1919-й – второй год пандемии испанки, мировая экономика в упадке. Именно в этот год Уоррен Оуэн Бентли запускает собственную компанию по производству автомобилей, Конрад Хилтон покупает свой первый отель в Техасе, восемь голландских бизнесменов основывают авиакомпанию KLM и делают ставку на самолеты, а не на дирижабли, которые тогда считались перспективным видом транспорта.
Через 100 с небольшим лет, в марте 2020 г., ВОЗ объявила о пандемии коронавируса. За считанные дни большинство стран мира де-факто ввели карантин: закрыты границы, учебные заведения, прекратили работу почти все предприятия, кроме жизненно важных, почти полностью остановилось авиасообщение.
К концу мая Россия открылась частично, но бизнес уже интересуется новыми возможностями – например, ликвидными помещениями в центре Москвы с хорошей ставкой, рассказывает Тимур Зайцев, руководитель направления коммерческой недвижимости в «Авито недвижимости»: «В кризисные времена открываются возможности для приобретения и аренды коммерческой недвижимости по привлекательной цене». По данным компании, с апреля до середины мая 2020 г. спрос на торговые помещения увеличился на 76%, в сегменте общепита – более чем в 2 раза.
«Ведомости&» поговорили с теми, кто в этом кризисе уже нашел новые шансы.
Домашний бар vs. ресторан
В начале мая 2020 г., когда все рестораны и кафе Москвы были закрыты уже несколько недель, а их владельцы подсчитывали убытки, задумываясь о выживании, ресторатор Дмитрий Левицкий арендовал новое помещение – 97 кв. м в одном из московских двориков. Его компания Hurma Management Group управляет популярными ресторанами и барами в Москве и Сочи (см. врез), но сейчас из-за карантина работает только японская забегаловка «Русалочка» – на доставку.
В Москве и области из-за коронавируса приостановили работу 15 000 заведений общепита, подсчитала Федерация рестораторов и отельеров (ФРИО). После карантина может не открыться до 90% ресторанов, говорил «Ведомостям» президент ФРИО Игорь Бухаров.
«Глядя на те форматы, которыми мы сейчас управляем, я не уверен, что все они переживут карантин», – рассказывает Левицкий. И объясняет: у ресторанов и кафе, несмотря на закрытие, есть обязательства перед поставщиками, а также сотрудниками (им компании по распоряжению президента Владимира Путина должны платить зарплату). Добавить сюда принятую социальную дистанцию между людьми – 2 м. Если ее соблюдать в ресторанах, то нужно будет убрать две трети столиков, говорит Левицкий. «В таких условиях открывать рестораны после карантина будет бессмысленно – ведь нечем будет платить аренду. Поэтому о старых проектах, будущее которых сомнительно, можно забыть», – уверен он.
У рестораторов, по мнению Левицкого, сейчас два пути: «распотрошить все подушки безопасности» с надеждой, что ресторан сможет вернуться к работе, или потратиться на открытие тех проектов, которые с большей вероятностью будут зарабатывать после снятия карантина.
Левицкий выбрал второй. Новую площадку Hurma арендовала под заведение нового формата. Это будет «уютный домашний барчик» не в топовом месте (там цены на аренду пока держатся на прежнем уровне), рассказывает он, а в других локациях можно снять помещение уже со скидкой. Ресторанных посиделок в ближайшем будущем не будет, но от развлечений люди не откажутся, рассуждает ресторатор. «Возможно, мы вернемся в то время, когда народ не ходил в рестораны, но ходил по пятницам тусить. В Москве появилась шутка: как в Венецию вернулись дельфины, в столицу начнут возвращаться ночные клубы», – смеется он. Свою стратегию он описывает так: постараться сконцентрировать оставшиеся ресурсы и открыть одно, два или несколько заведений, которые будут работать в новой экономике.
Примеры уже есть за рубежом. После почти двух месяцев локдауна большинство европейских стран начали постепенно ослаблять карантин. Открылись магазины, собачьи парикмахерские, вслед за ними – барбер-шопы для людей и, конечно, рестораны. Иногда в неожиданном формате. Знаменитый Noma в Дании, обладатель двух звезд Мишлена, после карантина открылся как бургерная.
Дача вместо отеля
Дачный сезон в Подмосковье в этом году начался на два месяца раньше. Спрос на загородные дома вырос еще в марте. А в апреле он был почти на 90% больше, чем в том же месяце 2019 г., по данным «Авито недвижимости». Во-первых, люди предпочли проводить время самоизоляции на природе, а не в квартире, во-вторых, искали альтернативу летним путешествиям. Возможности путешествовать лишились 9 млрд из 10 млрд населения Земли, 91% людей живет в странах, которые из-за коронавируса так или иначе закрыли свои границы, подсчитала исследовательская компания Pew Research Center.
Этой ситуацией решили воспользоваться загородные отели. Так, 80% номеров и таунхаусов в отеле «Истра Holiday» сейчас сдается на длительное время, рассказывает коммерческий директор сети дачных отелей Ольга Рыбина. До коронавируса даже летом, в сезон, этот показатель не превышал 20%, в межсезонье долгосрочная аренда вообще не была востребована.
Впрочем, отелю пришлось внести некоторые изменения в работу. Сейчас для аренды доступна только половина площадей, рассказывает Рыбина, в основном это таунхаусы и коттеджи с отдельными входами, а также часть номеров в отелях. Из-за пандемии компания ограничила число проживающих, чтобы гости не пересекались друг с другом. Ресторан отеля «Истра Holiday» работает лишь на доставку – еду гостям передают на крыльце. Кроме того, клиентам запрещено принимать гостей. К новым правилам гости относятся с пониманием, рассказывает Рыбина: «Некоторые даже приносят справки с результатами анализа».
Таунхаус с полным пансионом стоит от 12 000 руб. в сутки, аренда на месяц со скидкой обойдется в 270 000 руб. – до карантина цены были выше примерно на 10%, но из-за того что популярностью пользовалась более краткосрочная аренда, обычный срок аренды в летний сезон – 7–10 дней. Практически все номера проданы на две недели вперед, рассказывает Рыбина. Взлет спроса на подмосковные отели этим летом будет таким же, как в год, когда Россия запретила продажи туров в Турцию, ожидает она. В конце 2015 г. на турецко-сирийской границе был сбит российский бомбардировщик Су-24, после чего Ростуризм рекомендовал игрокам туристического рынка не отправлять туристов в Турцию. Тогда по итогам 2016 г. спрос на рынке внутреннего туризма вырос на 15%, по данным Ассоциации туроператоров России.
Но взлет спроса, которого ждут отельеры, не компенсирует потери из-за ограничительных мер: закрыты ресторан, wellness-центр, компания не может принимать корпоративных клиентов, проводить банкеты и другие мероприятия, говорит Рыбина, сейчас «Истра Holiday» может зарабатывать только на одной услуге – «длительное проживание». Из-за этого доходы упали на 30%.
Офис в новом формате
Из-за пандемии коронавируса многие предприятия планеты получили рекомендацию: те сотрудники, которые могут работать из дома, должны работать удаленно. Мировые гиганты Google и Facebook уже заявили, что сохранят такой режим до конца года.
Но скоро нас ждет контртренд: спрос на офисы вырастет, прогнозирует партнер Colliers International Станислав Бибик. Люди хотят в офис, они соскучились по общению.
Этот тренд уже подхватила сеть коворкингов WeWork. «В Китае с отменой карантина вырос спрос на коворкинги, в России компании также изучают возможности расширения», – рассказывает Михаил Коноплев, гендиректор компании в Центральной и Восточной Европе.
«У арендаторов еще до самоизоляции был спрос на гибкие пространства, и в дальнейшем он будет только увеличиваться. Компании будут больше задумываться о возможности максимально быстрого изменения и оптимизации площадей под нужды бизнеса в зависимости от обстоятельств», – подтверждает Зайцев из «Авито недвижимости».
Офис будет уже другим. Малому и среднему бизнесу будут интересны не опенспейсы, а отдельные кабинеты, считает Коноплев: дистанция в закрытом пространстве становится общей привычкой. Поэтому резиденты WeWork вернутся уже в обновленное пространство. Компания изменила дизайн офисов в Москве, Праге и в Варшаве, чтобы обеспечить социальное дистанцирование: люди теперь будут сидеть в шахматном порядке, у общих пространств тоже будет новая конфигурация.
Необходимость социального дистанцирования в моменте увеличит спрос на офисы, уверен Бибик: для обеспечения расстояния между людьми в 2 м в некоторых городах сотрудников переводят на «вахтовый метод» – когда часть сотрудников работают из дома, другие из офиса, а потом они меняются. «Многие компании после текущей ситуации могут пересмотреть свои подходы к удаленной работе и разрешить работать в таком формате 1–2 дня в неделю, но сотрудникам необходимо общение для продуктивности», – уверен Бибик. По мнению Бибика, качественные площади в столице не будут пустовать: сейчас вакантно 5–6%, через два года их может не остаться вовсе.
Изменится и подход к вложениям в коммерческую недвижимость. «Строительство офисов может стать более адресным. Инвесторы, раньше вкладывавшие средства в строительство офисной недвижимости, будут больше заинтересованы в возведении тех объектов, которые строятся под конкретный пул арендаторов, а значит, могут гарантировать стабильный доход», – отмечает Зайцев.
Склад для онлайн-ритейлера
Дни с 28 марта по 11 мая президент Путин объявил нерабочими для всей страны, регионы ввели режим самоизоляции для своих жителей (после 12 мая решение о продлении этого режима принимают местные власти. В Москве на момент выхода материала ограничения продолжали действовать).
В результате только за неделю с 6 по 12 апреля онлайн-продажи товаров повседневного спроса выросли на 80%, если сравнивать с этим же периодом в 2019 г., подсчитала компания Nielsen.
Это оказалось на руку онлайн-ритейлеру Ozon, который обещает не только развиваться самому, но и помочь малому и среднему бизнесу.
У Ozon еженедельное число доставок до двери выросло более чем в 20 раз. С введением режима самоизоляции компании пришлось экстренно перераспределять маршруты доставки, поскольку многие клиенты из крупных городов самоизолировались на дачах, говорит Андрей Павлович, директор цепи поставок в Ozon. Чтобы сохранить качество сервиса, компании нужно продолжать развитие инфраструктуры, отмечает Павлович. Ozon выбирает площадки для открытия новых сортировочных центров, а также в 2020 г. планирует открыть несколько тысяч пунктов выдачи заказов – и собственных, и агентских, привлекая малый и средний бизнес для логистического маркетплейса. В условиях, когда офлайн-магазины временно прекратили свою работу, владельцы помещений могут сдать площади в аренду либо самостоятельно открыть пункт выдачи заказов, используя программу подключения ритейлера – она позволяет получать деньги за каждый выданный заказ Ozon и сотрудничать с другими e-commerce площадками, говорит Павлович.
На рынке складской и индустриальной недвижимости в карантин наблюдается высокая активность, подтверждает Денис Колокольников, управляющий партнер консалтинговой компании RRG. В среднем по России склады подешевели на 8,6% (данные апреля к марту): из городов-миллионников самое большое падение за месяц – в Омске (на 11,8%), а самый большой рост – в Ростове-на-Дону (на 10%), говорит Зайцев из «Авито недвижимости». По его словам, в пик кризиса от большого падения эту отрасль спасли фарминдустрия, продуктовый ритейл, а также развитие онлайн-торговли и сервисов доставки. «Мы ожидаем, что тенденция выхода бизнесов в онлайн сохранится и склады поэтому будут иметь еще большее значение в будущем», – добавляет Зайцев. Во время пандемии у людей появились новые ценности – безопасность и здоровье, забота о них может серьезно изменить и образ жизни людей, и рынок недвижимости. говорит Колокольников. Так, в торговые центры могут придти арендаторы нового типа: коворкинги, складские помещения типа «склад-магазин», спортивные объекты, термы, танцевальные школы и другие пространства неторгового профиля.
