В одной лодке?
PROfashion провел опрос ритейлеров модных товаров, арендующих помещения в торговых центрах, о том, как складываются сегодня их отношения с арендодателями.
Открытый диалог
В опросе приняли участие более 60 предпринимателей из Москвы, Санкт-Петербурга, Южно-Сахалинска, Самары, Сочи, Набережных Челнов, Ярославля, Екатеринбурга, Казани, Йошкар-Олы, Тольятти, Твери, Перми, Краснодара, Клина, Барнаула, Рязани, Чебоксар, Волгограда, Тулы и других городов России. С 28 марта этого года розничные магазины одежды, обуви и аксессуаров остановили деятельность в связи с пандемией коронавируса Covid-19. При этом, согласно договорам, они должны по-прежнему оплачивать аренду помещений, коммунальные услуги и прочие сборы в торговых центрах. В отсутствие продаж и доходов сделать это арендаторам крайне проблематично. Как сообщили респонденты опроса PROfashion, ряд торговых центров готов идти на уступки арендаторам. Так, ТЦ «Мелодия» (Сочи), ТРК «Парк Хаус» (Тольятти), ТЦ «Аякс» (Йошкар-Ола) предоставляют отсрочку платежа за аренду помещений, разрешая погашать задолженность частями до конца года. ТРК «Юнион» (Балашиха, Московская область), ТЦ «ПОРТ» (Казань), ТРЦ «Франт» (Казань), ТРЦ «Атрон-Сити» (Рязань), ТРЦ «Аура» (Новосибирск), ТЦ «Вешняки» (Москва), Торговый квартал «Центр Города» (Краснодар), ТЦ Алмаз (Пермь), ТЦ «Проспект» (Казань) снизили арендную плату за апрель на 50%, ТЦ «Галерея» (Пермь) — на 60%.
Впрочем, для многих арендаторов выплата даже части суммы тоже оказалась непосильной. «Нам снизили аренду на 50%, но это не решает вопроса, так как у нас нет продаж, соответственно, и прибыли нет», — поясняет предприниматель Наталья Обшарова (Казань). «ТЦ считает, что 50% аренды — это их расходы на ответственное хранение. Но мы у них арендуем торговое помещение, а не склад — и оно сейчас закрыто!» — говорит предприниматель Светлана Лухманова (Балашиха, Московская область). «Некоторые арендаторы заплатили 50% аренды. Но многие, в том числе и я, недовольны этим. Мы считаем, что можно полностью отменить арендную плату за период простоя», — настаивает Алмаз Нагуманов (Казань). Так поступили, в частности, ТЦ «Центральный» (Клин) и Текстильный центр «РИО» (Иваново), которые полностью отказались от взимания арендной платы за апрель и до тех пор, пока магазины снова не заработают. ТРЦ «Времена года» (Москва) тоже отменил арендные платежи за апрель и май, Ingka Centres, управляющая компания торговых центров «МЕГА», отменила и арендную плату, и сервисный сбор с арендаторов, вынужденных закрыться в период пандемии. «Мы ценим наших арендаторов и стараемся найти компромисс с каждым брендом и бутиком, — комментирует Лилит Адибекян, СЕО Галерей «Времена Года». — В текущий момент особенно важно сохранять бизнес-этику, профессионализм и человечность: чтобы поддержать арендаторов, в случае сохранения введенных ограничений, мы приняли решение отменить арендные платежи за апрель и май… Это совместная работа, без диалога и понимания друг друга из этой ситуации не выйти. Также мы сохранили все рабочие места и все заработные платы для команды Галерей «Времена Года».
Как сообщили респонденты опроса, навстречу пожеланиям арендаторов идут и районные ТЦ. «Мы ушли из крупных ТЦ еще в конце 2018 года, когда стали наблюдать тенденции к снижению трафика, — рассказывает Наталья Паули, замдиректора по связям с общественностью ГК „Обувь России“. — Сейчас у нас есть некоторое количество магазинов в небольших, районных ТЦ. Мы ведем переговоры с собственниками о скидках на аренду и отсрочке платежей. Большинство идет на уступки». Согласно исследованию «Магазин магазинов», 60% собственников площадей в российских торговых центрах предоставили скидку на аренду в размере 50% по итогам апреля 2020 года. В исследовании говорится, что 13% собственников не брали плату с арендаторов, оставляя только коммунальные платежи, 27% предоставили скидку менее 50%. Почти половина собственников (43%) предоставили скидку арендаторам на два месяца, многие дали скидку на три месяца (21%), 14% дали один месяц и по 7% собственников — на четыре и шесть месяцев. Евгения Хакбердиева, директор департамента торговой недвижимости Knight Frank, комментирует: «Некоторые арендодатели пошли на уступки, отменив аренду или предоставив скидку, их процент сейчас сложно оценить. Многие собственники ждут дополнительной информации о сроках карантина, стараются решать вопросы по льготам лично с каждым арендатором. Политика ведения переговоров между собственником и арендатором зависит от закредитованности первого. Если правительство откликнется на просьбы наиболее закредитованных арендодателей в отношении поддерживающих мероприятий, то можно говорить о довольно гибких переговорах. Если же меры поддержки не будут оказаны, то ситуацию по переговорам сложно будет прогнозировать, т. к. в каждом конкретном случае кредитные нагрузки различаются. Во всех регионах схожая ситуация: отдельно взятый торговый центр принимает решения исходя из индивидуальных особенностей. Некоторые ТРЦ отменили фиксированные арендные платежи для неработающих операторов на период карантина. Большинство торговых объектов используют комбинированную арендную ставку — фиксированный платеж плюс процент с товарооборота».
Валерий Трушин, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate, уточняет: «Понятно, что никто не хочет терять арендный поток, но идти на уступки все же приходится — некоторые арендаторы сейчас в принципе не могут платить, потому что нет оборотов. Этот кризис девелоперы и операторы встречают подготовленными в части опыта и, однозначно, как и в прошлый раз, будут найдены компромиссы по ставкам. Мы считаем, что компромиссы будут краткосрочными, потому что на данный момент на рынке практически нет неадекватных ставок». Евгения Хакбердиева, директор департамента торговой недвижимости Knight Frank, уверена: «Существенная доля арендодателей и арендаторов заинтересованы в открытом диалоге друг с другом. Поиск оптимальных решений будет продолжаться не только в случае продления изоляции, но и в период восстановления привычного режима работы, поскольку ограничения будут сниматься постепенно».
Перед закрытой дверью
Однако, как сообщают респонденты опроса PROfashion, многие владельцы и управляющие компании торговых центров пока не готовы к переговорам с арендаторами. «Я оплатила 100% аренды за апрель в ТЦ „Русь на Волге“ (Самара), мне выставили счет за май — опять 100%. Арендаторы написали коллективное обращение, его взяли на рассмотрение, обещали помочь, но в итоге всем выставили 100% оплаты», — делится предприниматель Инна Погосян. «ТК „Кама“ (Набережные Челны) снизил арендную плату только за первую неделю введения карантина. Дверь в магазин опечатана. Заставили заплатить до 15 апреля», — сообщает Людмила Тутаева. «Мы написали три письма в ТРЦ „Аура“, три письма в ТК „Шоколад“ в Ярославле. На письма не отвечают, на переговоры не выходят, с руководителями невозможно связаться», — утверждает Егор Рябченко. «ТЦ „Аякс“ в Йошкар-Оле требует оплатить 100% аренды за весь апрель, аргументируя это тем, что они находятся в такой же ситуации, как и мы», — говорит Лейсан Вишнякова. «ТРЦ „Макси“ в Туле закрыл мне доступ в магазин и требует оплату аренды за май», — делится Михаил Барсуков. «ТРК „Июнь“ (Мытищи, Московская область) никаких уступок по оплате аренды не предоставляет категорически, требует 100% оплаты уже за июнь!» — возмущена Алла Курашова, директор бутика Filosofia. «ТЦ „КИТ“ (Екатеринбург) прислал мне счета за апрель и май: требует 100% оплаты, — рассказывает Сергей Куньщиков из компании „Прибалтийский трикотаж“. — Я просил снизить арендную плату на 30% на время закрытия и на 50% после открытия до конца года — отказали. Мне прислали претензию с требованием оплатить за апрель 100%, иначе через пять дней будут взыскивать через суд. Говорят: договор аренды никто не отменял, форс-мажора нет, ЧС не ввели; выходите и торгуйте, мы вам не запрещали торговать! Мы оказались в подвешенном состоянии. Арендодатель говорит: идите — торгуйте, — а губернатор ограничил торговлю одеждой в ТРЦ с 28 марта, и за нарушение нам грозят крупные штрафы. И как быть?»
Ирина Козина, заместитель руководителя направления торговых помещений Knight Frank, поясняет: «Надо отметить, что ни одна из сторон не имеет права принимать решение по скидкам, если помещение находится в стадии передачи собственности от старого владельца к новому. Отказ от предоставления послаблений может быть вызван наличием собственных долговых обязательств, например, помещение собственника находится в залоге у банка. В таком случае ставка по аренде просто не может измениться».
«В силу объективных причин, а именно невключение сегмента торговой недвижимости в список наиболее пострадавших отраслей, баланса достичь сейчас достаточно трудно, к сожалению, — объясняет действия арендодателей Алдынай Юмбуу, партнер по управлению недвижимостью RRG, член Комитета SPREE EUROPE (Лондон, Великобритания). — Необходимо отметить, что большинство торговых центров в России построено на кредитное финансирование и для торговых центров, открывшихся после кризиса 2014 года, восстановление пока еще не произошло. В них сохраняется уровень вакантности более высокий, чем в торговых центрах, открывшихся до 2014 года. Поток денежных средств таких объектов зависит от арендных поступлений».
По словам Алдынай Юмбуу, непоступление арендных платежей в течение всего одного-двух месяцев может ввести торговый объект в преддефолтное состояние. Сейчас, по разным оценкам, задолженность по арендным платежам от ритейлеров составляет около 2,5 млрд рублей, при этом обязательства торговых центров по выплатам — в том числе, кредитам — составляют около 2 млрд рублей. «Очевидно, что торговый центр является частью звена мер поддержки МСП и без включения торговых центров в список пострадавших отраслей эти меры не являются рабочим инструментом, — продолжает эксперт. — Можно оценить негативный сценарий массовых дефолтов торговых центров. В таком случае традиционно актив передают под управление в банк. А это значит, на объекте будет новая команда, которой нужно вникнуть в специфику и ожидать быстрых и глубоко продуманных решений необоснованно. А сейчас скорость является наиболее критичным фактором. Таким образом, качество проекта ухудшится, начнет падать посещаемость, и в итоге все это скажется на арендаторах ТЦ». Пойти на значительные уступки арендаторам могут те торговые комплексы, которые построены на собственные средства и не имеют кредитных обязательств, или если их запас прочности по кредиту настолько высок, что позволяет ощутимо дисконтировать арендный поток, считает Алдынай Юмбуу: «Как это было объявлено сетью ТРЦ „МЕГА“. Но это, к сожалению, меньшинство на рынке. Остальным необходимы меры поддержки».
Представитель управляющей компании, пожелавший не называть себя, написал редакции PROfashion, также пытаясь объяснить позицию арендодателей: «ТЦ не печатают деньги и не могут остановить колесо обслуживания и расходов. Налоги у ТЦ не зависят от того, ведет деятельность ТЦ или нет. ТЦ не могут снизить расходы на зарплату, налоги на имущество, коммуналку, выплаты по кредиту… Нагрузка по содержанию возрастает (дезинфекция, покупка оборудования, СИЗ). Наша отрасль не признана пострадавшей. Поддержки — ноль. Даже беспроцентный кредит на зарплату сотрудникам нельзя взять. А штат большой: сантехники, инженеры, лифтеры, охрана смены, клининг смены… Арендатор просит „арендных каникул“ — это неоплата 100%. 3–5 месяцев в таком режиме не сможет продержаться ни один ТЦ. Почему одна отрасль, которую уже признали пострадавшей, пытается утопить другую, смежную, как будто не пострадавшую?.. Тонуть всем вместе все равно. Всем вместе и спасаться. Все в одной лодке». Директор по развитию сети «Леонардо» Борис Кац на своей странице в Facebook отмечает: «К сожалению, ну так сложилось, что отношения арендаторов и ТРЦ часто напоминают отношения кошки с собакой. Увы. Надо честно признать, что особую лепту в это внесли именно ТРЦ… Например, весь март розничные сети просили скидки и в ответ получали официальные письменные ответы о том, что трафик в ТРЦ растет, а вовсе не падает, и что „грести надо лучше“ и потом те же самые ТРЦ в обращении в правительство сами написали о 70% падении трафика в марте… Да, любимая фраза ТРЦ звучит так: „Мы все в одной лодке“. Все верно. Но только места разные».
Консервативно-позитивный сценарий
Чем может закончиться это противостояние арендаторов с арендодателями? «Не хотелось бы называть эту ситуацию противостоянием, поскольку это игроки одного сегмента, и их бизнес очень тесно взаимосвязан: торговые операторы, выступающие арендаторами, платят аренду, за счет чего у них попросту есть место — красивое, модное, чистое и светлое, где они могут вести, собственно, торговлю, — считает Валерий Трушин, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate. — На текущий момент и арендаторы, и арендодатели без исключения находятся в одинаково трудном положении. Стороны стараются договориться друг с другом, поскольку понимают, что потеря арендатора сегодня может привести к пустующим площадям завтра — найти нового после окончания пандемии будет затруднительно, поскольку ритейл пересмотрит стратегии развития, кто-то будет сокращаться. Для арендаторов ситуация выглядит аналогично — они стремятся сохранить доходные и успешные точки». Основатель сети магазинов одежды «5 карманов» Владимир Шеховцов обращает внимание: «Раньше торговый центр легко расставался с неуспешным арендатором, на его место приходил тот, кто мог позволить себе миллионные инвестиции в открытие магазина. А сейчас кто придет? И за какие деньги?»
«Насколько сильно вырастет доля свободных площадей в торговых центрах, можно будет считать в июне-июле после того, как у многих появится возможность нормально поработать, — полагает Валерий Трушин. — В данном случае также накладывается фактор того, что упадет потребление, а следом — обороты розничной торговли». Эксперт прогнозирует, что по итогам года снижение оборотов розничной торговли составит до 8% — и это «консервативно-позитивный сценарий». «В 2015 году оборот розничной торговли восстановился за два года и демонстрировал рост по настоящий момент, — уточняет руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate. — Сейчас можно с осторожностью говорить о сопоставимых сроках восстановления спроса и, соответственно, роста оборота розничной торговли, принимая во внимание меры соцподдержки и отсрочки по выплатам кредитов и ипотеки, анонсированные Правительством РФ». «Порядка 15 млрд рублей в месяц могут терять ТЦ России из-за неполучения арендных неплатежей за апрель и май, это примерно половина от арендных платежей. Общие потери собственников ТЦ за 2020 год в итоге могут составить не менее 110 млрд рублей, если рассматривать поэтапный сценарий снятия ограничительных мер. Учитывая, что совокупный объем площадей в качественных ТЦ России — 24,2 млн кв. м», — считает ведущий аналитик компании «Магазин Магазинов» Ярослав Шилов. В апреле 2020 года большая часть собственников не получила оплату с более чем половины арендаторов, говорится в исследовании, сделанном на основе выборки из 44 опрошенных ТЦ современного уровня в Москве и регионах России. В среднем 5% арендаторов ТЦ обратились c требованиями о расторжении договоров аренды, при этом в некоторых ТЦ доля таких арендаторов достигает 25%, то есть эти объекты могут потерять четверть своих арендаторов. Среди профилей, которые запросили расторжение договора — одежда, обувь, товары для дома, кожгалантерея. В свою очередь, более 30% арендодателей не зафиксировали ни одного требования расторжения договора после запуска ограничений, такая ситуация наблюдается в наиболее популярных и востребованных у арендаторов объектах. К концу года в российских ТЦ вакансия предположительно увеличится с 6% до 8–9%, прогнозируют эксперты компании «Магазин Магазинов».
