На фоне постоянных обсуждений поправок в ФЗ № 214 и сложностей, связанных с эскроу-счетами, не утрачивает свою актуальность тема новых форматов в девелоперском бизнесе. Что нужно городу и что
интересно бизнесу, какие проекты становятся более актуальны для девелопера?
Позиции города на дискуссии в рамках Международного инвестиционного форума PROESTATE-2018 озвучил руководитель Москомстройинвеста Константин Тимофеев. С 2011 по 2018 год в Москве было возведено 169 млн кв. метров недвижимости разного назначения. Из них 40% приходится на жилье, 28% – на торговый сегмент, 15% – на иную коммерческую недвижимость, 12% – на социальную инфраструктуру и спорт, 5% – на все другие сферы, включая гостиничную. При этом спрос на жилье в Москве обладает как минимум двукратным потенциалом роста. Но город заинтересован в том, чтобы в рамках проектов застройки появлялись не только квартиры, но и рабочие места. Сейчас в стадии строительства находятся 1,5 млн кв. метров офисной недвижимости и около 1,7 млн кв. метров торговой. Однако рассматривать их как объекты приложения труда сложно. В этом отношении они не слишком эффективны. Город ждет от девелоперов активности в производственном сегменте – организации высокотехнологичных заводов, фабрик, связанных с интеллектуальными сферами. Бизнес, приглашенный к дискуссии, высказал полное удовлетворение тем, как идет в городе развитие объектов инфраструктуры – дорог, системы метро, городских парков, благоустройства территорий и пр. В мире найдется не так много примеров такой невероятной активности городских преобразований. Каждый проект такого рода повышает стоимость недвижимости.
Однако доходность проектов по самым разным причинам снижается и вряд ли будет расти. Это заставляет компании идти по новому пути: изыскивать дополнительные источники дохода в рамках своих проектов, находить коммерческую составляющую там, где раньше ее просто не замечали. Прелесть вывесок «объект охраняется», ранее очень популярных, становится сомнительной. Оживлению коммерческих объектов, росту интереса к ним, напротив, может способствовать открытие территорий. Особенно эффективно это в сочетании с размещением в офисных центрах недвижимости знаковых якорных арендаторов. Так произошло в деловом комплексе «Красная роза», когда туда заселилась компания Yandex и была обеспечена внешняя доступность. Девелоперы утверждают, что технопарки, за которые ратует правительство города, пусть и в пилотном режиме, но уже начинают появляться. Одна из девелоперских компаний, ранее не проявлявшая интереса к промзонам, в экспериментальном режиме занимается технопарком «Перерва». Есть интерес и к складам, но нового формата. Не класса «А», который недавно считался самым прогрессивным, а к небольшим площадям, расположенным в границах города. Они используются для оперативного обслуживания интернет-магазинов и пр.
Тенденция создавать пространства mix us уже прослеживается довольно отчетливо. Причем и на сравнительно небольших территориях застройки, и даже в проектах элитного сегмента. Арендаторов ищут высокопрофессиональных, чтобы площади не пустовали. Девелоперы вообще считают, что из-за нехватки финансовых ресурсов сейчас не самое подходящее время для развития крупных территорий. Лучше заниматься небольшими участками, но делать их многофункциональными. Международные консультанты подчеркнули перспективность включения в проекты офисного сегмента. Смешение функций снижает риски.
Денис Колокольников,
председатель совета директоров компании RRG:
– В нашей стране в течение долгих десятилетий инфраструктура шла за вводом объектов. Хотя по классическим канонам градостроительства город должен сначала создавать инфраструктуру, и только потом там должны развиваться новые микрорайоны. Сейчас мы наблюдаем именно такой подход. Потому что всем очевидно: доступность территории становится ключевым фактором в ее развитии. Один из последних примеров – ввод в эксплуатацию Московского центрального кольца. МЦК стало наглядным примером того, как транспортная инфраструктура опередила развитие прилегающих к ней районов, которые сейчас в основном промышленные по своей специфике. Теперь пешеходная доступность от станций МЦК заставляет девелоперов развивать объекты. То же касается и дорожного строительства. Особенно это показательно в новой Москве.
Приход метро в тот или иной район в этом смысле имеет огромное значение. Сейчас началось строительство Третьего пересадочного контура, Большой кольцевой линии. Мне кажется, это кольцо с точки зрения востребованности со стороны населения будет даже более эффективным, чем МЦК. Потому что новая подземная магистраль пройдет в районах уже сформированной жилой застройки. Насколько это эффективно, могу проиллюстрировать на примере многофункционального центра «Авиапарк». Руководство управляющей компании центра говорит о том, что с вводом станций БКЛ, новой станции «ЦСКА» трафик посещаемости МФЦ увеличился на 15%. Когда кольцо замкнется, это для горожан будет очень удобно. Например, живет человек на юго-востоке, а ему надо поехать в «Авиапарк». Тогда он садится в метро, едет по кольцу и за полчаса с другого конца города приезжает прямо к центру. То же самое происходит и с МЦК. Многие теперь ездят в деловой район «Сити» скоростным поездом, не пользуясь автомобилями.
Парки тоже стали определенным трендом в развитии города. Это, конечно, хорошо. И девелоперы видят преимущества такого подхода: интерес к району возрастает, если он обеспечен рекреационными зонами.
