Реконцепция – процесс в первую очередь экономический. По мере роста города здания перестают отвечать на запросы среды. Фабричный цех на Садовом – заведомо неэффективное решение, а офисный центр – наоборот. Решение проблемы – сменить функцию убыточности здания на ту, что более соответствует рынку. Для этого почти всегда требуются масштабная реконструкция, модернизация и перепланировка помещений. Но, как правило, сложность и трудоемкость процесса окупаются сторицей.
Из ТЦ в ТРЦ
Одним из драйверов процесса реконцепции выступают экономические кризисы. На них в первую очередь реагирует торговая недвижимость. Мощные потоки покупателей редеют, покупок совершается меньше, доходы компаний падают. Площади пустеют, и собственник пытается найти им новое назначение. Некоторые эксперты рынка считают, что элементы развлекательности в столичных центрах появились именно по этой причине. Детские комнаты, зоны игровых автоматов, кафе, залы спортивных тренажеров разбавили собой торговлю, привлекая новые потоки людей. В мировой практике есть немало примеров организации на верхнем уровне торговых центров помещений для мелкого бизнеса, включая даже производственные площади – небольшие мастерские.
По оценкам российских аналитиков, сегодня доля московских торговых центров старше пяти лет составляет более 65%. В реконцепции нуждается примерно треть. 20% торговых комплексов Москвы уже провели ее полностью или частично. В их числе – «Охотный Ряд», «Атриум», «Европарк», «Дружба», «Семеновский», Brand City (бывший ТЦ «Вэймарт»), ЦУМ, ГУМ, «Смоленский пассаж», «Фестиваль» на проспекте Вернадского, «РИО» на Дмитровском шоссе, «Капитолий» на Ленинградском шоссе и др.
Радикально и смело
Западная практика предлагает огромное количество примеров реконцепции объектов с радикальной сменой функции. Яркий пример – Музей Орсе в Париже, одна из самых посещаемых галерей живописи. А раньше здесь был городской вокзал Орсе, построенный к Всемирной выставке 1900 года. Под застройку был выделен участок в самом центре столицы – на левом берегу Сены. Однако после завершения выставки интенсивность движения поездов упала в разы, вокзал стал обсуживать местные направления и к сороковым годам XX века опустел. Здание простояло заброшенным до 1971 года. Его хотели снести, но по распоряжению президента Жоржа Помпиду началась работа по реконструкции вокзала и превращению его в музей.
Еще более впечатляющие примеры демонстрирует сегодняшний опыт зарубежных стран в отношении смены назначения культовой недвижимости. Например, в голландском городе Арнхеме на приусадебном участке церкви Святого Иосифа открылся каток Arnhem Skate Hall, а в самом храме – зал для скейтбордистов. Аналогичные процессы запускаются и в других европейских храмах, где сокращается число прихожан.
Еще один пример из того же Арнхема: в церковном здании, построенном в 1889 году, расположился модный магазин под названием «Гуманоид». Как правило, инициаторами такого перепрофилирования становятся муниципалитеты. Их основные аргументы лежат в экономической плоскости. Каток и скейт-центр – это доходные для города объекты.
В российской столице власть также является движущей силой процессов реконцепции, правда, не связанной с храмовой недвижимостью. Один из примеров – смена функции первых этажей в новостройках. Если раньше первые этажи жилых зданий лишь частично могли выполнять коммерческие функции, а чаще это происходило после перевода площадей из жилой в нежилую категорию, то сейчас открытие магазинов, ателье, офисов банков, салонов красоты и студий здоровья стало нормой. Этот процесс узаконили новые стандарты строительства и требование по созданию рабочих мест. Сейчас в качестве коммерческих площадей на первых этажах новостроек открываются даже детские сады.
На благо общества
Большой потенциал для девелоперов представляют собой районные коммерческие объекты. Пару лет назад компания ADG Group заявила о проведении реконцепции старых кинотеатров города. «Киношная» составляющая сохраняется в урезанном виде, а все другие площади занимают магазины и общественные пространства. В качестве якорного арендатора в обновленные районные центры пригласили петербургскую торговую сеть «Лента». Открытие сети из 39 объектов запланировано на этот год.
Руководитель консалтинговой компании RRG Денис Колокольников считает, что термин «реконцепция» больше отражает «мягкие» изменения в судьбе проекта. Например, классические деловые центры все чаще переоборудуют под коворкинги, считая, что такое изменение благотворно повлияет и на привлечение арендаторов, и на экономику проекта в целом. В последнее время все больше распространяются так называемые сервисные офисы. Общие площади без кабинетной «нарезки» дополняют пространства переговорных и конференц-залов, которые рассчитаны не на одну компанию, а на несколько арендаторов. Причем если раньше такие новшества хорошо воспринимал креативный бизнес, то сейчас коворкинги распробовали более консервативные игроки: банки, страховщики, консалтинговые компании.
