На днях Сбербанк стал владельцем бизнес-центра President Plaza на Кутузовском проспекте. Кредитной организации комплекс площадью 193 тыс. кв. метров отошел за долги собственника. Событие для участников рынка ожидаемое - и дело не только в кризисе: бесконечная смена владельцев, полностью пустующее здание без единого арендатора. Портал ComEstate.ru решил выяснить, по каким критериям можно понять, что бизнес-центр если не умирает, то, как минимум, стагнирует, и стоит ли менять управляющую компанию в этом случае.
Коммерческий директор компании City&Malls PFM Сергей Шиферсон среди основных признаков стагнации бизнес-центров выделяет следующие: сокращение числа обращений от потенциальных арендаторов, уменьшение просмотров помещений при наличии вакантных офисов и сохранении или увеличении рекламной кампании; увеличение доли вакантных помещений, срок экспонирования которых составляет более шести месяцев; рост числа отказов со стороны действующих арендаторов от пролонгации договора аренды и, наконец, отсутствие мероприятий по поддержанию технического состояния объекта. Директор по маркетингу делового квартала Neopolis Светлана Григорьева добавляет к этому списку наличие арендных ставок, выходящих за рамки рыночных, и отсутствие гибких условий для арендаторов.
«Одним из важнейших признаков того, что бизнес-центр находится в стагнации, является высокий процент вакантных площадей, а точнее рост уровня вакансии за последние два-три года, - говорит директор департамента коммерческой недвижимости RRG Юрий Тараненко. - Второй критерий – появление вокруг БЦ более интересных современных объектов, которые потенциально могут перетянуть арендаторов. Усиление конкуренции всегда служит важным сигналом, что бизнес-центр нуждается в некой реновации, новом дыхании. Третий признак – снижение уровня арендных ставок, получение оферт на ставки, которые ниже, чем у конкурентов в той же локации. Четвертое – конструктивные и концептуальные недочеты, которые часто присутствуют у объектов, работающих на рынке более 7-8 лет (например, отсутствие инфраструктуры для арендаторов: фитнес-клубов, ресторанов и кафе). Ещё один важный критерий – дефицит парковочных мест, отсутствие гостевых парковок. Иногда данная проблема становится очевидной не сразу: на период заполнения БЦ машиномест могло быть достаточно, а в момент пиковой нагрузки выяснилось, что имеется нехватка».
По словам управляющего партнера БЦ «Сова» Андрея Макарова, сегодня инвесторы ожидают доходность стабилизированных (работающих на рынке несколько лет и имеющих сформированный пул арендаторов – ComEstate.ru) бизнес-центров от 17% годовых. Для стабилизированных бизнес-центров, представленных на рынке более трех лет, тревожным сигналом о фазе стагнации может являться доля пустующих площадей 25% и выше. Однако для объекта, только выходящего на рынок или находящегося в стадии реконцепции, вакансия в 30% - нормальная, рабочая ситуация, отмечает директор по развитию компании RD Management Александр Устинов.
«Есть и сугубо индивидуальные признаки стагнации проекта, - продолжает эксперт. - В каких-то БЦ отсутствие сообщества арендаторов будет являться тревожным сигналом (таргетированные БЦ, целевая аудитория которых формируется по определенному профилю), в других же это может ничего не значить, поскольку объект не предусматривает объединения арендаторов по каким-либо признакам».
Интересно, что таргетировананные объекты некоторые эксперты относят к объектам вне рынка. По словам Александра Устинова, арт-кластеры «Артплэй», «Флакон», "Винзавод", бизнес-центры для IT-компаний – Comcity, «Крылатские Холмы» живут по своим законам. Впрочем, это можно сказать и об объектах с очень сильной локацией, например, внутри Бульварного кольца.
Снижение арендных ставок в текущих рыночных условиях вряд ли можно считать индикатором стагнации бизнес-центра. Динамика арендной ставки во многом зависит от развития рынка, роста конкуренции. Договоры аренды рано или поздно подходят к концу, арендаторы начинают вести переговоры о снижении ставок. Если собственник реализует правильную политику, то у него может снизиться доход от аренды, так как он скорее пойдет на компромисс, но не отдаст своих резидентов конкурентам и не допустит серьезного финансового провала. Сегодня, к сожалению, это естественное развитие событий, и иного при текущем уровне вакансии быть не может, замечает Юрий Тараненко.
Сегодня к стагнирующим бизнес-центрам можно отнести десятки, если не сотни проектов Москвы и Московской области. Иллюстрацией могут служить БЦ «Аквамарин – 3», «Премиум Вест», «Мебе Уан», «Химки Плаза» и ряд других.
Что же можно посоветовать делать собственникам, чтобы не превратить свой объект в пустующий «памятник архитектуры» со всеми вытекающими последствиями?
Как говорит директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Константин Лосюков, самое главное – быть в рынке, то есть знать свое конкурентное окружение и понимать, что хочет потенциальный арендатор и что он может найти в других здания, схожих по расположению и классу.
Эксперты советуют собственникам, имеющим нуждающуюся в редевелопменте офисную недвижимость 5-7-летней давности, при невозможности модернизации здания снижать арендные ставки, чтобы не потерять арендаторов.
«Управление бизнес-центром с точки зрения его маркетинга и продвижения в какой-то мере начинает быть сопоставимым с управлением торговым центром, - говорит Юрий Тараненко. - Это, конечно, мало сравнимые вещи (в ТЦ много b2c активностей, постоянное привлечение трафика и работа с ним, регулярные мероприятия и т.д.), но и в бизнес-центрах должен быть директор по маркетингу, организовывающий мероприятия для арендаторов, создающий комфортную среду, life-style».
Партнер архитектурной студии IND Architects Равиль Мураков отмечает, что многие собственники бизнес-центров ищут новые пути удержания клиентов и привлечения новых, создавая добавленную стоимость своим комплексам. Например, предлагают арендаторам долгие каникулы (12–18 месяцев) или фиксируют ставку аренды чаще всего в рублях. Некоторые из них готовы брать на себя затраты по fit out, чтобы предоставить клиентам уже готовый, сделанный в соответствии с их требованиями, офис.
Еще один способ быстрее сдать пустующие офисные площади в аренду – сделать из большого офисного пространства маленькие офисные блоки от 150 кв. метров. Чаще всего они также сдаются с отделкой.
Разумеется, нужно разговаривать не только с действующими, но и уезжающими арендаторами, если причина в неудовлетворительном обслуживании здания – нужно менять УК. Кстати, для поиска новой УК можно привлечь несколько якорных арендаторов комплекса.
Что касается оптимизации расходов и смены управляющей компании при стагнации бизнес-центров, у экспертов нет однозначного мнения. По словам Андрея Макарова, если бизнес-центр испытывает трудности, то отказ от внешней компании, отвечающей за facility-менеджмент, может стать хорошим способом снижения издержек – все же небольшая команда в штате всегда будет дешевле аутсорсинга.
Нужно также соизмерять OPEX и CAPEX: существенное сокращение операционных расходов повлечет за собой рост капитальных расходов (экономия на обслуживании оборудования приведет к его поломке, а впоследствии – дорогостоящей замене), говорит Александр Устинов. Его мысль продолжает и Константин Лосюков, отмечая, что если клиенты не жалуются на управление и содержание здания, если все работает, значит проблема не в FM-компании и тогда нет смысла ее менять. Стоит ведь учитывать, что с приходом новой УК неизбежен аудит объекта, а на это требуется время.
Если же управляющая компания демонстрирует свой непрофессионализм, не справляется со своими обязанностями, если есть жалобы от арендаторов либо сам собственник видит, что работа УК оставляет желать лучшего, смена компании является не только технически возможным, но и единственно верным шагом.
