концертная площадка, творческие мастерские. Но чаще судьба ДК более тривиальна: их приспосабливают под офисы и рестораны. Ярких примеров реконцепции пока немного, да и заинтересованность девелоперов невысока.
Хлопотное наследство
Дома культуры появились в СССР в 20-х гг. прошлого века, когда был образован Главполитпросвет. Под них осваивали дореволюционные здания, но возводили и новые. Первым стал ДК им. А. М. Горького в Ленинграде, а в 1923–1924 гг. подобные объекты были открыты и в Москве.
По состоянию на 1976 г. в стране функционировало более 99 тыс. учреждений (помимо домов культуры и клубов в это число включались также избы-читальни, автоклубы и другие, более мелкие, объекты). Крупнейшими же в Москве считались ДК, принадлежавшие производствам: ЗИЛу, заводам «Серп и Молот», «Каучук», а также подшипниковому. Не менее известны были дворцы культуры МИИТа и им. Горбунова.
Сейчас часть из них используется по прежнему назначению, однако многие стоят в полузаброшенном состоянии, не представляя большого интереса для инвесторов. «Конструктив бывших домов культуры довольно специфичен, его сложно переделать. Кроме того, в техническом плане они морально устарели, а коммуникации прохудились, поэтому реконструировать их сложно и не всегда целесообразно», — объясняет Юрий Тараненко, директор департамента коммерческой недвижимости компании RRG.
Большая часть ДК находятся в ведении города и в последнее время не выставлялись на торги. Мало что слышно и об их реконструкции, хотя сейчас уделяют довольно большое внимание работе с памятниками архитектуры и истории. В прошлом году, по заявлению мэра Москвы Сергея Собянина, было восстановлено 115 объектов из 400, стоящих в планах на реставрацию, при этом в большей части случаев задействовались как бюджетные, так и частные средства. Например, завершены наконец работы в Доме культуры им. Русакова, продолжавшиеся несколько лет.
Дом культуры им. Русакова
ДК им. Русакова, расположенный на пересечении Стромынки и Бабаевской улицы, был построен в 1929 г. по проекту Константина Мельникова. Это один из наиболее ярких образцов советского конструктивизма. Здание напоминает шестеренку, балконы зрительного зала вынесены наружу тремя выступами. При строительстве использовались прогрессивные для тех лет технологии, в том числе система трансформируемых перегородок, огромные окна и железобетонный каркас. В 1990-х гг. объект передали в аренду Театру Романа Виктюка, и на средства гранта, полученного от Всемирного фонда памятников архитектуры, в нем удалось отремонтировать кровлю и заменить отопительную систему. В 2012 г. был объявлен конкурс на проведение масштабных ремонтно-восстановительных работ, и в марте прошлого года наконец-то состоялось открытие. Если до реконструкции здесь размещались субарендаторы, то сейчас площади включают в себя исключительно театральные помещения.
ДК завода им. Лихачева/Культурный центр ЗИЛ
В первом комплексном плане реконструкции Москвы, утвержденном в 1935 г., было предусмотрено возведение Дворца культуры завода им. Лихачева на территории снесенного Симонова монастыря. Комплекс зданий, включающий зрительный зал, лекторий, холл, библиотеку, обсерваторию, зимний сад и другие помещения, построен по проекту архитекторов Весниных как ДК Пролетарского района. Открылся он в 1937 г. и впоследствии был дважды реконструирован: сразу после войны и в 1960–70-х гг. Кроме того, ремонтные работы проводились и после передачи объекта в управление города, в 2008 г. C 2012 г. здесь действуют лекторий, библиотека, мастерские творческого развития, танцевальные залы. Время от времени площади сдаются в аренду для проведения мероприятий. Данная модель модернизации легла в основу проекта «Московские культурные центры».
Дом культуры им. Зуева
Еще одно здание в духе конструктивизма было построено на Лесной улице в 1926 г. (архитектор Илья Голосов). «Клуб союза коммунальников имени товарища Зуева» был назван в честь участника революции 1905 г., слесаря расположенного по соседству трамвайного парка. Здание представляет собой асимметрично расположенные геометрические формы, центром композиции выступает стеклянный цилиндр. Увы, последующие достройки частично изменили первоначальный проект.
Сейчас ДК используется для проведения различных культурных мероприятий: от спектаклей, творческих вечеров и концертов до мастер-классов по хореографии и вокалу. Дом культуры является негосударственным учреждением, масштабная реконструкция в нем не проводилась. Залы сдаются в аренду.
Центральный дом культуры железнодорожников (ЦДКЖ)
Здание, расположенное по адресу: Комсомольская пл., д. 2, входит в комплекс Казанского вокзала, оно построено по проекту архитектора Щусева при поддержке Наркомата путей сообщения, Дорожного комитета и Центрального комитета Союза железнодорожников. В советское время ДК считался образцовым рабочим клубом-театром. До 1980-х гг. в нем функционировало несколько залов, а также комнаты для занятий членов кружков и участников настольных игр. В результате капитального ремонта и реконструкции были сохранены основные исторические черты здания, при этом залы оборудованы современной техникой. Сейчас в ЦДКЖ работают несколько творческих коллективов, открыт ресторан.
Дом культуры завода «Каучук»
У Дома культуры завода «Каучук» на Плющихе — самая непростая судьба из перечисленных объектов культуры. Здание, построенное по проекту конструктивиста Константина Мельникова в 1929 г., признано памятником архитектуры и переведено под охрану государства. В 1997 г. вышло постановление Мосгордумы, разрешающее приватизацию объекта в числе прочих памятников истории и культуры. Подвал и первый этаж были сданы в аренду ЗАО «Золотой Дракон и К», а большая часть помещений передана общественной организации «Академия российского искусства». По условиям договора арендаторы должны были провести реставрационные работы, однако эти требования не были выполнены, в результате чего объект оказался в плачевном состоянии. Последние годы в нем время от времени проводят ремонтные работы, однако Дом культуры по-прежнему закрыт.
Дом культуры им. Горбунова
Один из самых известных объектов постсоветской Москвы — Дворец культуры имени Горбунова (Горбушка) — здание в стиле конструктивизма, на Новозаводской улице. Проект Якова Корнфельда был завершен в 1938 г., через десять лет после начала строительства, он являлся одним из первых крупных объектов подобного назначения. ДК был назван в честь директора московского авиационного завода № 22 С. П. Горбунова. Однако настоящая слава пришла к нему в 1990-х гг., когда здесь стали проводить рок-концерты, а рядом, в парке заработал рынок аудио- и видеопродукции. В 2000 г. торговлю перевели в просторные помещения бывшего завода «Рубин». Реконструкция Горбушки прошла в 2006 г., а затем в 2010-м. В феврале 2012 г. в ДК был открыт первый в России Театр мюзикла.
А можно дешевле?
Есть и другая сторона бизнеса — реконструкция столь же старых, но менее ценных с архитектурной точки зрения построек. В этом случае девелоперы не всегда отдают предпочтение именно домам культуры. «Из всего объема советского наследия инвесторов интересуют стандартные и простые объекты. Это, в частности, здания НИИ и производственные площади, на базе которых может быть создан офисный комплекс или апартаменты. Также востребованы старые кинотеатры, в которых могут быть организованы центры, сочетающие театральные и выставочные функции с возможностью проведения мероприятий», — говорит Андрей Замуруев, генеральный директор УК Clever Estate.
Также важно учитывать, что большая часть домов культуры до сих пор находится в ведении города. В случаях, когда в этих ДК в аренду сдаются не залы, а офисные помещения, речь, как правило, идет об офисах класса D со ставками около 1000 руб./кв. м/год. «Если подобное здание выставить на торги с перспективой смены назначения, это привлечет девелопера. На месте объекта, расположенного в центре, можно построить, к примеру, офисный или торговый комплекс, — считает директор департамента коммерческой недвижимости группы компаний RRG Ю. Тараненко. — Но при условии обязательного использования в качестве культурного учреждения желающих выкупить здание будет в разы меньше. Для собственника это малоприбыльно».
К тому же без возможности изменения концепции сама перспектива развития объекта становится намного сложнее: требуется тщательно продумать развлекательную составляющую, сделав ставку на бизнес-модель со сдачей площадей в аренду. Ситуация усугубляется и тем, что доходы населения сейчас снизились, а развлечения — одна из первых статей расходов, которую урезают в надежде сэкономить.
Впрочем, вложения все же могут окупиться. «Мы посчитали, что аренда под культурные мероприятия стоит дороже, так как такие помещения сдаются на короткий период: различные выставки и ярмарки являются, как правило, сезонными», — рассказывает Екатерина Чермошенцева, консультант департамента оценки коммерческой недвижимости консалтинговой компании «Апхилл».
Эксперт приводит и конкретные примеры, объясняя экономику проекта. Так, рыночная стоимость полузаброшенного здания Дома культуры Курьяновской станции аэрации площадью 1,6 тыс. кв. м составляет 85–100 млн руб., аренда — 6–7 тыс. руб./кв. м/год. ДК имеет хорошее расположение в центре спального микрорайона. Не исключено, что после реконструкции, а ставка в этом случае возрастет до 14–17,5 тыс. руб./кв. м, инвестор сохранит здесь культурно-просветительскую деятельность, оставив галерею, выставочный комплекс или даже кинотеатр. Часть площадей можно отдать под супермаркет, поскольку сейчас их в районе всего три, и тогда ставка будет равна 11,5–14 тыс. руб./кв. м.
Иная ситуация у клуба Дорогомиловского химического завода им. Фрунзе на Бережковской набережной. Он капитально отремонтирован после пожара и сегодня представляет собой бизнес-центр с хорошей транспортной доступностью. На рынке стоимость здания площадью около 3 тыс. кв. м составляет примерно 600–630 млн руб., арендная ставка 17–20 тыс. руб. за квадрат.
Надежда Двоскина,
журнал "Недвижимость и Цены" №15(680)/11-17 апреля, стр.14
