Новый тренд в девелопменте – организовывать пространство так, чтобы все, что требуется людям – жилье, работа, отдых – они могли получить в пешеходной доступности. Как быть, если объекты построены без учета этих требований? Во что можно превратить промзону, которая находится в черте города? Кому нужны квартиры площадью 16 квадратных метров? Об этом на V саммите РГУД рассказал Денис Колокольников, основатель и управляющий партнер инновационной консалтинговой компании RRG (Москва)
Промзоны – это серьезная плоскость для развития города
Сейчас модно говорить о социальном программировании территории, формировании кластеров. Все это находит отражение в проектах комплексного освоения территорий. «Основная идея модного сейчас кластерного подхода заключается в том, что если для человека будут созданы все условия для комфортной жизни (социальная инфраструктура, работа, торговля, услуги, общественные зоны, развлечения и т.д.) в рамках определенной территориальной единицы (кластера), то он будет покидать ее минимальное количество раз, – говорит Денис Колокольников. Аналогичный подход в идеологии градостроения применяется в направлении «Новой урбанистики», согласно которой большинство объектов должно находиться в 10-минутной пешеходной доступности. Мы считаем, что проекты комплексного освоения территорий, которые часто формируются на месте промзон – это серьезная плоскость для развития города. Чем больше такая территория, тем больше форматов недвижимости можно создать в ее пределах. Это могут быть как базовые элементы инфраструктуры, такие как школы и детские сады, так и общественные пространства, а также качественные коммерческие объекты, создающие новые рабочие места. И даже жилье».
Время РЕ
Этап формирования рынка коммерческой недвижимости по словам Дениса Колокольникова во многих городах уже прошел, и те объекты, которые когда-то были созданы, теперь нуждаются в реконцепции и в реновации. «Этап нового строительства меняется на этап «на РЕ»: реконцепция, реновация, редевелопмент, – считает он. – Особенно это касается торговых центров. Но актуально и для других объектов коммерческой недвижимости: от административных и складских помещений до недостроенных объектов и промышленных зон.
В редевелопменте очень многое зависит от конструктива того здания, с которым мы будем работать. Масса ограничений, связанных с будущим использованием зависит именно от этого. Мы не можем, например, из глубокого промышленного здания сделать жилое. Зато вполне можем сделать из него торговый или развлекательный центр. Ключевое здесь – высота потолков: чем они выше, тем больше возможностей.
А для жилого дома, гостиницы или бизнес-центра важна глубина. Для офисов она не должна превышать 24 метра, для жилья – 16, тогда можно проектировать более эффективно. Есть целый класс зданий, которые на первый взгляд не имеют потенциала под редевелопмент. Например, в крупных городах есть таксомоторные парки, где высота потолков небольшая – 2,3-2,6 метра и при этом здания достаточно большие по глубине. Тем не менее, и для них можно найти решение: не просто оборудовать паркинг, а сделать офисы, ритейл, да хоть теннисные корты. Для этого понадобится преобразовать внутреннее пространство в атриумы, и тем самым получить дополнительный свет».
«ЗИЛАРТ» – крупнейший проект многофункциональной застройки
Денис Колокольников рассказал, что на фоне сжимающегося покупательского спроса еще в 2015-2016 годах на рынок Москвы вышло большое количество проектов комплексной жилой застройки. Девелоперы рассчитывают на то, что закрытый от машин двор, спортивные комплексы, авторская архитектура и нестандартные объекты могут стать решающим фактором при выборе покупателями именно их объектов. Определенный уровень в этом смысле был задан проектом «ЗИЛАРТ».
«Это, наверно, один из первых примеров комплексного освоения территории в плане редевелопмента промышленной зоны, – рассказал Денис Колокольников. – Вы, наверно, помните, был такой автомобиль – ЗИЛ. На заводе, где его производили, работали более 80 тысяч человек. В какой-то момент завод умер, и в 4 километрах от Кремля осталась заброшенная, закрытая, загрязненная территория площадью в 300 гектаров. В 2011 году город задумался об этом.
Наша компания проанализировала территорию и подготовила предложения по ее редевелопменту. Изначально предполагалось, что на месте бывшего завода ЗИЛ будет сформирована промышленная зона и технопарк, но мы смогли обосновать, что там нужно создавать не только рабочие места, но и жилье. Это был бы вклад в решение проблемы маятниковой миграции, которая является причиной пробок во многих крупных городах
Последний корпус завода площадью 72 тыс. кв. м, построенный в 1985 году, не стали сносить – разобрали крышу, сняли стены, оставили шаг колонны. На первых шести уровнях сделали паркинг и ритейл, а сверху на каркасе из колонн построили несколько помещений, офисных и жилых. На геомаркетинговой карте видно, что если раньше на территории кластера населения не было вообще, то при реализации всех проектов, которые сейчас ведутся, там будет жить около 100 тыс человек. Проект необычен тем, что рекультивация промзоны была решена за счет концепции «Двор без машин». Практически весь грунт, который нужно было ввезти, был замещен двухэтажным подземным паркингом. В плане архитектуры «ЗИЛАРТ» интересен тем, что это первая территория, созданная по принципу единого дизайн-кода. При этом бульвар и исторические фасады были сохранены, хотя они и не являются памятниками. На проекте работали как известные архитекторы, так и молодые, российские и зарубежные.
Из института – в коливинг
Еще один кейс, о котором рассказал Денис Колокольников – это проект, где административное здание института переформатировано в коливинг, новый для России формат совместного проживания, отличный от коммуналки. «Особенность этого объекта в стиле "сталинский ампир" – очень маленький земельный участок, – пояснил Денис Колокольников. – Максимальное количество машиномест, которое можно было создать – тридцать. Исходя из этого ограничения мы и работали. Офисное здание в данной локации не очень получалось – далеко от метро, ставки аренды низкие. Для обычного жилого здания недостаточно машиномест. Поэтому мы с девелоперами пришли к идее сделать такой коливинг – объект с малыми площадями для жилья и созданием определенной зоны общественных пространств внутри дома. Это подходящий формат для молодой аудитории, студентов, хипстеров и других "продвинутых" людей, которые не имеют личных автомобилей, а перемещаются на каршерингах либо общественным транспортом. В имеющемся здании помещения изначально были 32-метровые, из них хорошо получались студии. Но мы пошли дальше и часть комнат поделили еще пополам. В результате получили набор лотов площадью от 16 до 54 кв. метров. Архитекторы предложили еще одно интересное решение: сделать мансардные балконы в крыше. Получились небольшие пентхаусы.
При реализации подобных проектов проблемой может стать отсутствие у покупателя понимания организации пространства в таких помещениях, – обратил внимание Денис Колокольников. – Поэтому мы подготовили дизайн-проекты, в которых пространство организовано очень эффективно – как за счет мебели, так и за счет обустройства антресолей и подбора материалов, визуально увеличивающих компактные помещения. Как инвестиционный инструмент этот проект оказался хорош. Экономика у него такая: купили площадь по цене около 50 тыс за кв. метр, вложили около 40, продали в среднем за 190 тыс рублей за кв. метр. И покупатели довольны: помимо квартир в здании есть спортивный зал, столовая, лобби, кладовки. Покупая маленькую ячейку внутри здания, покупатель получает дополнительный сервис».
Из отеля – в апартаменты
Еще один кейс, о котором рассказал Денис Колокольников – реконцепция недостроенного отеля. «Отель состоял из двух зданий. В какой-то момент девелопер понял, что ему не хватает денег, и он решил недостроенный отель продать. Однако экономика отеля не позволяла ему получить те деньги, которые он хотел. Он обратился к нам за идеями и мы предложили ему два варианта. Первое – из одного здания сделать апартаменты, продать их, на эти деньги достроить второе здание, и тоже продать. Второй вариант – полностью перепроектировать здания под апартаменты.
Сразу хочу сказать, что это район станции метро Автозаводская, недалеко от территории ЗИЛ. Вокруг здания сформировался достаточно мощный деловой район, а это значит, что там огромное количество офисных сотрудников. В пешеходной доступности работают порядка 40 тысяч человек. Поэтому мы настаивали на втором варианте: что здесь неплохо было бы построить апартаменты в расчете на то, что люди, которые здесь работают, могли бы здесь и жить.
В одном здании мы сохранили нарезку отеля, во втором спроектировали студийные пространства. Предлагали сделать и более мелкие объекты, но девелопер, который в итоге купил этот объект, увидел в нем потенциал бизнес-класса и сделал более интересный кейс. Но я хочу сказать, что при сравнении двух проектов, отеля и апартаментов, мы видим, что при той норме доходности, которую закладывал девелопер, именно апартаменты дали серьезную отдачу и чистая текущая стоимость проекта значительно выросла. В конечном счете, анализ наилучшего использования объекта базируется на следующих вещах, – подытожил Денис Колокольников, – физическая реализуемость проекта, его юридическая осуществимость, экономическая целесообразность и максимальная эффективность».
