Сегодня девелоперы вынуждены отводить первые этажи жилых домов под коммерческие помещения для бизнеса – жилья на первых этажах быть не должно по требованию властей. Однако бизнесу интересны далеко не все подобные площади и далеко не в каждом районе. Да и застройщики не всегда заботятся о ликвидности этих объектов, поскольку основную прибыль они получают от продажи квартир. Кто в итоге покупает недвижимость на первых этажах в новостройках Москвы и насколько это выгодно?
Когда магазин дешевле квартиры
В прошлом году коммерческие площади на первых этажах столичных новостроек падали в цене быстрее квартир. В среднем они продавались по цене 196 200 за 1 кв. м, что на 9% ниже, чем в 2016 г. (215 300 руб. за 1 кв. м), подсчитала управляющий партнер компании «Метриум групп» Мария Литинецкая. По ее расчетам, самым дорогим стрит-ритейл был в центре Москвы (637 000 руб. за 1 кв. м), а самый дешевый – на Юго-Востоке столицы (127 000 руб. за 1 кв. м). При этом любопытно, что в границах данных округов расценки на нежилье в среднем оказывались ниже на 10–15%, чем на жилье.
По словам генерального директора Tekta Group (ЖК «Маяковский») Романа Сычева, как правило, коммерческие площади оказываются дешевле жилья в районах точечной застройки с небольшим количеством жителей, там, где и так хорошая инфраструктура. Расценки за коммерческие «квадраты» в таких ЖК могут быть на 10–20% ниже стоимости жилья. В крупных проектах на большой территории, где небогатая инфраструктура, нет (или мало) существующей жилой застройки, а плотность заселения планируется высокая, нежилые объекты могут стоить дороже квартир на 20–50%.
Также многие девелоперы проводят акции, когда покупатель квартиры в новостройке может приобрести и коммерческую площадь с существенным дисконтом, размер которого достигает 50%. В примеру, в проекте «Митино О2» квартира в 35 кв. м и помещение для бизнеса в 75 кв. м при одновременной покупке обойдется будущему инвестору в 5,9 млн руб. Это средняя стоимость «однушки» комфорт-класса в Москве.
Треть неликвида
Причина снижения средней цены на «первоэтажные квадраты» в Москве в 2017 г. – более низкая их ликвидность по сравнению с квартирами. По данным аналитиков компании «Инком-недвижимость», не менее 30% коммерческих площадей в новостройках Москвы в течение 3–5 лет после возведения новостройки остаются вакантными. Похожие расчеты и у председателя совета директоров компании RRG Дениса Колокольникова: «В целом первые пять лет [после сдачи дома] коммерческие площади используются не в полном объеме – вакансия составляет 20–30%».
Практика показывает, что далеко не все проекты с инфраструктурными объектами на первых этажах оказываются успешными, считают опрошенные «Ведомостями» участники рынка. «Застройщикам гораздо проще и удобней размещать на первых этажах жилых домов квартиры, а не коммерческие площади, требующие дополнительных технических доработок. Речь идет, к примеру, об особых контурах вентиляции, специальных системах пожаротушения, наконец, более высоких, чем в квартирах, потолках», – рассказывает генеральный директор ЖК «Новые Ватутинки» Александр Зубец. Он отмечает, что к тому же первые этажи зданий не всегда подходят для размещения в них сетевых магазинов из-за сложностей с подъездом разгрузочной техники. «Девелопер должен предусмотреть и определенные подъезды, парковку для крупногабаритного транспорта, что не всегда простая задача», – говорит Зубец.
Не все так плохо
При грамотном проектировании и удачном расположении «заселить» коммерческие площади можно еще на стадии строительства, считает Литинецкая. Так, к моменту сдачи ЖК «Level Кутузовский» (декабрь 2017 г.) в нем были проданы все коммерческие площади – четыре помещения (от 74 до 156 кв. м), рассказал генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин, отметив, что средняя стоимость продажи составила 210 000 руб. за 1 кв. м.
Но даже в одном и том же хорошо продуманном застройщиком проекте цены на нежилые объекты могут существенно отличаться. «Объект на первой линии с мощным пешеходным трафиком обойдется на 40–50% дороже», – говорит Литинецкая. У локации решающая роль в ликвидности, поэтому покупатели готовы доплачивать за расположение. «Например, в нашем корпусе из пяти помещений на первой линии (выходят витринами на главную дорогу) куплены четыре, а из шести объектов с выходом во двор продали пока один», – говорит Зубец. При этом он отмечает, что стоимость помещений первой линии – 124 000 руб. за 1 кв. м, а «с выходом во двор» – от 102 000 руб. за 1 кв. м.
Однако переплата за расположение – отнюдь не гарантия «вечной ликвидности». Конкуренция быстро меняет расклад сил. По словам Литинецкой, нередки случаи, когда востребованный объект, за месяц нашедший покупателя/арендатора (например, аптечную сеть), вдруг становится невостребованным, поскольку рядом открылись еще две аптеки и вытеснили из локации первого.
Опрошенные «Ведомостями» участники рынка сходятся во мнении, что наиболее востребованы сейчас у покупателей объекты площадью от 50 до 200 кв. м, которые хорошо подходят для продуктовых магазинов, небольших офисов, кафе, студии фитнеса. Да и реализовать «мелконарезанные» помещения быстрее и удобнее.
Не все свои
До кризиса 2014 г. 70% всех покупателей коммерческих площадей на первых этажах были люди, купившие квартиры в том же жилом комплексе, говорит Литинецкая. Теперь расстановка сил поменялась. «Ликвидность коммерции в целом сократилась. Малый бизнес из многих подотраслей вытеснен сетевыми монополистами. И сейчас только 30% коммерческих площадей приобретают покупатели квартир в этом же ЖК», – говорит Литинецкая. «Все зависит от класса жилья, но внутренний спрос есть всегда – примерно 20–30%», – соглашается Колокольников.
По мнению Зубца, внутренний спрос среди покупателей квартир в массовом сегменте минимален – стоимость коммерческих помещений для них оказывается слишком высокой. К примеру, коммерческое помещение в районе Новые Ватутинки стоит от 9,1 млн руб. (за 86 кв. м) до 16,4 млн руб. (за 124 кв. м). «Поэтому 95% всех сделок совершают люди, не проживающие в районе. Но при этом спрос на коммерческие помещения однозначно локален и обеспечен теми, кто хорошо знает район и живет недалеко», – говорит Зубец.
«Малым метражом (до 200 кв. м) чаще всего интересуется малый и средний бизнес, который в состоянии работать только на трафике, формируемом жителями близлежащих домов. Сетевым компаниям требуются уже побольше площади и более насыщенный внешний поток», – говорит Егор Клименко, генеральный директор компании Aktivo. Он добавляет, что сейчас даже крупный бизнес, развивающий федеральные торговые сети, стал активно проявлять «первоэтажную гибкость» – сетевики могут взять блоки из нескольких помещений и «поселить» там свой магазин экспресс-формата. Так делают «Ашан», «Перекресток», «Азбука вкуса».
«На долю различных сетевых брендов приходится порядка 30% спроса на коммерческие помещения на первых этажах. К данной категории покупателей относятся крупные и средние компании из сферы услуг, ритейлеры, предприятия общественного питания, а также банки», – говорит Роман Лябихов, генеральный директор ГК «Атлант».
Уровень доходности
Малые «первоэтажные формы» привлекательны еще и для частных инвесторов, желающих иметь пассивный доход в виде арендных платежей.
«В Москве уровень доходности от сдачи коммерческих объектов в аренду составляет в среднем 11–12% годовых», – говорит руководитель департамента коммерческой недвижимости Елена Мишина. Она отмечает, что при инвестициях в объект в новостройке отдача будет небыстрой. «Момент получения прибыли отложен на период согласования, проведения ремонтных работ, монтажа оборудования, ожидания заселения комплекса жильцами», – говорит Мишина. По ее оценкам, сегодня покупка коммерческого объекта в столичной новостройке обойдется инвестору в диапазоне 170 000–250 000 руб. за 1 кв. м.
Но доходный объект в Москве в пределах МКАД нужно еще поискать, отмечают эксперты, поскольку большинство комплексов возводятся в рамках освоения бывших промзон или это точечная застройка. «Новостройки сейчас редко имеют фасады, выходящие на первую линию магистралей, что дало бы девелоперу возможность лучше сформировать объекты street retail», – говорит Мишина.
Кто инвестор
«Преимущественно это мужчины (65% сделок) в возрасте 40–45 лет, которые, как правило, являются наемными сотрудниками в компаниях», – подметил Зубец.
Средний возраст инвестора в коммерческие объекты в новостройках, действительно, составляет 45 лет, отмечают эксперты компании Urban Group, проанализировавшие портрет инвесторов в коммерческие площади среди своих клиентов. Оказалось, что в 2017 г. число пенсионеров-инвесторов выросло почти в 5 раз. На их долю пришлось 23% совершенных сделок, в то время как в 2016 г. этот показатель составлял 5%.
«Наш проект не поддерживает данную статистику. Скорее наоборот, идет омоложение покупателей с появлением компактных по площади помещений (25–30 кв. м), бюджет которых в 3,6–4 млн руб. доступен большему числу клиентов. В 2017 г., например, у нас чаще встречались клиенты в возрасте 30–35 лет», – говорит Зубец.
Если говорить о столичном рынке в целом, то пенсионеры, действительно, встречаются среди инвесторов, но это скорее редкость, говорит Литинецкая. В этом случае, по ее словам, конечно же, речь идет о состоятельных людях, которые хотят иметь пассивный доход и не хотят рисковать. Их инвестиции консервативны – они не покупают большие объекты, а предпочитают маленькие помещения для торговли.
