Несмотря на скидки до 20% лишь каждый десятый покупатель московских новостроек выбирает квартиру на первых этажах, говорится в исследовании "ИНКОМ-Недвижимость".
Сейчас большинство (порядка 90%) столичных новостроек возводится с нежилыми инфраструктурными объектами на первых этажах. Поэтому первый этаж в новостройках фактически является вторым. Исключения составляют малоэтажные объекты и комплексы клубного типа, которые могут иметь свой собственный выход. Но объем такого предложения невелик – порядка 10%, как правило, это проекты бизнес-класса.
По данным аналитиков, спрос на квартиры, занимающие первые этажи новостроек невелик – составляет 10%. Покупателя не привлекает и низкая цена – дисконт может достигать 20%, отмечают они.
При этом, стоимость квартиры на том или ином этаже будет зависеть от конкретного застройщика. Например, есть ЖК, в которых разница в цене между первыми этажами и средней стоимостью квартиры отсутствует, отмечает руководитель департамента консалтинга и аналитики компании "Азбука Жилья" Ярослав Дарусенков. Где-то эта разница составляет 2-3%, в некоторых случаях может достигать 10-15%.
"Как правило, цена квартир на нижних этажах меньше на 5-10%. Начиная с четвертого этажа, средняя стоимость квартир увеличивается на 6-11%. На верхних этажах стоимость квартир по сравнению с первыми этажами может быть выше на 10-15%", - говорит Ярослав Дарусенков.
По его словам, максимальная доля продаж компании (79%) приходится на 3-16 этажи. На 1-2 этажи в совокупности приходится менее 8%, говорит эксперт.
Желание жить на том или ином этаже зависит от финансовых возможностей и потребностей покупателей, поясняет эксперт. Например, покупатели, ограниченные в бюджете, выбирают 1-3 этажи именно из-за более низкой стоимости квартир. Также нижние этажи удобны для пожилых покупателей и семей с детьми.
НЕЖИЛАЯ ИНВЕСТИЦИЯ
Однако, у первых этажей есть несомненное преимущество - возможность использовать их как коммерческую площадку и зарабатывать на этом деньги – перепродав или сдав в аренду.
Согласно данным ЦИАН, помещение на первом этаже площадью 58 кв. м. с отдельным входом в новостройке в Новой Москве можно арендовать за 87 тыс. рублей в месяц. Квартира аналогичной площадью в этом районе сдается за 33 тыс. рублей. При этом, помещение под коммерцию будет стоить на 30% дороже (квартира площадью 64 "квадрата" на пятом этаже – 5,05 млн. рублей, помещение на первом – 7,4 млн. рублей).
Коммерческой привлекательности квартирам на первых этажах может добавить отдельный вход. Стоимость помещений на первых этажах, которые будут использоваться под коммерцию, увеличивается в среднем на 5-15%, чем у остального равного по метражу жилья. Дополнительную наценку таким помещениям может прибавить привлекательная локация – близость к метро, хороший пешеходный трафик. С учетом этих факторов цена может увеличиться до 20-30%. Однако, аналитики отмечают, что иногда цена может не отличаться вовсе.
Председатель совета директоров компании RRG Денис Колокольников отмечает, что обеспеченность коммерческими площадями в строящихся проектах сейчас выше, чем в новостройках, которые возводились несколько лет назад. Это связано, в том числе, связано с концепцией комплексного освоения территории.
Кроме этого, если раньше девелоперы строили первые этажи и продавали, не приспособив их под коммерцию, то сегодня застройщики более тщательно продумывают инфраструктуру проекта. Сейчас первые этажи проектируются по определенным требованиям - например, высокие потолки, "нарезка" под конкретные функции, отсутствие несущих стен, специальная вытяжка для ресторанов, вход в помещение с уровня земли.
ДОХОДНОСТЬ И ПЕРСПЕКТИВЫ
Что касается покупателей помещений на первых этажах, то среди них большой пласт занимают сами жители строящихся домов, на некоторых проекта на них приходится 30-50% от общего спроса, говорит Денис Колокольников.
Такие площадки они рассматривают как инвестицию, которую удобно контролировать, например, разместив собственный бизнес. Стратегией покупки в данном случае не всегда является доходность, а скорее, больше подходит по локации и удобно. Также покупателями выступают конечные пользователи – например, супермаркеты и универсамы, либо инвесторы, которые имеют потенциальных арендаторов, либо вкладывают деньги на перспективу.
При этом, говорить о высокой доходности таких помещений не приходится, чтобы вложение стало приносить прибыль - придется подождать.
"Помещения покупаются на этапе стройки, но заработает оно полноценно через 2-3 года после сдачи дома. Срок окупаемости у таких проектов больше. Кроме этого, часто даже после 2-3 лет после ввода в эксплуатацию 20-30% помещений остаются пустыми", - говорит председатель совета директоров компании RRG.
Через 4-5 лет после ввода в эксплуатацию вакансии снижаются, как правило, до среднерыночных – 5-10%.
Согласно ИНКОМ-Недвижимость, почти треть коммерческих площадей на первых этажах в новостройках остаются свободными в течение 3-5 лет.
Руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов связывает это со снижением дохода от перепродажи коммерческого помещения по мере строительства ЖК. Кроме этого, сегодня магазины "шаговой доступности" сильно уступают супермаркетам по цене и ассортименту. Еще 10 лет ситуация была в пользу первых.
"Развитие сетевых супермаркетов оказало колоссальное негативное влияние на рентабельность такого бизнеса, как стрит-ритейл", - резюмирует он.
