В конце апреля ТЦ «Мега Теплый Стан» соберет игроков рынка коммерческой недвижимости на MegaMeeting 2021, в рамках деловой программы которого презентует свои трансформационные замыслы. Впервые о реновации расположенной на столичном юго-западе «Меги» (самом масштабном переустройстве объекта за все время существования сегмента торговой недвижимости) компания Ingka Centres объявила около месяца назад, и первая реакция рынка сводилась примерно к такой реплике подписчика одного из профильных телеграм-каналов: «С увеличением «Меги» они, конечно, жахнули! Громадина будет!» Затем вау-эффект, вызванный заявленными параметрами проекта, прошел, и сегодня профессионалы готовы к предметному разговору.
Итак, в перерождение «Мега Теплый Стан» Ingka Centres готова вложить 29,5 млрд рублей. Это станет самой крупной инвестицией в составе 100 млрд рублей, которые компания в целом намерена потратить на реновацию своих ТЦ в России. Конечно, важно, что в итоге «Мега», обновленный дизайн которой был разработан совместно с британским архитектурным бюро BDP, вырастет до 565 тысяч квадратных метров, ее арендопригодная площадь увеличится со 146 тысяч до 207 тысяч метров, здесь откроются более 130 новых магазинов, сервисов и ресторанов, появятся более 11,5 тысячи новых рабочих мест.
Однако еще важнее то, что, оставив в прошлом идеологию классического торгового и даже более продвинутого торгово-развлекательного центра, «Мега» рассчитывает превратиться в современное и удобное пространство для встреч. Не случайно в основу трансформации положена концепция под названием «Дизайнер впечатлений», в рамках которой будет представлено 19 новых тематических общественных зон — спортивных, детских и многих других, над парковочной зоной вторым ярусом вырастет уютный зеленый парк, в центре здания появится площадь со сценой, будет реализована совместная с правительством Москвы программа модернизации транспортного узла (кстати, это крупнейший для Москвы строительный проект с участием иностранного инвестора), к существующему «Вкусному бульвару» добавится новое пространство из десяти кафе и ресторанов (оно будет расположено в зимнем саду с прямым выходом к парку), четыре зарядные станции для электромобилей… И это далеко не полный список того, что посетители «Меги Теплый Стан» увидят в недалеком будущем.
Как отмечает руководитель регионального подразделения по управлению торговыми центрами «Мега» Оксана Козлова, «мы видим, как меняются потребности и ожидания наших гостей, и своей стратегией развития отвечаем на эти изменения». «Мы рассчитываем, что в результате значительного расширения «Мега» станет одной из главных точек притяжения гостей, приезжающих с юго-запада Москвы и из Новой Москвы», — говорит Козлова.
Конечно, вопросов подобная инициатива вызывает много. «Мега Теплый Стан» был первым суперрегиональным торговым центром столицы, открывшимся в 2002 году, и стоит ли превращать его, да и вообще любую «Мегу» с ее устойчивым шопинговым имиджем в пусть и концептуальное, но пространство для встреч, впечатлений, развлечений и практически в последнюю очередь — для покупок? Не просто стоит, а необходимо, считает президент Союза торговых центров России, Белоруссии и Казахстана Булат Шакиров.
Булат Шакиров, президент Союза торговых центров России, Белоруссии и Казахстана
«Мы с вами сейчас будем переживать время глобальной трансформации торговых центров. Этот процесс, который начался еще до пандемии, во многом связан с серьезным увеличением онлайн-продаж и уменьшением площадей магазинов. Пандемия все только подстегнула: официальная цифра — в России оборот онлайн-торговли в прошлом году достиг более 3 трлн рублей, что составило более 10% от оборота всего ретейла. Поэтому скоро не останется такого понятия, как торговые центры (и, кстати, «Мега» одной из первых это поняла), — все они превратятся в общественные, деловые, семейные, ресторанные пространства, в которых будет преобладание зоны развлечений, еды, спорта, досуга с небольшим количеством классической торговли. Международная «Мега», которая сегодня номер один на рынке по объему квадратных метров в ТЦ, все эти тренды понимала и делала определенные шаги уже последние несколько лет, и я считаю, что подобные инвестиции абсолютно оправданны. Кстати, арендаторы, которые смотрят вперед, тоже будут стараться развиваться именно в таких объектах нового поколения».
По мнению Булата Шакирова, судьба центров, которые не успеют перестроиться, будет печальной. «К сожалению, часть из них закроются и, скорее всего, будут снесены, а на их месте появятся или жилые комплексы, или новые комьюнити-центры, в которых торговля не будет играть главную роль. Понятно, что продукты и рестораны-кафе будут всегда и везде, бытовая техника и электроника уже потихоньку сужают форматы, а все остальное… Думаю, в ближайшие два года мы по всей России начнем наблюдать различные варианты трансформации ТЦ», — уверен эксперт.
Действительно, превращение торговых центров в нечто большее или вообще принципиально иное наблюдается уже несколько лет, и не в одной только Москве, и сейчас явно пойдет семимильными шагами. Однако правильно ли тратить на подобное обновление неслыханные 29,5 млрд? В своих рассуждениях об экономике «Мега»-проекта аналитик департамента торговой недвижимости компании Accent Capital Анастасия Костомахина частично объясняет, откуда взялась такая сумма.
Анастасия Костомахина, аналитик департамента торговой недвижимости компании Accent Capital
«Оценочно инвестиции в «стройку» арендопригодных площадей составят четвертую часть всего объема инвестиций. Также предполагается ввод транспортной инфраструктуры, что является крупной статьей затрат. В целом, по оценке Accent Capital, рост годового дохода от аренды в связи с вводом новых площадей составит около 1 млрд рублей. «Мега» — суперрегиональный центр для совершения целевого шопинга, в последние годы ввиду смещения покупок ближе к дому «Мега» вслед за трендом на развлечения и покупательский опыт стала расширять и совершенствовать общественные зоны, создавать крупные кластеры общественного питания для продления времени нахождения в ТЦ. Безусловно, большой объем инвестиций направлен на удержание аудитории в среднесрочной и долгосрочной перспективе, создание «города в городе» — дружественной среды не столько для шопинга, сколько для получения клиентского опыта, совмещенного с покупками».
Посмотрим, что еще скажут профессионалы рынка после детального знакомства с проектом в апреле. А пока управляющий партнер компании RRG Денис Колокольников в беседе с Business FM предложил не забывать: «Мега» — это живой организм, она всегда отличалась тем, что находилась в режиме мягкой реконцепции, реновации, здесь постоянно проходили ротации арендаторов, появлялись или убирались новые функции, но настало время принятия кардинальных решений.
— Заявленный проект амбициозен, но надо отметить, что это первый ТРЦ такого масштаба в Москве, который был построен почти 20 лет назад. Кстати, на тот момент у объекта была проблема с заполняемостью арендаторами, так как их попросту не было в нужном объеме — «Мега» была создана под определенный рост. Учитывая, что долгое время это был один из самых успешных объектов города, он, безусловно, имел колоссальный оборот и многократно окупился, но сегодня уже морально устарел. Сама по себе модель торгового центра живет не более десяти лет, после этого срока объект необходимо реновировать, и то, что сейчас задумано, заслуживает только похвалы. Особенно если учесть, что комплекс расположен в юго-западном, самом большом по численности населения мегакластере Москвы: здесь проживают 1,8 млн человек, которые по уровню дохода опережают все остальные мегакластеры столицы, за исключением центрального. Более того, юго-запад недообеспечен крупноформатными торговыми центрами, и у «Меги» есть все шансы сделать новый объект центром притяжения и увеличить свою зону охвата, распространив ее на соседние мегакластеры.
— По их замыслу — прежде всего на Новую Москву.
— Новый объект, по задумке, должен быть совершенного нового формата и в первую очередь стать притягательным общественным пространством. За то время, пока «Мега» существовала, активно развивалось строительство Новой Москвы, которая находится по тому же направлению. И, несмотря на то что в Новой Москве достаточное количество торговых объектов, обновленная «Мега» действительно может рассчитывать и на эту аудиторию. Важно отметить, что, поскольку у людей сейчас появилась привычка и потребность гулять, получать новые впечатления, общественные пространства для них стали более ценны. Я думаю, что один из ключевых акцентов правильно сделан именно на развитие общественных пространств — как закрытых, так и открытых — и создание не только новых сервисов, но и пространств для развлечений, впечатлений, спорта, даже работы — речь о коворкингах, конечно. Возможно, даже медицина может появиться в этом объекте. Он станет таким центром притяжения, люди просто будут туда приезжать, гулять, развлекаться — и это все будет капитализироваться в конечном счете в покупках. Поэтому арендаторы, безусловно, от этого только выиграют, так как обороты увеличатся, рентабельность бизнеса как девелопера, так и арендаторов будет расти. Хотя риски, безусловно, есть, но я думаю, что концепция правильная, и в этом плане верю и поддерживаю Ingka Centres.
— Все бы ничего, и все-таки экономика нового проекта, особенно при таких огромных вложениях, заставляет нервничать.
— Что касается экономики, действительно, 207 тысяч квадратных метров торговых площадей за почти 30 млрд рублей — это объем инвестиций около 140 тысяч рублей на квадратный метр арендопригодной площади. Сумма соизмерима с новым строительством, но адекватна, учитывая масштаб реконструкции «Меги». И если все, что здесь заложено, будет реализовано, а концепция будет выдержана, то объект вполне претендует на то, чтобы вновь стать успешным и расширить свою зону охвата.
По словам Дениса Колокольникова, очень важно, что у Ingka Centres достаточно большой опыт реновации своих объектов без их закрытия. «В этом случае, я думаю, арендаторам также будет предложен некий комбинированный формат. Ingka Centres как девелопер очень грамотно выстроил взаимоотношения с арендаторами, в частности сняв арендные платежи в пандемию. В этой связи арендаторы достаточно лояльны к девелоперу, тем более что это одни из мировых лидеров», — резюмирует эксперт.
