V Байкальский саммит Российской гильдии управляющих и девелоперов не обошелся без жарких дискуссий. Одна из них была посвящена актуальной теме «Общественные пространства и территории: создание и управление». Почему у «сырьевого» Иркутска нет будущего? Чем бизнес может помочь государству? Сколько должно стоить качественное благоустройство? И кто должен следить за новыми общественными пространствами? Газета Дело записала самые интересные цитаты спикеров.
«У «сырьевого» Иркутска будущее сомнительное»
Сергей Маяренков, руководитель АНО «Иркутские кварталы»:
– Мы сегодня должны со своими проектами «заглядывать в будущее», закладывать возможности адаптивной архитектуры, когда пространство может адаптироваться под любые задачи – это требование времени. Иначе мы будем иметь совершенно старые города, и придется сносить все старое и заново перестраивать – а это очень дорого. На территории «Иркутских кварталов» на сегодня уже произошли изменения, сомасштабные 130-му кварталу. За три года построено объектов и благоустроено территорий общей площадью примерно со 130-й квартал. Просто эта территория в 10 раз крупнее и «размазана» в пространстве города. Но в работе сейчас уже 300 тысяч кв.м. Когда меня спрашивают: когда же у нас будут сделаны «Иркутские кварталы», я отвечаю так: мы организуем и программируем пространство, но решение по каждому объекту принимает собственник.
Когда собственник созреет – тогда объект и возникнет. Но мы точно ускоряем этот процесс, мы ищем более глобальный смысл этой территории. Потому что «Иркутские кварталы» для Иркутска избыточны. Они не дадут той экономики, чтобы построить и окупить это пространство. Нет в Иркутске сейчас потребности в услугах и сервисах на миллиард долларов в год. Это надо четко себе понимать. Чтобы «Иркутские кварталы» состоялись, надо выручку всех заведений, аренды – миллиард долларов в год. Почему в Иркутске сейчас невозможно сделать современный город? Приведу простой экономический анализ. Есть три сектора экономики. В первом – экономика ХХ века – та экономика, которая «делает» Иркутскую область сегодня. Во втором сегменте – предприятия, которые создают основной рост мировой экономики. А третий сегмент – то, что считается новыми высокодоходными бизнесами и секторами. В эти предприятия только за 2014-2015 годы инвестировали 50 млрд долларов.
Что я хочу этим диагностировать и показать? 95% инвестиций в Иркутской области идет в сектор №1. Если мы продолжаем инвестировать в низко маржинальные отрасли, если Иркутск вообще не создает экономику ни второго сектора, ни третьего, то в принципе будущее у такого региона – сомнительное, сырьевое. Нет запроса на мышление, на хорошую городскую среду. Есть запрос на вахту, и это совсем другая модель. Город со своим небольшим бюджетом один с этими проблемами не справится. Я считаю, что у бизнеса денег больше, чем у государства. Нужно просто правильно организовать бизнесу возможности для инвестиций, а государственные средства использовать как импульс для их привлечения. Сравните Набережную, где Яков Похабов, на которую из бюджета потратили 1 миллиард рублей, и 130 квартал, где было потрачено 100 миллионов рублей муниципальных денег. 130 квартал – это 2000 рабочих мест и налоги – миллиард в год. А Набережная – одни убытки, ее надо эксплуатировать. И там ни одного заведения, ни одного рабочего места, ничего. В условиях дефицита городского, государственного бюджета надо инвестировать только в те точки, где можно испытать синергию с бизнесом, и совместно реализовывать проекты.
«Всем кажется, что благоустройство – это дешево»
Александра Козак, архитектор городской среды, управляющий партнер Агентства развития территорий «Градостроительная школа»:
– Мы в основном занимаемся парковыми территориями. И каждый раз сталкиваемся с проблемой инфраструктуры. Сколько угодно можно рассуждать о красоте, о лавочках и фонарях, но сети – это кровеносная система города. И этот слой, который находится ниже уровня земли, отнимает немало сил и денежных средств. Второй момент – что такое комфортная городская среда? Удобно сесть на скамейку? Чтобы светил фонарь? Да, это важные элементы, но это больше элементы безопасности среды. А комфорт – это все-таки то, что мы себе можем позволить в этом месте, что мы можем сделать. Есть такое понятие «сценарий», которое мы несколько лет назад стали двигать в массы. Сегодня я бы перешла уже к понятию «сюжета». Чем мы с вами там будем заниматься? Кто нам эту деятельность предоставит? Сами себя мы развлекать не любим. Мы сегодня перешли в XXI век, век высоких технологий, нам нужны какие-то девайсы, которые настроят маршрут, подскажут, что сделать. Это одна из «болей» при формировании общественных пространств – тот сюжет, который будет после того, как выложат плитку и красиво покрасят заборы. Сегодня мы действительно считаем проблемой отсутствие в городе неких управляющих компаний, которые будут содержать пространство не только в части уборки территории, но и в части того, что же там происходит. Пока только на объектах «Солнечная дорога» и спорт-парк «Поляна» сформировались такие управляющие компании. И здесь люди действительно находят для себя разные пути действия. Это отдых, спорт, кафе, общественные услуги.
Еще один «болевой» момент – деньги. Почему-то всем кажется, что благоустройство общественных пространств должно стоить дешево. То есть, если жилье, допустим, должно быть дорогим, то благоустройство – 5 рублей на квадратный метр. Но реально так не получается. Это стоит дорого – потому что у нас сейсмика, неподготовленные площадки. Сейчас, например, на территории Ушаковки ведутся работы. Если территория была долгое время урбанизирована, залита маслами и всем остальным – как с этим быть? Это стоит уже не 5 рублей, а 35. А может, даже и дороже, чем квадратный метр жилья на этой территории.
«Современная школа должна стать общественным пространством»
Марк Сартан, генеральный директор компании «Умная школа»:
– Моя главная мысль заключается в том, что любая российская школа должна стать общественным пространством. Школа должна быть такой, чтобы из нее не хотелось уходить. Поэтому и здание, и образовательный процесс надо с этой точки зрения проектировать. Школа должна быть построена как культурное, общественное пространство на благо территории, на благо сообщества. Мы все знаем, что этому мешает. У нас есть железная норма – обнести школу забором. Школа – сердце микрорайона – получается «выдрана». Микрорайон распадается на части. Что делает умный, смелый директор? Он говорит: хорошо, заборы есть, но ворота открыты, школьной территорией можно пользоваться. Что делает осторожный директор? Он, конечно, закрывает всё на все ключи и никого не пускает.
Когда мы проектировали «Умную школу», «Точку будущего», мы предполагали три зоны: зону общественного доступа, которой могут пользоваться все, зону коллективного доступа (для детей, учителей и родителей) и приватную зону. Нормативы этому не способствуют. Если железно следовать тому, что говорят строительные эксперты, всем нормативам и трактовкам, то всё надо превратить в курятник – разгородить, и всё.
«Коммерция создает общественные пространства»
Денис Колокольников, основатель и управляющий партнер инновационной консалтинговой компании RRG:
– Общественные пространства – это не только тротуары и скамейки. Это, в том числе, первые этажи жилых домов. Коммерция на этих пространствах – фактор того, что люди там появятся, не наоборот. Правильно спроектированные первые этажи повышают стоимость этих самых этажей на 20-30, даже 50%. И, как минимум, на 5% повышают стоимость жилья. Но тут важен правильный подход. Если мы хотим, чтобы коммерческие помещения, которые являются необходимым элементом комфортной среды, работали – не надо ставить заборы. Перед этими коммерческими помещениями не должны расти деревья, потому из-за них не видно витрин. Должна быть безбарьерная среда – на уровне первого этажа, без ступеней. Первый этаж – это то лицо дома, которое люди видят. Нужны единый дизайн вывесок, правильная нарезка. Чем больше отдельных помещений, тем лучше. 30 метров – отлично. У вас местные жители купят эти площади, снимут в аренду и создадут там малый бизнес.
Все эти факторы коммерческого пространства в сочетании с общественным на самом деле и дают городскую среду. Но только если территория открыта. В противном случае общественного пространства не получится: только жители дома не смогут обеспечить предпринимателям нужный оборот.
«Девелопер отвечает только за свою территорию»
Кристина Яковенко, коммерческий директор компании «Хрустальный Девелопмент»:
– Наша девелоперская группа занимается строительством коттеджных поселков, а сейчас мы проектируем еще и горнолыжный курорт на территории Бурятии. Создаем полноценный многофункциональный объект, объединяя придорожный, прибрежный и горный кластеры, создавая большое количество общественных пространств. Мы понимаем: это особая экономическая зона, мы знаем «правила игры», нам понятно, как действовать, чтобы все получилось, чтобы была коммерческая заинтересованность у инвесторов, чтобы туристы туда ехали. В случае с городским благоустройством такого понимания нет. Девелоперов часто спрашивают, почему они не так активно участвуют в формировании городских пространств. Все просто: девелопер отвечает только за свою территорию, потому что он знает «правила игры» на этой территории, понимает, что он делает это за свои собственные деньги, и это приносит ему дополнительную прибыль. Но выходить на общественные пространства городского формата крайне сложно – нет никаких технологий. Мы не знаем, с чего начать, куда идти, что делать.
«Люди не готовы платить за благоустройство»
Наталья Зверева, заместитель генерального директора АО «Восток Центр Иркутск»:
– Хорошее, качественное благоустройство стоит достаточно много денег. Это – себестоимость проекта, которая в итоге влияет на продажи. Когда покупатель приходит и спрашивает: почему у вас так дорого, и мы в ответ рассказываем ему о благоустройстве, он уходит к другому застройщику. Да, благоустройства не будет, но цена квадратного метра меньше. Человек идет туда, и выбор свой делает рублем туда, где ничего нет. Очень трудно объяснить ему: ты не покупаешь стены, ты покупаешь жилье, покупаешь сообщество, двор, место, где твои дети будут расти и развиваться. Мы, как девелоперы, готовы на старте все это продумать – но покупатель не готов сделать выбор в пользу этого. Нужно, чтобы произошли какие-то изменения в создании людей.
Еще одна проблема – управление. Все можно сделать хорошо и красиво, но потом девелопер уходит с территории. А качественных управляющих компаний у нас нет. Садовников, которые будут поливать деревья, стричь газон, людей, которые будут менять лампочки, следить за площадками – их просто нет. Почему? С одной стороны, сами управляющие компании не считают нужным для себя это делать. С другой – для того, чтобы УК могла это делать, стоимость управления, содержания должна быть заложена в тариф. Но жители не хотят платить. То есть мы все хотим, чтобы у нас все было, но ничего для этого не делаем.
«Все, чему мы учились, будет разрушено»
Елена Бодрова, исполнительный директор РГУД:
– Мы все долгое время учились строить несколько домов, а внутри – одно большое красивое пространство. Новый федеральный закон «О долевом строительстве» нам говорит: «Один дом – одно разрешение». Мы внутри этих домов что будем делать? Допустим, стоят рядом 17-этажные дома, и мы вместо одного большого пространства для каждого дома сделаем одну маленькую площадку, маленькую мусорку, проезд. Все то, чему мы учились 10 лет: понятный двор, единое пространство – будет разрушено.
«Благоустройство по новым правилам – глобальная проблема»
Антон Кондратьев, генеральный директор УК «Система АМТ»:
– Один из проектов нашей компании – поселок-парк «Горизонт». Там мы застраиваем 5 га, и еще 1,8 га – набережная. Когда начались эскроу-счета, мы не понимали, как будем вести благоустройство за рамками проекта, если банк это запрещает. К этому моменту у нас уже были дольщики. Ситуация была тревожная. К счастью, пошли послабления, и на сегодняшний момент мы ведем проект по старым правилам. Но мы прекрасно понимаем: если бы мы начали реализовывать этот проект сейчас, то набережную мы бы благоустроить не смогли. Несмотря на то, что для наших клиентов важно, что такая территория есть, и они готовы платить за ее благоустройство. Это глобальная проблема.
«Нужно синхронизировать программы и действия»
Сергей Александров, заместитель председателя комитета по градостроительной политике администрации г. Иркутска, главный архитектор города Иркутска:
– Для создания комфортной и безопасной среды нужно несколько точек: транспортный каркас, инженерный каркас, озеленение, благоустройство, объекты капитального строительства, строительство жилья и благоустройство вокруг него, размещение социально-торговых павильонов. Формирование качественного, комфортного общественного пространства немыслимо без формирования соответствующей инфраструктуры. Общественное пространство должно использоваться круглогодично. Работу по благоустройству пространств и территорий в Иркутске, проектированию и реализации проектов ведет комитет городского благоустройства, департамент по городской среде. Комитет по градостроительной политике участвует в сборе предложений, подготавливает техзадания, рассматривает документацию. Одна из проблем на сегодня – проблема взаимодействия, синхронизация различных программ. Даже в рамках городской администрации есть разные программы: «Безопасные и качественные дороги», «Комфортная городская среда», программа развития социальной инфраструктуры.
Возможно, синхронизировать все действия поможет внедрение в следующем году информационной системы «Геопортал». У меня большие надежды на это нововведение. Хочется, чтобы вся база была в одном месте. Согласовали дорогу, школу, садик – внесли данные. Строит что-то частный застройщик – добавили информацию. Так будет единая картина того, что происходит в городе.
