Наш сегодняшний собеседник – без преувеличения один из самых известных специалистов рынка недвижимости. Аналитик, маркетолог, консультант, брокер, знающий область инвестиций, управления, редевелопмента, ну и конечно предприниматель. Кажется, ничего не забыл. Разумеется, Денис Колокольников всему этому не учился в институте. Да и вообще, судя по образованию, он должен был быть предельно далек от сферы строительства и недвижимости. Но – в этой жизни многое развивается непредсказуемо. И, прежде всего, сама жизнь.
Родился я в Учкудуке…
Том самом, из песни?
Да, в городе, который стал знаменит после песни ансамбля «Ялла»…
И что это за город?
- Маленький город-оазис в пустыне. Там есть урановый рудник, золото добывают.
То есть производство, но сложное, высокотехнологичное, требующее квалификации…
Да, это так. Небольшой городок с 25 тысячами, в основном, на тот момент русскоязычного населения. Красивый, с хорошей инфраструктурой. Папа - геофизик, был руководителем партии, мама – врач-педиатр.
Жили в особом месте, конечно, а так – наверное, обычное советское детство. Чем увлекались?
Марки собирал, значки, монеты. Спортом занимался: футбол, баскетбол, волейбол, фехтование. Успехи были, даже звали в спортивный интернат. Но я как-то сразу понял, что это не мой путь. А где-то в 5-6 классе решил, что буду врачом. У нас ведь в семье не только мама доктор, были и другие врачи, тетя, например, так что вроде бы прямая дорога.
И что же?
Мама не советовала. Тут надо иметь особый склад характера, и, вероятно, мама его во мне не видела. Со временем я сам это понял, стал думать о другом, и к концу школы решил, что буду программистом. Шел 1991 год. Я приехал в Москву, подал документы в несколько вузов сразу.
И как, поступили?
В несколько институтов сразу, так что мог выбирать. Была мысль пойти в Бауманку или МЭСИ, но в конце концов я выбрал в МАИ.
Вуз не менее знаменитый…
Для прикладной математики не хватило баллов, так что я учился на факультете Система управления полетов, по авионике и приборостроению. По образованию инженер.
Я, конечно, понимаю, что в 90-е не было невозможного, но все-таки как инженер становится специалистом в сфере недвижимости?
Тут надо немного подробнее рассказать о годах учебы. МАИ: знаменитый институт, со своей историей, со своей культурой, атмосферой, очень творческой. Жил я в общежитии, и там было очень весело. А что в стране творилось, вы же помните. Когда я поступил, стипендия была 120 рублей, когда заканчивал – 76 тысяч. Но это уже были гораздо меньшие деньги по покупательской способности. Но меня интересовала именно учеба и жизнь. С 3 курса я стал учиться на вечернем экономическом факультете МАИ, так что когда заканчивал, получил сразу два диплома.
Наверное, подрабатывали?
А как же. Родители жили в Узбекистане, помочь особо не могли. Так что я и в ларьке работал, и книги продавал в подземном переходе, вел небольшой свой бизнес, и Гербалайф продвигал. И в том числе я клеил объявления по продаже-покупке недвижимости.
Ага, вот она где, недвижимость появляется…
Но это поначалу была просто одна из десятка работ, которые я перепробовал. А на 5 курсе я уже официально вышел на работу в агентство недвижимости «Контакт». Вообще-то вышел риэлтором, но проработал в этом качестве один день.
Рекордный срок. А дальше-то что?
А на второй день мне сказали: так, образование есть – будешь заниматься маркетингом.
И ловушка захлопнулась…
Сделал первые проекты, клиентские базы, увлекся аналитикой, потом с подачи Геннадия Моисеевича Стерника стал сертифицированным аналитиком рынка недвижимости. Работа была очень разнообразная. У меня в отделе даже был архитектор.
Зачем?
Мы решили сделать каталог типовых серий домов. Для этого нужно было найти поэтажные планы. А это, между прочим, непросто. Ездили, искали по проектным институтам, отрисовывали – большой труд. Собрали 47 серий, все риелторы Москвы пользовались
Но нужный и востребованный, особенно тогда…
В общем, вот так, от одного проекта к другому, расширяя круг интересов. Аналитика, исследования, разработка концепции… И, между прочим, получается, в этом году я уже 25 лет в недвижимости.
Вы прошли достаточно большой путь, прежде чем основали свою компанию…
В «Контакте» работал, в «Олимпии», затем в СУ-155, дальше в Росстрое (это управляющая компания от СУ-155). А потом пришел в инвестфонд, где уже и создал RRG.
Компанию, которая, скажу без лести, очень хорошо известна на рынке. Что бы вы назвали своей фишкой, если так можно сказать?
Мы предлагаем нашим заказчикам стратегический инвестконсалтинг с использованием геомаркетинговых технологий, обосновано смотрим и прогнозируем будущее на основании моделей и системного видения трендов.
То есть очень глубокое обоснование инвестиционных вложений…
Мы предлагаем построение моделей по расчету товарооборота, с рейтингом кластеров. Определяем, к примеру, белые пятна, где надо строить торговый центр или, напротив, что-то другое. Мы формируем центр компетенций, занимаемся оценкой, брокериджем, инвестиционной деятельностью. Только не проектируем сами и не строим. Думаю, наше преимущество в том, что мы всегда и в очень короткие сроки можем сформировать команду с полным набором компетенций.
О каких проектах вспоминаете с особым удовольствием?
Назову в первую очередь проект комплексной застройки территории бывшего ЗИЛа.
То, что сейчас называется ЗИЛАРТ.
Мы занимались проектом территорией с 2011 года. Сделали тогда урбанистический анализ вокруг всей территории ЗИЛа, еще до проведения архитектурного конкурса. И пришли к выводу: основная функция там – жилье, которая отвечает всем трендам и задачам проекта.
Как обосновывали?
Промзоны вокруг реформировались в офисные кластеры. Этот процесс и тогда шел, и понятно было, что он будет продолжаться. Рабочие места создавались, торговые центры строились, людей рядом – не хватает, низкая плотность. Если построить там жилье, можно решить множество проблем, в частности свести к минимуму график маятниковой миграции.
Еще о чем хотели бы вспомнить?
Мы работали с очень незаурядными, сильными компаниями, а это всегда интересно. ЛСР, ФСК Лидер, Лидер-Инвест, Эталон, Инград. С ПИКом работали по формированию коммерческой недвижимости. Много работаем с операторами, ритейлерами. Старбакс консультировали перед выходом в Россию на рынке Москвы и Петербурга. Работаем с ОБИ, Гиперглобусом, Касторамой и тд.
Объем работ впечатляет. Какой же у вас штат?
Основной функционал, интеллектуальный костяк, – люди в штате, их около 20 человек. Но мы привлекаем внешних подрядчиков, если надо. Бэк офис на аутсорсе. Есть у нас своя управляющая компания, там людей, конечно, больше.
У вашей компании свыше 30 наград. Причем, что интересно: компания RRG была основана в 2005 г., а первая награда относится уже к 2006 году…
Да, в 2006-м, ТЦ «Океан», над которым мы работали, вошел в финал рейтинга торговых центров России. И взял золотой кирпич CRE Awards. У нас 3 «золотых» кирпича премии Moscow Awards в номинации «Малый ТЦ», «золотой» кирпич за «Лучший объект редевелопмента в категории МФК». Мы были победителями премии FIABCI Russia за проект Акватория Лето Завидово и ряд других. Я 5 раз был номинантом премии Персона года. Это важно, потому что тут речь идет о признании профессионального сообщества.
Какой вам видится стратегия дальнейшего развития из сегодняшнего дня?
Ситуация меняется очень быстро. И рынок трансформируется на глазах. Люди научатся работать удаленно. Частично переедут из офисов, так что офисы процентов 20-40 могут потерять. Ряд работодателей поймут, что им вообще можно работать без офиса, а людям без компаний на аутсорсинге.
Можно ждать бума коворкингов?
Это не так просто. Тут же встает вопрос безопасности, изоляции. Думаю, что преимущество получат сервисные и гибкие офисы.
А что с жильем?
Тоже очевидна трансформация рынка. Будут восприняты квартиры, совмещающие в себе функцию дом-работа. То есть понадобится кабинет. Не обязательно при этом увеличивать площадь, не обязательно даже окно. Маленькая комната, примерно 4-6 кв.метров, - зона удаленной работы. Люди и сейчас приспосабливаются, используют кладовки, даже бани. В общем, я верю в гибкий формат недвижимости. Человек в новых условиях может не привязываться к конкретному городу, не попадать в ипотечную кабалу. Произойдет и трансформация собственника: приоритет – квартира для аренды. Ну и жилые комплексы должны меняться в центры жизни, а не только сна. У меня по этому поводу есть видение и понимание процессов
Апартаменты могут выиграть…
Да, есть плюсы: можно работать, кроме того, это, как правило, вблизи основных деловых точек. В СИТИ так и проиходит, нет особых границ офис-дом.
А чего ждать от торговой недвижимости?
Прежде всего, скажу, что многие люди привыкнут покупать онлайн. Это существенно изменит ситуацию на торговом рынке. Сидение дома на самоизоляции станет пересборкой отношения к жизни, к потреблению. Ценность атрибутов элитности стремительно меняется. Дорогой костюм, часы и прочее – это уже не статус. Сейчас элита бизнеса ходит в футболках, джинсах, и это распространяется на обычных людей. А многие торговые центры трансформируются в развлекательные, общественные центры, спортивные, торгово-логистические. Этот тренд усилится. Часть ритейлеров, конечно, уйдет в онлайн. Будут развиваться те сегменты, которые убрать в онлайн нельзя. Общепит, образование, спорт, впечатления.
В общем, торговые центры будут скорее такими общественными местами.
Эта тенденция есть, и она только усилится.
Что скажете о будущем? Да, все-таки задам такой вопрос.
В прошлом году я учился в Сколково. В частности, там анализировали, как будут меняться рынки и отрасли, втом числе мы делали персборку рынка девелопмента. У нас есть пару проектов, и я считаю, что они как раз ложатся на нынешнюю ситуацию.
Что за проекты?
Экологичный инновационный поселок с интеллектуальным производством. Это такое место, где люди живут и работают. Причем, он может находиться на удалении от агломерации. Обязательное требование – энергоэффективность. Плюс широкие возможности для творчества, например, отдельные кабинеты. Такой поселок может быть реализован как пилотный. Второй проект – комплекс для жизни, с арендным подходом
Где?
Где угодно. В Подмосковье, у моря. Вопрос доступности, целевой аудитории и формата данного объекта.
А если говорить о будущем в общем смысле, а не применительно к недвижимости?
Конечно, сочетание тяжелое: и коронавирус, и цены на нефть. Надеюсь, мы пройдем по китайскому сценарию. Кризис будет, это очевидно. Падение нефти колоссальное, это повлечет множество последствий. Цены будут низкими. Да, мы потеряем ряд компаний, это очевидно. Ну, что ж, придется работать в два раза больше и креативнее. А в целом я верю в будущее. Вспомните все наши кризисы: 1995, 1998, 2004, 2008. 2014 годы. Всё всегда заканчивается ростом. Но этот кризис будет трансформирующим для целых отраслей, в этом его особенность. Медицина должна пойти в рост, IT, новые возможности у бизнеса, связанного со здоровьем, образованием. У общества в целом появляются новые ценности, вот это очень важно. Наша роль, консультантов, в процессе трансформации – важная.
