"Ташир" пристраивается к мануфактуре

ак вы оцениваете локацию и общую концепцию данного проекта?

Михаил Якубов, руководитель направления консалтинга девелоперских проектов компании JLL

Площадка располагается в активно развивающемся районе, где будут востребованы практически все типы недвижимости, за исключением полноценного торгового центра. При этом будущий МФК достаточно далеко расположен от станции метро, а дорожная сеть здесь имеет невысокую пропускную способность, что является критичным для посетителей ТЦ. В целом Красная Пресня представляет собой хороший деловой район с качественным жильем, потому и дневное, и вечернее население района имеет достаточно высокие доходы. Многофункциональный проект является наилучшим вариантом использования данной площадки, так как позволит "жить" ей 24 часа в сутки семь дней в неделю. Безусловно, на офисную функцию будет оказывать давление кластер "Москва-Сити", потому при реализации нового строительства необходимо предложить рынку иную концепцию офисов, чтобы не конкурировать напрямую с ММДЦ и ориентироваться на другой спрос. Район Красной Пресни активно застраивается апартаментами, тогда как проектов полноценного жилья здесь немного, потому жилая составляющая здесь, безусловно, будет востребована. В свою очередь, ритейл в проекте, по всей видимости, будет представлен в виде качественной support-функции, соответствующей общей концепции комплекса.

Юлия Пронина, руководитель отдела консалтинга, Knight Frank

С учетом близости формируемого кластера деловой жизни столицы "Москва-Сити", а также планируемой в ближайшее время реконструкции площадки "Трехгорной мануфактуры", расположенной на соседнем участке, местоположение проекта можно оценить как удачное.

Максим Морозов, управляющий партнер девелоперской компании M9 Development

Расположить МФК на Краснопресненской набережной - это грамотное решение и хорошая локация. В итоге будет возможно привлечь поток посетителей, которые двигаются по набережной в сторону башен "Москва-Сити", а также тех, кто возвращается оттуда после работы.

Илья Кузнецов, старший директор отдела стратегического консалтинга Cushman & Wakefield

Затрудняюсь ответить.

Юрий Тараненко, директор департамента коммерческой недвижимости компании RRG

Локация на Краснопресненской набережной остается одной из самых привлекательных на территории города. Основным конкурентом для данного МФК может являться "Москва-Сити", а также расположенный там ТРЦ "Афимолл Сити". Однако в отличие от территории "Сити", куда очень сложно заехать из-за больших пробок в часы пик, участок, который будет застраивать "Ташир", имеет лучшее расположение и транспортную доступность.

Как вы оцениваете заявленный размер инвестиций в строительство, учитывая расходы на сложные реставрационные работы?

Михаил Якубов

Заявленный объем инвестиций высок, и, вероятно, включает в себя затраты на приобретение участка. Учитывая обозначенные инвестиции, можно предположить, что девелопер будет обладать достаточно низкой гибкостью с точки зрения ценовой политики и позиционировать площади в верхнем сегменте "премиум".

Юлия Пронина

Заявленный объем инвестиций является высоким для рынка, что, скорее всего, связано с обязательствами девелопера по сохранению объектов культурного наследия. Расходы на реставрацию подобных объектов всегда высокие и сильно варьируются в зависимости от объемов всего проекта, сохраняемого объекта и состава работ, которые должен выполнить девелопер согласно договоренностям. Реставрационные работы любого формата всегда делают проект дороже как с точки зрения затрат на строительство, так и на выходе для конечного покупателя или арендатора.

Максим Морозов

300 млн долларов - это довольно скромный бюджет для данного района, интересно, как девелопер сможет уложиться в эту сумму, учитывая, что нужно будет еще и реставрировать электростанцию. Реставрация старого объекта, конечно, может быть проведена с минимальным бюджетом, однако это, как правило, безвозвратные вложения. Можно предположить, что бюджет на реставрацию составит около 50-70 млн рублей.

Илья Кузнецов

На территории "Трехгорной мануфактуры" располагается несколько объектов культурного наследия, и, насколько мне известно, предполагается сохранение большого количества существующих зданий из-за строительных ограничений. Реставрация обходится дороже нового строительства, порой существенно дороже. На экономику проекта это влияет негативно, но при этом наличие памятников архитектуры может способствовать достижению высокого качества реализации, поэтому прирост стоимости может быть существенным относительно других примеров в данной локации.

Юрий Тараненко

Заявленный объем инвестиций в строительство объекта - это достаточно большая сумма, но, на мой взгляд, вполне обоснованная. Ведь сейчас неизвестно, с какими сложностями при строительстве может столкнуться девелопер. На застраиваемой территории расположена фабрика, поэтому возможно часть средств придется направить на рекультивации земель. Кроме того, все помещения в комплексе, скорее всего, будут сдаваться с отделкой под ключ, что само по себе требует больше средств, значительные расходы потребуются для строительства подземного паркинга. Оценить бюджет необходимый на реставрацию электрической станции, расположенной на территории площадки, довольно сложно. В целом подобные работы обходятся девелоперу дороже, чем обычная отделка здания, поскольку данный процесс требует соблюдения определенной технологии. Однако, на мой взгляд, сумма, необходимая на восстановление данного объекта, составляет небольшую долю от общего объема инвестиций в проект. Подобные объекты, безусловно, являются главной "фишкой" любого комплекса, и достопримечательностью для всего района, привлекая интерес множества людей. Однако дополнительной финансовой выгоды для девелопера не приносят.

Насколько исчерпан потенциал для различного коммерческого девелопмента в районе Краснопресненской набережной?

Михаил Якубов

Концепция комплексного развития набережных в Москве появилась относительно недавно, и данный участок тоже попадает в данную программу. Благоустройство набережной, безусловно, позитивно отразится на проекте и позволит девелоперу реализовывать площади с премией к рынку.

Юлия Пронина

Западное направление в центре города является одним из наиболее востребованных с точки зрения развития недвижимости. Тем не менее, на рынке спрос в офисном сегменте сильно упал, и сейчас мы наблюдаем дисбаланс спроса и предложения. Наиболее "живым" сегментом в нынешней экономике остается жилье, но с учетом сохранения электростанции на территории проекта, скорее всего, его можно будет реализовать только в формате апартаментов.

Максим Морозов

Данная набережная пока что остается одним из самых перспективных зон для коммерческого девелопмента в Москве, однако свободных интересных объектов остается все меньше.

Илья Кузнецов

Потенциал коммерческого девелопмента, на мой взгляд, здесь высокий, но перспективы развития жилья или апартаментов здесь не меньше. Поскольку на территории "Трехгорной мануфактуры" функционируют значительное число компаний, потенциал размещения коммерческих объектов здесь не исчерпан, а, скорее, наоборот.

Юрий Тараненко

На мой взгляд, потенциал для строительства коммерческой недвижимости на Краснопресненской набережной есть, несмотря на то, что свободных участков под застройку осталось не так много. Данная локация привлекательна благодаря тому, что расположена фактически в самом центре деловой активности столицы. Расположенные там апартаменты и офисы, будут иметь прямой доступ к воде, и привлекать покупателей отличными видами на Москва-реку. На мой взгляд, наиболее успешным на данной территории будет реализация в проекте недвижимости премиум-класса.