Денис Колокольников, Председатель совета директоров консалтинговой компании RRG, Председатель Экспертного совета по редевелопменту при РГУД.
Региональный рынок торговой недвижимости вступил в фазу временного затишья. После пикового ввода новых ТЦ в 2014 году объемы годового прироста площадей снижаются, что с учетом экономической конъюнктуры является полезным трендом.
Аналогичная тенденция очевидна и в обеих столицах. По прогнозам RRG, по итогам года в Москве совокупный сток не превысит 200 тыс. кв. м, а в Санкт-Петербурге крупных премьер и вовсе не ожидается.
В региональных городах в первом полугодии 2017го было введено порядка 240 тыс. кв. м. Самыми масштабными открытиями стали: 3 - я очередь МФК «Галерея Чижова» в Воронеже, ТРЦ «Ривьера» в Липецке, 2 очередь ТЦ «Мегамаг» в Ростове-на-Дону. Согласно заявлениям девелоперов (порой оптимистичным), до конца года на рынок выйдет еще порядка 400 тыс. кв. м. Знаковой премьерой может стать вторая фаза ТРЦ Central Park в Курске (прежнее название – «Европа»). Таким образом, общий ввод может составить около 700 тыс. кв. м, что является относительно низким показателем.
За годы развития торговая недвижимость в регионах заняла очень сильные статусные позиции. В каждом из городов рынок находится в индивидуальном цикле, но во всех крупных регионах уже функционирует один или несколько знаковых проектов, которые могут конкурировать с московскими. Например, в Воронеже это «Галерея Чижова» и Сити-Парк «Град», в Нижнем Новгороде – ТРЦ «Фантастика», который по ряду позиций выигрывает «МЕГЕ», в Краснодаре – «Красная Площадь», «Галерея Краснодар», «СБС Мегамолл», «OZ Mall», в Тюмени – «Кристалл», «Тюмень Сити Молл», в Новосибирске – «Аура», «Галерея Новосибирск», в Екатеринбурге - «Гринвич» и т.д. Практически везде есть топовые, приоритетные для ритейла проекты, что является заслугой как федеральных сетевых девелоперов, так и сильных местных игроков.
Нехватка торговых площадей характерна для относительно небольшого количества регионов. Наименее насыщенным качественными торговыми площадями миллионником остается Пермь, где последняя значимая премьера состоялась в 2015 году – ТРЦ «СпешиLove». Город имеет серьезный потенциал с точки зрения обеспеченности ритейлом на 1 тысячу жителей и среднего годового дохода на душу населения. Крупнейшие девелоперы рассматривают участки в Перми, периодически заявляются масштабные проекты, но строительство пока не ведется. Перспективны также Кемерово, Хабаровск, Владивосток, Омск, Пенза и многие-многие другие рынки.
Возможности для эффективного доходного девелопмента есть во многих регионах. Потенциально, они есть даже в тех городах, которые сегодня признаны перенасыщенными. Яркий пример – Казань. В 2007 году город достиг рекордных позиций по уровню обеспеченности торговыми площадями и был единодушно классифицирован экспертами как бесперспективный. Прошло 10 лет и цикл замкнулся. Столица Татарстана поднакопила ресурсы и готова к новым ТРЦ даже с учетом активной реновации действующих гигантов: колоссальную реновацию проводит «МЕГА», обновился «Южный». Тем не менее, очевидно, что городу нужны еще моллы. В 2016 году начал работу «ГоркиПарк», строится ТРЦ «Авиатика», планируется ТРЦ на ул. Павлюхина. Региональная недвижимость живет. Статус самого «перенасыщенного» города перешел к Самаре со всеми вытекающими последствиями в виде потери качества и роста вакантности. Но это временная ситуация и обязательно последует новый виток роста.
Разумеется, на региональном рынке сформировался большой массив проектов в полубанкротной стадии. Но не будем о грустном!
Тенденции на региональном рынке торговой недвижимости:
- В 2017 году потребительский рынок начал демонстрировать первые робкие признаки восстановления. Министерство экономического развития пересмотрело прогнозы по индикаторам потребрынка в сторону улучшения: ожидается, что оборот розничной торговли по итогам года может вырасти на 1,9%. При этом особо подчеркивается, что ряд региональных городов по темпам восстановления потребления опережает столицу.
- Фазирование крупных моллов. Ввод масштабных проектов очередями является своего рода антикризисной стратегией девелоперов. Такой подход позволяет снизить риск недозаполнения площадей. В 2017 году, например, были открыты 1 очередь ТРЦ «Рояль City» в Краснодаре, 2 оч. ТРЦ «Мегамаг» в Ростове, 3 оч. «Галереи Чижова» в Воронеже, 2 оч. ТЦ Galaxy в Барнауле, готовятся к запуску 3 оч. «Армады» в Оренбурге и 2 оч. Central Park в Курске.
- По разным оценкам, на региональном рынке в стадии заморзки на разных стадиях строительства находится порядка 3,5 млн. – 4 млн. кв. м торговых площадей.
- Столичные тенденции активно двигаются в региональную практику. В первую очередь, это касается неклассических форматов торговой недвижимости и новых концептов ритейла, операторов развлечений. Так, формат outlet-центра дошел до Екатеринбурга («Аутлет Екатеринбург Солнечный»), развиваются аналоги детских развлекательных центров (города профессий Kidspace и «Зарница» в Казани), открываются фуд-маркеты и различные интересные гастрономические проекты.
- Девелоперы перешли от активных и бодрых открытий к реконцепциям. Лидером и новатором в данном процессе является компания IKEA, которая развивает в регионах РФ лучшие мировые практики. Продолжается и реконструкция советских универмагов. В текущем году были открыты обновленные «Большой ГУМ» во Владивостоке, ЦУМ в Воронеже и Екатеринбурге.
- Как и на московском рынке, все большую актуальность приобретает формат районных и микрорайонных ТЦ, обеспечивающий базовые ежедневные потребности населения. Для ряда наиболее конкурентных рынков это единственная возможность для девелопмента на ближайшие годы. Актуальность районного формата обусловлена его устойчивостью к экономическим коллапсам и изменениям в потребительском спросе. Районные ТЦ при грамотном подходе имеют весьма привлекательную экономику.
