Арендаторы коммерческой недвижимости в ближайшее время смогут расторгать договоры аренды в одностороннем порядке и без штрафных санкций. Законопроект о новых правах арендаторов был принят во вторник в первом чтении. А в среду Госдума может утвердить этот проект сразу во втором и третьем чтениях. Законодатели обещают ко второму чтению «уточнить спорные моменты» нового закона. К примеру, пока участники рынка не вполне понимают, будут ли новые правила игры распространяться только на государственную и муниципальную недвижимость или также и на коммерческую. В последнем случае эти меры поддержки бизнеса грозят существенной перестройкой всему рынку коммерческой недвижимости. При этом арендные ставки могут упасть и на 50%, полагают эксперты.
Как следует из текста законопроекта, организациям и индивидуальным предпринимателям (ИП), чьи доходы упали более чем на 50% с момента введения режима чрезвычайной ситуации или повышенной готовности, предоставляется право в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды. Особенно отмечается, что расторгать договор можно будет без взимания с пострадавшей стороны любых плат, в том числе в виде неустойки, убытков и иных штрафных санкций и с возвратом обеспечительного платежа.
Кроме того, добросовестным арендаторам государственного и муниципального недвижимого имущества предоставляется возможность пролонгации договоров его аренды, заключенных до введения режима повышенной готовности, на срок до одного года на прежних условиях, а договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, – до трех лет.
В думском бюджетном комитете замечают, что «предлагаемый законопроектом механизм требует обсуждения при подготовке ко второму чтению ряда дополнительных вопросов». Под вопросами, в частности, понимается необходимость уточнения видов и категорий недвижимого имущества, на которые распространяются нормы законопроекта. Пока из текста документа и пояснительной записки к нему не очень понятно, будут ли новые правила касаться только аренды государственной и муниципальной недвижимости или также распространяться на коммерческую. Очевидно, именно эта неясность породила последующий спор ретейлеров и девелоперов, при котором первые яростно требуют скорейшего принятия закона, а вторые – немедленного отказа от его обсуждения.
Пока же арендаторы яростно поддерживают новый законопроект, тогда как арендодатели призывают отказаться от него. Так, Ассоциация компаний розничной торговли (АКОРТ) и Ассоциация компаний интернет-торговли (АКИТ) попросили Госдуму ускорить принятие законопроекта, соответствующее обращение организации направили спикеру Госдумы Вячеславу Володину. «Мы полностью поддерживаем этот законопроект и считаем, что он позволит сбалансировать арендный рынок, даст возможность арендаторам договориться с арендодателями о сотрудничестве в изменившихся рыночных условиях. По сути, если возможности сторон в переговорах так и останутся несопоставимыми, уже летом мы увидим полностью пустые ТЦ в связи с банкротствами ретейлеров», – заявил президент АКИТ Артем Соколов.
В свою очередь, Российский совет торговых центров (РСТЦ) просил Госдуму ранее не принимать законопроект. По их оценкам, средняя собираемость аренды сейчас составляет около 10–15% от условий договора, притом что сами торговые центры полностью лишены дохода, а восстановление месячной выручки до результатов 2019 года может занять от 9 до 15 месяцев после открытия. По мнению совета, принятие законопроекта повлечет «необратимое разрушение отрасли без возможности восстановления» и превратит торговые центры (ТЦ) в «полупустые бетонные коробки с рисками для посещения». Принятие законопроекта, считают в РСТЦ, повлечет переоценку объектов недвижимости, которая грозит банкам 2 трлн руб. дефолтных долгов, а также 350 млрд руб. прямых процентных потерь.
Против законопроекта высказались также группа компаний «Регионы», «Остров мечты», «Крокус Групп», «ТПС Недвижимость» и группа компаний «Энка». Девелоперы, в частности, опасаются, что законопроект, в тексте которого указано, что требования должны были стать обязательными «для исполнения владельцами государственной и муниципальной собственности», но распространяются и на объекты коммерческой недвижимости, находящиеся в частной собственности.
Также в обращении девелоперов говорится, что принятие законопроекта приведет к злоупотреблению арендаторами правом одностороннего расторжения путем предъявления ультимативных требований по пересмотру коммерческих условий. Они также считают, что в итоге подобные меры приведут к дефолту компаний, сдающих помещения в аренду, и, как следствие, к банкротству значительной части рынка коммерческой недвижимости.
Не поддерживают законопроект и компании, занимающиеся офисной недвижимостью. Во вторник с критикой закона выступили такие компании, как «О1 пропертиз менеджемент», «Корпорация А.Н.Д.», PPF Real Estate Russia, KR Properties, «Капитал груп маркетинг», Prime Property Management, ПСН, «Афи рус», сообщает РИА Новости. «Принятие этого законопроекта может драматичным образом повлиять не только на рынок коммерческой недвижимости, но и на тесно связанный с ним банковский сектор, а также на огромное количество сервисных и других компаний, поставляющих товары, работы и услуги собственникам и арендаторам объектов коммерческой недвижимости», – говорится в совместном письме на имя Вячеслава Володина и главы Минэкономразвития Максима Решетникова. По мнению собственников офисов, предполагаемые законопроектом изменения приведут к тому, что предприятия отрасли коммерческой недвижимости окажутся под угрозой дефолта по обязательствам перед банками. По их данным, совокупный объем кредитов, выданных компаниям сферы коммерческой недвижимости, составляет 6 трлн руб.
В пояснительной записке говорится про арендаторов государственного и муниципального имущества, хотя в самом законе этого упоминания нет, обращает внимание на противоречие руководитель отдела исследований компании JLL Владислав Фадеев. «Если не будут внесены соответствующие поправки и закон будет применим ко всем категориям собственности, то это поставит под вопрос какие-либо долгосрочные отношения на рынке недвижимости, так как, по сути, обнулит все договоры аренды», – сообщает он.
В итоге это приведет к резкому увеличению доли вакантных площадей, сильному снижению арендных ставок и массовому банкротству собственников объектов коммерческой недвижимости, продолжает он. «По сути, весь арендный бизнес и инвестиционную активность надо будет выстраивать заново, так как собственники будут должны заключить новые договоры аренды на все помещения, зарегистрировать их (что, в свою очередь, может затянуться, так как вряд ли Росреестр справится с регистрацией всех договоров одномоментно), при этом без уверенности, что подобная ситуация не может повториться», – предупреждает Фадеев.
Банки также не будут выдавать кредиты под залог объектов недвижимости, так как возможные изменения арендного потока будет невозможно оценить до перезаключения всех договоров аренды, замечает эксперт.
Если закон будет принят, арендаторы получат в переговорах преимущество, считает руководитель департамента коммерческой недвижимости компании RRG Светлана Ярова. В любом случае в моменте с большой долей вероятности ставки аренды упадут, указывает она. По мнению эксперта, падение может составить от 20 до 50%.
«Закон никак не скажется на стоимости аренды, которая сегодня определяется совершенно другими факторами (глубина падения экономики, перспективы выхода из изоляции, цены на энергоносители)», – спорит руководитель департамента исследований и аналитики по Восточной Европе Cushman & Wakefield Денис Соколов, полагая, что новшество усложнит переговоры сторон в будущем. «Собственники вынуждены будут обременять арендаторов большими обязательствами, чтобы застраховать себя от подобных прецедентов. Также, банки-кредиторы, которые в итоге столкнутся с ухудшением обслуживания кредитов будут проявлять меньше лояльности к своим клиентам и в будущем не позволят снижать арендную ставку», – говорит он.
Можно ожидать, что законопроект окажет серьезное негативное влияние на рынок коммерческой недвижимости, считает управляющий партнер, Knight Frank Russia Алексей Новиков. «Даже если он не будет принят, сама инициатива подрывает доверие инвесторов к рынку и регуляторам. Законопроект может иметь долгосрочное негативное влияние, поскольку создает прецедент. Отношения регулируются не договорами и Гражданским кодексом, а тенденциозным законопроектом», – указывает он.
При этом у владельцев недвижимости остаются свои обязательства, в первую очередь, кредитные перед банками, напоминает Новиков. «Если закон примут, им будут пользоваться почти все арендаторы, но не только с целью переезда, но и для согласования скидок», – уверена директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Мария Зимина.
«Многое будет зависеть от того, как этим правом воспользуются арендаторы, но фактически данный законопроект делает арендодателей их заложниками», - продолжает старший преподаватель кафедры управления недвижимостью и проблем землепользования РАНХиГС Кирилл Сиволапов. По его мнению, законопроект скажется не только на ставках аренды торговых помещений, но также и на увеличении уровня вакансии в объектах недвижимости, многие из которых закредитованы. «Таким образом законодатель во многом перекладывает ответственность за сложившуюся ситуацию на арендодателей, что фактически может привести к их дефолту. Если многие залоговые объекты отойдут банкам, то процесс возращения их доходности будет долгосрочным и малоэффективным», - резюмирует эксперт.
Авторы общественно-политических Telegram-каналов также прогнозировали, как может развиваться ситуация в экономике. «Банки будут вводить ограничения на беззалоговые кредиты, - полагает «Бойлерная». - Частные банки и раньше работали осторожно, а ЦБ последние годы добивался от них увеличения резервов и рекомендовал не увеличивать объемы депозитных портфелей. Тем не менее сами банки опасаются, что в случае затянувшегося кризиса количество дефолтов на долговом рынке может обанкротить многих, и сейчас лучше затаиться. Если страна в июне выйдет из карантина, то экономика из рецессии в этом году уже не выйдет. В 2008 глобальная экономика в значительной степени рухнула именно из-за необеспеченных ипотек. У коронакризиса факторов дестабилизации из без это хватает, и необеспеченные долги очевидно минимизируют».
Авторы «Адеквата», тем не менее, ищут в ситуации и позитив: «Триллион (далеко не последний в копилке), в который приблизительно обойдется реализация всего анонсированного вчера Путиным, особенно важен тем, что его не придется ни печатать, ни занимать».
