Спрос на московском офисном рынке возвращается к доковидным показателям, а в бизнес-центрах класса А назревает дефицит. Сам офисный сегмент не потерял инвестиционный интерес даже в кризисный 2020 год, в том числе со стороны частных инвесторов. На какую доходность сегодня можно рассчитывать, инвестируя в качественные офисы — разбираемся вместе с экспертами рынка.
Все стабильно: спрос на офисы не падает
С приходом пандемии и переходом на удаленную работу встал вопрос о жизнеспособности офисов в постковидную эпоху. Но как показало время, социальная функция офисных пространств остается сильнее внешних факторов. Как только были сняты ограничения, компании стали возвращаться в бизнес-центры и даже расширять арендуемые площади. Сейчас спрос на офисы в Москве приближается к допандемийному уровню. По данным Colliers, за первые три квартала 2021 года в Москве было арендовано и куплено более 1 млн кв. м офисных площадей. Для сравнения, за аналогичный период допандемийного 2019-го этот показатель составлял 1,2 млн кв. м. Крупнейшие компании продолжают арендовывать новые площадки. Особенно активны it-сектор и e-commerce (сделки с Яндекс и OZON), которые изначально могут работать дистанционно. Но офисы для таких компаний — это важное место развития корпоративной культуры, формирования креативных идей и инструмент нематериальной мотивации сотрудников.
Подтверждает тенденцию руководитель отдела по работе с арендаторами офисных помещений JLL Дмитрий Клапша. «Мы наблюдаем восстановление спроса, а за счет этого и сокращение доли вакантных площадей. Впервые с конца 2019 года стало наблюдаться снижение показателя в целом по рынку. По предварительным итогам третьего квартала вакантность снизилась до 11,7% в целом по рынку и до 10% в классе А», — отметил он.
Аналитики Colliers в свою очередь уже отмечают нехватку свободных площадей в бизнес-центрах класса А. И это подтверждает то факт, что те, кто инвестировал в активы офисного рынка, находятся в очень выгодной позиции. Согласно расчетам Colliers, в среднем ставки прирастали на уровне 2-3% в квартал. За счет чего средневзвешенная ставка аренды по итогам третьего квартала 2021 года достигла 21,3 тыс. руб. за 1 кв. м. Для сравнения, в начале года она составляла 19,1 тыс. руб. за 1 кв. м.
Вложения в офисы и активность частных инвесторов
Офисный сегмент не потерял инвестиционный интерес даже в кризисный 2020 год, отмечают эксперты. По словам директора департамента рынков капитала Colliers Дениса Платова, офисы сохраняли лидирующие позиции в структуре инвестиций все это время. «За последние три года инвестиции в офисный сектор составляют около 35-40% от общего объема сделок купли-продажи, который держится на уровне 165-170 млрд руб. в год», — привел данные Денис Платов. По его словам, это связано в том числе с тем, что офисы долгосрочно более ликвидный и стабильный сектор, в сравнении другими секторами недвижимости.
Кроме того, в последнее время активность наблюдается не только со стороны крупных институциональных игроков, которые покупают офисные этажи или здания целиком, но и со стороны небольших частных инвесторов, добавил гендиректор, один из основателей российского офиса компании Cushman & Wakefield Сергей Рябокобылко. По его словам, это стало возможным в том числе благодаря «нарезке» офисов на небольшие лоты. «Раньше частные инвесторы не могли себе позволить инвестировать в коммерческую недвижимость, поскольку это был сложный неделимый продукт», — пояснил он. Поэтому сейчас этот тренд начинает набирать обороты.
Сами офисные помещения небольшого формата являются высоколиквидным инструментом инвестирования. По оценкам экспертов, в зависимости от качества и расположения актива уровень годовой доходности может достигать до 12% годовых. Для частных инвесторов с небольшим капиталом, такие офисы являются выгодным направлением для инвестиций.
Как заработать до 15% годовых
Когда девелопер выводит офисные помещения на рынок, он изначально оценивает их как инвестиционный инструмент с определенной стратегией, рассказывает заместитель генерального директора по продукту и инвестициям STONE HEDGE Виктория Васильева. «Ценообразование офисного проекта строится на основании оценки готового офиса и дисконтирования цены на период строительства. То есть все максимально финансово прозрачно и прогнозируемо, что позволяет инвестору оценить, на какую доходность он может рассчитывать», — пояснила Васильева.
Доходность инвестора складывается из ставок аренды, которые подлежат индексации, в том числе и за счет роста себестоимости строительства. По оценкам экспертов, за время строительства он может достигать — 40-45%. В сегменте жилой недвижимости этот показатель с переходом на эскроу-счета стал ниже — в районе 20-25%.
Для профессионального рантье интерес заключается в получении пассивного рентного дохода. «В зависимости от класса офисного здания он может достигать 8-11%. Но за счет дополнительного дохода от роста цены, добавляется еще составляющая. Соответственно, общая доходность может вырасти в определенный инвестиционный период за счет дополнительного роста цены до 13-15% годовых», — рассказал управляющий партнер компании RRG Денис Колокольников. По его словам, если сравнивать арендую доходность офисной недвижимости и жилой, то первая — выше. В жилом секторе этот показатель колеблется всего в пределах 4-5%.
Стратегии инвесторов
Стратегия инвестора в офисную недвижимость зависит от целей, которые он ставит перед собой. Это может быть перепродажа объекта или создание рентного потока после сдачи объекта в эксплуатацию. Смысл первой стратегии схож с инвестициями в жилье: купить объект на начальном этапе строительства и перепродать дороже после того, как объект будет построен. Вторая стратегия связана со сдачей помещений в аренду. Офис покупается для последующий сдачи, причем сдавать объект можно самостоятельно или с помощью консультантов. Есть более сложные стратегии. Например, изначально купленный офис сдается и продается как готовый арендный бизнес с добавленной стоимостью за сформированный продукт.
Формула успешной инвестиции
Однако не каждый офисный объект гарантирует инвестору высокую доходность. Есть ряд критериев, которые определяют высокую ликвидность проекта. Ключевой фактор — это локация и транспортная доступность. Привлекательными с этой точки зрения являются транспортно-пересадочные узлы (ТПУ), которые сейчас активно развивает городские власти. На месте таких транспортных хабов появляются перспективные офисные проекты. Среди объектов с исключительной транспортной доступностью —новый бизнес-центр класса А STONE Савеловская, который девелопер STONE HEDGE планирует реализовать в 500 м от ТТК и в 7 минутах пешком от м. «Савеловская». Пересечение нескольких линий метро, включая БКЛ, а также остановки МЦД позволят будущим резидентам легко добираться до офиса и при необходимости перемещаться в любую точку города на разных видах транспорта.
Важную роль в ликвидности также играет качество и концепция объекта, его технические и инженерные параметры. Кроме того, сам проект должен соответствовать долгосрочным трендам, подчеркивает Виктория Васильева. Во-первых, это тренд на экологичность. Во-вторых, человекоцентричный подход к формированию офисной среды.
«В настоящий момент мы находимся в самом разгаре глобального переосмысления подхода к рабочим процессам. И качество физического рабочего места приобретает особое значение, — рассказывает заместитель генерального директора по продукту и инвестициям STONE HEDGE Виктория Васильева. — Компании начинают все больше заботиться о психологическом и ментальном здоровье сотрудников. В связи с этим в современных бизнес-центрах создаются общественные пространства, функциональные зоны для отдыха, гибкие рабочие места, в том числе с возможностью работать на открытом воздухе, а в благоустройство интегрируются развлекательная и спортивная функции».
Так, например, при проектировании STONE Савелоская STONE HEDGE отталкивался от запросов прогрессивных компаний, которые заботятся о психологическом комфорте своих сотрудников. Открытая благоустроенная территория с продуманными зонами и интеграцией спортивной функции, как обязательной части концепции be CITIZEN, обеспечит резидентам возможность эффективного переключения и отдыха для поддержания психологического и физического здоровья человека. Кафе и рестораны с летними верандами станут местами для деловых встреч в неформальной обстановке. Учитывая, что благоустройство реализуется в рамках бизнес-центра, девелопер предусмотрел зону, оборудованную специальными павильонами для работы на открытом воздухе с зарядными устройствами для гаджетов и собственным кафе. Данная территория будет доступна только для офисных сотрудников.
В ответ на пандемию большое внимание девелоперы уделяют микроклимату и обеспечению воздухом офисных пространств. Параллельно внедряются инженерные системы, которые позволяют бесконтактно проходит в здание, пользоваться лифтом и тем самым минимизировать контакты. В этой цепочки критериев ликвидности важна и репутация девелопера. Офисы — сложный продукт, и для успешной работы в данном сегменте важную роль играют профессионализм девелопера и его понимание потребностей компаний-арендаторов. От этого в конечном счете зависит: сдаст ли девелопер в срок объект, какого качества он будет и насколько он будет востребован у арендаторов. А значит — напрямую зависит будущий доход инвестора.
