Стадионы и крупные концертные залы и до пандемии не были самыми рентабельными проектами. В новых условиях ждать восстановления даже прежней выручки придется еще долго. Например, заполняемость трибун во время проведения футбольных матчей возобновившегося чемпионата России по футболу среди команд клубов Премьер-лиги сезона 2019/2020 на первом этапе была ограничена 10%. Москва продолжает снимать ограничения, но лишь с 1 августа стадионам разрешат увеличить число зрителей до 50%.
Новый опыт, старые привычки
Пандемия, безусловно, способствовала увеличению онлайн-аудитории массовых мероприятий, как спортивных, так и зрелищных. Многие из тех, кто раньше относился с предубеждением к интернет-просмотру концерта или игры, вынуждены были следить за трансляциями онлайн. По данным исследования международного агентства маркетинговых исследований и консалтинга Yes Group (проведено специально для «Ведомостей»), во время пандемии впервые наблюдали за соревнованиями в онлайн 21% аудитории, планирующих посещение спортивных мероприятий после снятия ограничений. Всего на сегодняшний день такой опыт имеют 64%. Другими словами, за время пандемии количество людей, смотревших соревнования дома на экране, выросло в почти в полтора раза. И более 70% из «новых» онлайн-зрителей отметили, что им это понравилось.
Тем не менее возможность прийти на стадион дорога сердцу болельщиков, «более 40% из обеих групп – имевших опыт онлайн-просмотров до пандемии и попробовавших впервые – отдают предпочтение личному присутствию на матче», – комментирует исполнительный директор Yes Group Андрей Добровольский. Так же как более 60% жителей Москвы и Московской области, планирующих посещать театры в будущем, отдают предпочтение походу на концерт или спектакль. Для стадионов и концертных залов статистика благоприятная, и «мир останется прежним»: болельщики и зрители по-прежнему готовы заполнять их пространства. Однако в любой момент заполняемость трибун может снизиться вплоть до нуля. В этом случае, возможно, придется рассматривать варианты альтернативного использования сооружения для поддержания доходной части.
Хотя вариантов совсем не много, и при ограничении посещаемости единственной возможностью становится «дублирование» мероприятий. «После введения в марте московскими властями запрета на проведение мероприятий численностью более 5000 человек немецкий исполнитель Тиль Линдеманн провел на «ВТБ арене» два концерта за два дня вместо одного на 10 000 человек, запланированного изначально», – приводит пример Анна Данченок, руководитель практики стратегического консультирования в сфере недвижимости PwC в России.
В недалекой истории российского рынка недвижимости стадионы превращали в рынки или склады, но это тупиковый путь, уверен руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank StPetersburg Игорь Кокорев. Сейчас не в тренде крупномасштабные торговые центры и целесообразность подобной реконструкции сильно зависит от локации, площади объекта, его конкурентного окружения и концепции, считает Ольга Земцова, директор отдела стратегического консалтинга CBRE. Теоретически парковки отдельных крупных стадионов и конгресс-центров можно использовать для организации автокинотеатров. Но это скорее шаг в сторону повышения лояльности потребителей, чем к получению прибыли, рассуждает Данченок.
По заявлению пресс-службы УК «Динамо», альтернативные варианты использования, кроме проведения соревнований и концертной деятельности, не рассматриваются. «Наша афиша распланирована до 2022 г. Такой плотный график связан с решением большинства спортивных федераций и представителей музыкальной индустрии не отменять мероприятия и сохранить возможность в забронированные даты организовать концерт или турнир на «ВТБ-арена – Центральный стадион «Динамо». Что же касается вынужденного простоя во время пандемии, то это время на профилактические работы на всех объектах комплекса для обеспечения их надлежащего функционирования в дальнейшем», – сообщила пресс-служба. Под одной крышей здесь размещены футбольный стадион, универсальная арена, торговый центр и подземный паркинг. На «ВТБ-арене ‒ домашней площадке хоккейного клуба «Динамо Москва» ‒ также ведется плановая диагностика всех систем обеспечения для дальнейшей подготовки к новому хоккейному сезону, который стартует в начале сентября.
Дорогая эксплуатация, бесконечная окупаемость
Рассматривать сооружения для крупных спортивных и зрелищных мероприятий с точки зрения инвестиционной привлекательности и раньше не приходилось. «Если классифицировать объекты недвижимости по доходности, то, с учетом высоких капитальных затрат, большие спортивные объекты будут внизу списка», – говорит Александра Савраева, директор по развитию копании «СБК. Спорт бизнес консалтинг». «Окупаемость футбольных стадионов в России, как правило, уходит в бесконечность, – соглашается управляющий партнер RRG Денис Колокольников. – Плюс и у крупных объектов, которые создавались под какие-то чемпионаты и крупные мероприятия, и у клубных стадионов одинаково дорогая эксплуатация». Несколько сотен миллионов рублей в год для стадиона вместимостью более 30 000 человек, уточняет Анна Данченок. Если есть операционная окупаемость, уже хорошо, резюмирует Игорь Кокорев.
«Это социальные объекты, их строительство либо входит в какую-то адресную программу, либо в какие-то приоритетные проекты, т. е., как правило, осуществляется за бюджетные средства. Если же все-таки речь про инвестиционный проект, то эти объекты обычно – часть масштабного комплексного освоения территории, своего рода плата городу за возможность строительства жилья», – комментирует Любовь Цветкова, председатель правления Ассоциации инвесторов Москвы.
Большинство объектов, введенных за последние годы, были построены для зимних Олимпийских игр 2014 г. в Сочи и чемпионата мира по футболу 2018 г. По оценке Knight Frank, объем инвестиций в строительство и реконструкцию 12 стадионов вместимостью от 35 000 до 81 000 зрителей в 11 городах РФ составил 247,3 млрд руб. Строительство концертного зала площадью 25 600 кв. м в московском парке «Зарядье», открытого в 2018 г., обошлись в 2,3 млрд руб., и еще 3,1 млрд руб потрачено на закупку оборудования.
По данным СБК, стадионы, построенные к ЧМ-2018, показывают уверенный операционный убыток – согласно плану, это 8,64 млрд руб. на семь объектов за пять лет. «Есть более успешные примеры. Так, «Открытие арена» ежегодно генерирует от 500 млн до 800 млн руб. прибыли за счет продажи билетов, аренды лож и проведения концертов, – рассказывает Савраева. – Теоретически это позволяет окупить строительство в срок до 25 лет, однако в этой оценке не учтено разделение доходов с футбольным клубом «Спартак». Похожий результат дает и сравнение прибыли московского «Олимпийского» со стоимостью, которую заплатили властям Москвы его новые владельцы». «В данном случае мы приравняли капитальные затраты новых владельцев «Олимпийского» к стоимости покупки и сравнили для двух объектов показатель капзатраты / годовая прибыль, получилось по 25 лет», – объясняет она.
Реконструкцию «Олимпийского» ведет «Киевская площадь». Получить в компании комментарии о проекте не удалось, хотя запрос «взяли в работу». В стадии реализации находятся стадион «Торпедо» на 15 000 зрителей (в проекте комплексного освоения территории в районе метро «Автозаводская», девелопер «Инград») и «МТС Live Arena» рядом с инновационным центром «Сколково».
По информации пресс-службы «Инграда», они сейчас на стадии разработки проектной документации для спортивной арены «Торпедо». Ориентировочная стоимость всех спортивных составляющих (главной спортивной арены, ФОКа, тренировочных полей, входных групп, парковки и общественных пространств) – около 8 млрд руб., по данным компании. Завершение работ планируется в определенные ранее сроки: сезон 2023/2024 команда и болельщики должны встретить на обновленном стадионе им. Стрельцова, заявляет пресс-служба компании.
«МТС Live Arena» – многофункциональный зрелищный центр площадью 49 570 кв. м, рассчитанный на 11 000 человек, рассказывает Ольга Широкова, директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank. Проект – результат совместной работы компаний «Амфион», «Корпорация А.Н.Д.» (входят в ПФГ «Сафмар») и международного партнера Anschutz Entertainment Group (AEG). Инвестиции группы «Сафмар» – более $70 млн. Как сообщили в пресс-службе «Корпорации А.Н.Д.», центр на завершающей стадии: монолитные работы выполнены, фасад смонтирован на 50%, начали монтаж оборудования.
Об изменении концепции или, например, о том, что теперь будут ориентироваться на меньшее число зрителей, никто из девелоперов не заявлял. «У нас нет ощущения, что пандемия принесла какое-то принципиально новое понимание развлекательных пространств, речь скорее идет о временных или постоянных ограничениях использования внутренних пространств, – комментируют в «Корпорации А.Н.Д.», – к этому мы готовы, проект комплекса достаточно универсальный, мы готовы к любому взаимодействию с посетителями и ко многим форматам шоу».
По мнению Кокорева, в качестве альтернативной концепции может рассматриваться полная замена трибун на отдельные ложи. «Зрительские трибуны, где раньше все сидели плечом к плечу тесными рядами, заменяются несколькими сотнями разделенных друг от друга лож, по типу театральных или упрощенных версий существующих на некоторых стадионах vip-лож. Но такой вариант целесообразно рассматривать только в случае долгосрочного пересмотра правил проведения массовых мероприятий», – говорит эксперт. Впрочем, абсолютное большинство проектов станет частью комплекса, способного компенсировать высокие расходы на содержание арены за счет доходной части других площадей. Так, по словам Александры Савраевой, основные будущие доходы «Олимпийского» не будут связаны со спортом.
