"Здесь и сейчас"
Перепрофилирование недвижимости в нашей стране имеет давнюю историю и начало набирать популярность более 15 лет назад. Тогда бизнесмены массово перестраивали детские сады в офисные центры и помещения свободного назначения. Архитектура, конструктивные особенности и довольно востребованная площадь детсадов - от 1,4 тыс. до 3 тыс. кв. м - позволяли использовать здания максимально эффективно. Также образовательные учреждения имели большие собственные участки - как правило, от 50-60 соток до одного гектара.
Некоторые эксперты предлагают копнуть еще глубже, указывая, что смена формата недвижимости была распространена еще 100 лет назад. Например, в 20-30-х годах прошлого века здания церквей и монастырские комплексы активно переделывали в клубы, музеи, склады, общежития, а дворянские усадьбы - в жилье эконом-класса. После распада советской системы многие стадионы некоторое время использовались как рынки, напоминает директор по проектированию Rose Group Сергей Крючков.
По мере "взросления" рынка на смену такому ограниченному и не всегда законному подходу пришел редевелопмент старых промышленных зданий - еще недавно "мертвые" заводы и фабрики одни за другими стали превращаться в современные деловые комплексы, рынки нового поколения и арт-пространства. В столице наиболее знаковыми примерами подобных преобразований можно смело назвать деловые кварталы "Красная роза" и "Новоспасский двор", бизнес-центр "Красный Октябрь" и центр современного искусства "Винзавод".
Есть и свежие примеры - не так давно гипермаркет "Карусель" на Новорижском шоссе открылся в здании помадного завода Oriflame. Куда менее популярна, но тоже любопытна перестройка промплощадок под спортивные центры. Например, в бывшем производственном здании в Бумажном проезде расположились скалодром BigWall и картинг Arena GP.
Собственник ГК "Экоофис" Андрей Ковалев подчеркнул, что при перепрофилировании не обязательно весь объект меняет свой формат. "В бизнес-парках "Дербеневский" и "Кожевники" мы немного изменили "офисное" направление за счет оборудования нестандартных площадей. Так появились открытые и закрытые площадки для проведения корпоративов и других мероприятий, залы для выставок, съемочный павильон и студия звукозаписи", - уточнил он.
Перепрофилирование как направление справедливо можно выделить в отдельный сегмент коммерческой недвижимости, и его популярность объяснима, особенно сейчас, считает Оксана Моисеева, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании "НДВ-Недвижимость". "Рынок, находящийся в состоянии кризиса, не в силах поглотить количество существующих и строящихся офисных метров. БЦ все меньше и меньше интересны инвесторам, продажи сильно снизились, так как предложение значительно превышает спрос, ставки аренды падают, площади пустуют", - перечислила специалист.
В отличие от гораздо более старой и масштабной зарубежной практики перепрофилирования недвижимости в России смена "ориентации" объектов носит временный характер - "здесь и сейчас", как способ переждать непростые времена на рынке. На Западе же изменение формата ориентировано на конечный продукт с целью использования его по новому направлению в течение многих лет.
Как бы то ни было, эксперты сходятся во мнении, что перепрофилирование уже построенной недвижимости - это показатель того, что девелопер допустил серьезный просчет при проектировании и запуске строительства, не спрогнозировав будущую конъюнктуру рынка и востребованность своего детища.
В такой "работе над ошибками" есть свои плюсы и минусы. Среди положительных сторон перепрофилирования можно выделить получение востребованного объекта с высоким постоянным денежным потоком и возможность спасти проект. К недостаткам игроки рынка относят бумажную волокиту и большие финансовые затраты. "Ведь изменение назначения здания зачастую требует реконструкции или перепланировки, обновление или прокладку основных коммуникаций. Поэтому собственнику проще и дешевле не месте уже построенного объекта возвести новый", - рассказала Эвелина Ишметова, заместитель генерального директора компании RRG.
Трудности перевода
В целом, существуют три вида изменений объектов коммерческой недвижимости, которые не стоит путать друг с другом: "реконцепция", "реконструкция" и "перепрофилирование". При реконцепции объекта изменения не затрагивают конструктивные элементы здания, меняется только функциональное зонирование и концепция здания. Например, состав арендаторов в торговом центре.
При реконструкции конструктивные элементы могут быть изменены полностью - у здания возникает новая жизнь и, пожалуй, от первоначального варианта остается только название. В этом случае может поменяться форма внешний вид объекта, размер площадей и так далее (успешным примером можно назвать реконструкцию "Центрального детского магазина на Лубянке").
Наконец, при перепрофилировании объекта изменяется его назначение, "профиль". "При этом возводятся новые некапитальные перегородки, меняется "нарезка" помещений. Объект может "потерять" количество площадей или, напротив, "приобрести" их", - рассуждает Дмитрий Сысуев, директор по развитию группы компаний "Фортекс".
По словам Эрика Валеева, главы архитектурного бюро IQ, производственная функция – самая простая с точки зрения перепрофилирования, поскольку можно сделать практически любую нарезку помещений. В случае, когда, скажем, конкретный отель нужно перепрофилировать в бизнес-центр или наоборот, то многое зависит от даты постройки, конструктивной схемы. В зданиях с большим количеством несущих стен, пространственные сценарии жестко продиктованы и в них сложнее организовать новую функцию. Более современные постройки гибче в этом отношении, пространства открытые, возможностей перепрофилирования больше.
Интересно, что перепрофилирование может быть капитальным и некапитальным. К капитальному прибегают в тех случаях, когда требуется увеличение полезной площади и изменение несущих конструкций. Некапитальное включает в себя: разработку проекта переустройства здания (перенос и строительство ненесущих перегородок, прокладка коммуникаций), изменение назначения земельного участка, необходимых для регистрации и снижения налогового бремени, строительные работы по переоборудованию в апартаменты и кадастровое разделение здания на апартаменты, рассказывает Наталья Скаландис, управляющий директор Property Management NAI Becar. Капитальное переоборудование потребует больших усилий: предпроектные проработки, получение ГПЗУ, разработка проектной документации, техусловий, экспертиза и изменение назначения земельного участка, получение разрешения на строительство, строительные работы по переоборудованию в апартаменты, ввод в эксплуатацию.
Перепрофилировать уже построенное здание не так-то просто. Изменение функционального назначения объекта и его объемно-пространственных и иных характеристик (например, перевод офисного комплекса в апартаменты) является реконструкцией. Соответственно, процедура получения исходно-разрешительной документация не отличается от аналогичных процедур для объекта нового строительства, и включает в себя, например, в Москве, разработку и согласование градостроительной документации (проект планировки территории и/или ГПЗУ), изменение цели предоставления земельного участка в договоре аренды на проектирование и строительство в соответствии с параметрами ГПЗУ, проектирование и прохождение экспертизы, получение разрешения на строительство, перечисляет Альбина Ямалетдинова, управляющий партнер "Rusland SP Северо-Запад". При этом срок получения исходно-разрешительной документации для перепрофилирования такой же, как и для нового строительства. По словам игроков рынка, этот процесс рискует затянуться на срок от семи-десяти месяцев до полутора лет и более. В целом же, без учета времени на проектирование, смена профиля здания может занимать от одного до трех лет.
Собственник объекта вправе самостоятельно, без предварительных разрешений и согласований, выбирать вид разрешенного использования своего объекта из числа закрепленных градостроительными нормами при условии, что здание соответствует техническим регламентам, регулирующим избранный вид деятельности, продолжает юрист коллегии адвокатов "Барщевский и Партнеры" Елена Михалевич. Однако в том случае, если правила землепользования и застройки не утверждены в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 4 ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса РФ", решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой принимает глава местной администрации.
"К примеру, в Москве правила землепользования и застройки до сих пор не утверждены. А всвязи с тем, что перепрофилирование производится, как правило, с изменением не только функционального назначения объекта, но и касается перепланировки и реконструкции, то в данном случае применяется порядок, предусмотренный административными регламентами предоставления государственных услуг города Москвы "Выдача разрешения на строительство" и "Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию"", - уточнила специалист.
Следует отметить, что в настоящее время изменить способ использования своего здания может только то лицо, которое обладает возможностью изменения вида разрешенного использования земельного участка, то есть одновременно является собственником земли под зданием.
Ольга Штода, директор по развитию компании BlackStone Keeping Company, напомнила, что по каждому из районов города разрабатывается план зонирования и строительства различных типов объектов: деловые, общественно-социальные, жилые, промышленные и прочие. И по каждому из типов зданий есть некие квоты, которые соответствуют нуждам района, поэтому при перепрофилировании первое, что необходимо согласовать с администрацией - это соответствие профиля запланированного объекта градостроительному плану города. "Следующей сложностью может стать вопрос соответствия существующих инжирных систем и конструктива здания новым требованиям при изменении назначения (это касается и несущих конструкций, и освещенности, и систем водоснабжения и вентиляции, и прочего). Стоит также отметить, что при смене назначения в кадастровый паспорт вносятся изменения, что ведет за собой смену системы налогообложения. Все это учитывается на этапе принятия решения возможности и целесообразности перепрофилирования объекта", - добавила Штода.
Существуют два пути оформления документов для перепрофилирования недвижимости: длинный (с оформлением ГПЗУ) и короткий (без ГПЗУ). Длинный путь является максимально легитимным, однако, чаще всего применяется короткий путь, поскольку он упрощен и не требует значительных изменений. "Если для перепрофилирования объекта требуется увеличение полезной площади и изменение несущих конструкций, то требуется ГПЗУ. Такой путь занимает от полутора лет и более. В случае, если увеличение площадей не происходит, то вопрос необходимости ГПЗУ обсуждается в индивидуальном порядке, но, как правило, все же не требуется. Так, оптимистичный срок займет от восьми месяцев", - объясняет руководитель NAI Becar Apartments Александр Самодуров.
В то же время Сергей Шашурин, генеральный директор Gravion Group, настаивает: нельзя говорить о том, что девелопер сам может принимать решение по какому пути ему идти - длинному или короткому. "Это будет некорректно. Есть законодательно прописанные нормативы и необходимо их придерживаться", - убежден Шашурин.
Как уже было сказано, перепрофилирование недвижимости - занятие не из дешевых, затраты на него в зависимости от конкретной ситуации могут составить от 20 до 100 тыс. рублей за 1 кв. м. "При изменении профиля здания необходимо частично провести демонтаж уже существующих конструкций, а расходы на ремонтные работы выше, чем на новое строительство. На их величину также оказывает влияние стесненность условий", - объясняет Ольга Тарасова, руководитель проектов по оценке направления "Финансовый консалтинг" группы компаний SRG.
Иногда девелоперу может помешать ряд законодательных ограничений, которые в первую очередь распространяются на некоторые спортивные сооружения и объекты, имеющие историческую ценность, например, памятники архитектуры. На возможность перепрофилирования здания влияют его конструктивные особенности: гибкость планировок, расположение инженерных сетей, входных и лестнично-лифтовых групп, а также несущих конструкций, возможность организации парковки достаточной вместимости и размещения необходимых объектов инфраструктуры, высота потолков, шаг колонн, перечисляет Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood.
Для каждого вида использования существуют свои техусловия. Скажем, в помещении с большим скоплением людей обязательно нужно предусмотреть наличие аварийного выхода, а при установке тяжелого оборудования учесть несущую способность конструкции. Для перепрофилирования помещений под ресторан/кафе или частную клинику требуются согласования с профильными инстанциями. Существуют свои тонкости и при перепрофилировании старых зданий под жилые апартаменты. Поэтому стоит заранее уточнить возможность необходимых переделок и изменения функционального назначения здания.
Перепрофилировать можно почти любой вид недвижимости, хотя это и не всегда целесообразно. Во время смены профиля объекта эксперты советуют не затрагивать несущие конструкции, так как в противном случае стоимость работ может сильно увеличиться. "Именно поэтому офисное здание с сеткой колонн 8100Х8100 можно нарезать на апартаменты, а панельный жилой дом, состоящий внутри из одних несущих стен, нельзя превратить в открытое офисное пространство", - добавил Сергей Крючков из Rose Group.
Наиболее распространенным на отечественном рынке является перестройка офисных центров в апартаменты. И на то есть как минимум две причины. Во-первых, девелопер может продавать апартаменты еще на этапе строительства, а после его окончания быстро выйти из проекта. Такая схема позволяет вернуть вложенные средства гораздо быстрее, нежели при сдаче тех же офисов в аренду, особенно на сегодняшнем падающем рынке. Во-вторых, спрос на апартаменты остается стабильно высоким, как и цены на такую недвижимость, в то время как перспективы сокращения вакантности в ТЦ и БЦ остаются крайне туманными. "Есть золотое правило: то, что для коммерции плохо, для проживания всегда хорошо, поэтому вполне возможно, что ряд неликвидных офисных центров станет успешным и востребованным в качестве апарт- либо гостиничного комплекса. При этом с юридической точки зрения данный формат является оптимальным, так как статус нежилого помещения останется неизменным", - соглашается Оксана Моисеева ("НДВ-Недвижимость").
В последнее время на столичном рынке появилось множество апарт-комплексов, изначально запланированных как офисные или офисно-торговые. По оценкам коммерческого директора City&Malls PFM Сергея Шиферсона, такой "трансформации" подверглись до 20% новых апартаментов.
Из недавних примеров можно вспомнить "Кунцево-Плаза", Atlantic Apartments и МФК "Водный". Среди строящихся объектов следует упомянуть "Пресня Сити" (вместо МФК "Хрустальные башни") или МФК площадью 275 тыс. кв. м с гостиницей, офисами и апартаментами в "Москва-Сити" - ранее "Мосинжпроект" намеревался построить там БЦ на 150 тыс. кв. м.
Полина Жилкина, директор отдела стратегического консалтинга CBRE, заметила, что у девелоперов жилья и апартаментов другой тренд: готовые объекты, построенные как апартаменты, переводят в жилье - в том случае, если соблюдены все нормы и правила жилого строительства.
А вот, перепрофилировать БЦ, к примеру, под гостиничный комплекс возможно только в том случае, если к каждому отдельному помещению (офису, номеру) будут подведены коммуникации. В офисных же зданиях обычно бывает поэтажное распределение санузлов, что несколько затрудняет перепрофилирование подобного рода, поэтому такие примеры не столь широко распространены на нашем рынке. Не часто встречаются и примеры перепрофилирования ТЦ в офисы или апартаменты - у торговых объектов слишком большая глубина этажа и, соответственно, недостаточное естественное освещение и удобство планировок.
Рост по экспоненте
В целом конвертация объекта, если она проведена с учетом тенденций рынка, может быть очень удачным решением для девелопера. При этом основной риск, связанный с выбором формата и концепции, можно нивелировать за счет привлечения профессиональных экспертов, а уточнять бюджет редевелопмента нужно в процессе реализации проекта, напомнила управляющий партнер, директор Top Hotel Expert Наталия Розенблюм.
Оставлять за собой перепрофилированный актив или нет, решает сам собственник. Как правило, девелопер после изменения формата продает объект. При этом цена здания, заполненного арендаторами, будет несомненно выше.
Если застройщик сумеет грамотно провести работу по смене формата своего проекта, то на выходе стоимость "обновленного" здания может быть рыночной, при условии, что оно оснащено современными инженерными системами и обладает эффективными планировками, верным зонированием различных функциональных составляющих, достаточно развитой инфраструктурой и парковкой.
Однако при наличии существенных недостатков в планировочных решениях и концепции стоимость продажи перепрофилированного объекта может оказаться на 20-30% ниже рыночной. Словом, все зависит от самого застройщика.
Учитывая резкое падение спроса практически на все виды недвижимости, девелоперы будут искать способы вывода реализуемых проектов из стрессового состояния, поэтому перепрофилирование уже построенных объектов в России станет возрастать по экспоненте, прогнозирует Александр Морозкин, генеральный директор ООО "Хорс".
Иного мнения придерживается Андрей Ковалев. "Я не думаю, что это станет повсеместной практикой. На сегодняшний день даже в Москве есть потенциал для роста во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости. Поэтому большинству собственников целесообразнее "пережить тяжелые времена" кризиса, стараясь удержать имеющихся арендаторов", - парирует эксперт.
При этом морально и физически устаревшие объекты, которые планируется реконструировать, могут быть перепрофилированы. Но это будет решаться в каждом конкретном случае, резюмирует Ковалев.
Илья Китов,
Arendator.ru от 05.04.2016 г.,
http://www.arendator.ru/articles/147155-rabota_nad_oshibkami/
