Офисы: ждем, когда все устаканится
В начале пандемии, когда компании отправили сотрудников на удаленку, казалось, что офисному рынку пора закрываться. Однако ни заколоченных дверей бизнес-центров, ни разбитых окон и гуляющего по коридорам бизнес-центров ветра мы так и не увидели.
Расторгнуть договор аренды в течение дня невозможно, поэтому большинству компаний пришлось оставаться в офисах, поясняет Елена Денисова, старший директор отдела офисных помещений CBRE. Многие ожидали, что тренд на сокращение площадей выбросит на рынок сотни тысяч офисных «квадратов». Но этого не случилось. В то время как одни компании договаривались с арендатором и отдавали в субаренду часть своих площадей, другие демонстрировали рост и нуждались в увеличении площадей.
Спрос в офисном сегменте поддерживался за счет интереса к новым помещениям со стороны госкорпораций и органов исполнительной власти, IT-компаний, а также из-за миграции тех арендаторов, у которых заканчивались договоры аренды.
Объем сделок в сегменте офисной недвижимости в Москве уже приближается к доковидному уровню: по подсчетам аналитиков консалтинговой компании Colliers, за три квартала 2021 года спрос оценивается на уровне 1076 тыс. кв. м (два года назад спрос на 1 октября составлял 1286 кв. м). Похоже, что вскоре вместо закрытых дверей бизнес-центров мы увидим очередь из офисных арендаторов.
Дефицит офисных помещений на рынке возник еще до пандемии, напоминает Наталья Круглова, советник генерального директора, руководитель департамента продаж РАД: девелоперы, которые раньше строили офисы, переориентировались на строительство жилья, офисов же сдавалось в эксплуатацию мало.
Строительство офисов в Москве после финансового кризиса 2008–2009 годов так и не восстановилось в полной мере. По данным компании CBRE, в 2007–2009 годах вводилось около 1,6 млн кв. м ежегодно, затем на офисном рынке произошел спад. В 2014-м объем ввода почти приблизился к этому показателю (1,4 млн кв. м).
Но в последующие годы девелоперы выводили на рынок всего по 0,3 млн кв. м офисов. Поэтому на рынке образовался дефицит новых офисов. Неудивительно, что в 2020 году запрашиваемые ставки аренды в бизнес-центрах класса А не только не упали, а, наоборот, выросли на 7–11% в зависимости от объекта.
Алексей Попов, руководитель Аналитического центра Циан, считает, что современный офисный рынок достаточно сбалансирован. Реальный объем предложения выше, чем декларируется в базах объявлений: собственники по договоренностям с арендаторами показывают и те помещения, которые остаются под действующими договорами, но де-факто мало используются.
Денис Соколов, партнер, руководитель департамента исследований и аналитики Cushman & Wakefield, указывает еще на один тренд: пандемия выявила потребность в коротких и гибких решениях. Сегодня компании не рискнут арендовать крупный офис на последующие 10 лет — они просто не знают, какой офис им понадобится через два–три года.
Зато развиваются коворкинги, гибкие пространства, сервисные офисы, отвечающие на текущий спрос в моменте. Многие компании арендуют сервисный офис в центре города и ждут, когда все устаканится.
Именно из-за этих гибких решений доля свободных площадей на рынке снижается, а ставки на офисы растут, считает Денис Соколов.
Интересно, что коворкинги и сервисные офисы востребованы в основном только в столицах — в Москве и Санкт-Петербурге. Большинство российских городов равнодушно к новому формату. «Было несколько попыток открыть коворкинги в Уфе, но этот формат пока не приживается в городе», — комментирует Евгения Долганова, директор по развитию компании «Центр коммерческой недвижимости», Уфа.
По ее мнению, причина заключается в том, что в коворкингах достаточно большие операционные расходы — этот формат начинает окупать себя при площади от 5 тыс. кв. м. Кроме того, в Уфе не так много стартапов. Поэтому почти все коворкинги, которые были, закрылись. А те, что остались, больше похожи на антикафе.
Сходная ситуация и в других городах: оказалось, что стартапы, на которые и рассчитан этот формат, предпочитают арендовать помещения, пусть и не оснащенные до зубов офисной техникой, но с более дружелюбной ставкой аренды.
Денис Колокольников, основатель, управляющий партнер компании RRG, отмечает такую тенденцию, как снос устаревших офисных зданий начала 2000-х годов под жилую застройку: рост цен на жилую недвижимость впечатляет не только покупателей, но и девелоперов.
Елена Денисова выделяет среди новых трендов возросший спрос на приобретение офисов: с начала пандемии офисы прибавили в стоимости около 30%. Тем не менее сегодня в новых качественных бизнес-центрах почти невозможно купить, например, этаж. «Это будет стимулировать сделки по аренде и покупке площадей в еще строящихся бизнес-центрах — тренд, которого у нас довольно давно уже не было», — подчеркивает эксперт.
Торговые центры: остаться в живых
Торговые центры оказались наиболее уязвимыми в период пандемии. Арендаторы уходили из скучающих без посетителей ТРЦ. По данным Cushman & Wakefield, уровень вакантных площадей в торговых центрах Москвы вырос с 8,5% в конце 2020 года до 9,8% на сегодняшний день. В городах-миллионниках также наблюдается рост вакантных площадей в торговых центрах.
Пандемия охладила интерес к посещению мест массового скопления людей, произошел отток из крупных ТРЦ в локальные торговые объекты — так комментирует это Денис Колокольников. Этот тренд связан как с опасением людей подхватить вирус, так и с сокращением расходов на покупку одежды: если человек работает дома, новая одежда нужна ему реже.
Пока ТРЦ переживали потерю арендаторов, интернет-ритейлеры Ozon, СДЭК, Wildberries перешли в активное наступление на города-миллионники и по итогам прошлого года практически удвоили свое присутствие на рынке.
Как уточняет Денис Соколов, потребитель перешел в онлайн не только потому, что доставка экономит время. В отличие от рынков европейских стран, где потребители возвращаются из онлайна в офлайн, у нас ТРЦ не удивляют потребителя каким-то wow-эффектом — тем, чего он не может получить онлайн. Радикальных решений, которые позволили бы переосмыслить торговые пространства, пока нет.
Анна Никандрова, партнер Colliers, считает, что коронакризис не спровоцировал, а лишь усугубил имеющиеся проблемы, заставил торговые сети проанализировать показатели в целом и каждой точки в отдельности. В предыдущие годы у ряда ритейлеров было открыто слишком много магазинов, поэтому еще до карантина планировались сокращения. По этой причине в основном и происходили закрытия магазинов в ТЦ.
Наталья Круглова отмечает, что на развитие ТРЦ давит закредитованность населения. Объемы выданных кредитов исчисляются уже триллионами, а это значит, что большая часть дохода у людей уходит на обслуживание ипотеки — на потребление остается меньше средств. Кроме того, средний доход населения уже много лет падает, это отражается на рынке ритейла. Люди чаще выбирают поход в кино, чем покупку одежды.
В ТРЦ акцент смещается в сторону развлечений и общепита, а это снижает средний чек. Сейчас они открываются с неплохой заполняемостью, но это чаще связано с существенным снижением аппетита собственников.
«У нас больше половины ТРЦ работает более 10 лет без реконцепции, — рассказывает Денис Соколов. — На реконцепцию нужны деньги. Но сегодня любой банк скажет: “Доходы населения не растут. Опять же ковид, вдруг закроют ТРЦ? Вы уверены, что вернете кредит?” И собственник решает отложить реконцепцию на потом: объект приносит деньги — и хорошо».
Торговые центры в столице, которые решились на обновление, можно пересчитать по пальцам одной руки. «Атриум» делает реконцепцию, ИКЕА заявила об аналогичных планах. У этих компаний есть финансовые ресурсы.
Но половина российских ТРЦ при самых оптимистичных прогнозах не найдет средств на реконцепцию, будет потихонечку деградировать и умирать, считает Денис Соколов. Арендаторы пока не бегут из таких ТРЦ, но все понимают, что с течением времени проблемы будут усугубляться.
Пандемия дала импульс к развитию магазинов и сервисов в шаговой доступности от дома, полагает Анна Никандрова. Например, гипермаркет «Лента» вслед за конкурентами решил развивать магазины у дома, продуктовая федеральная сеть «Магнит» планирует сеть строительных магазинов у дома под брендом «Магнит Мастер». А оператор детского образовательного досуга «Кидбург», который ранее предпочитал аренду в торговых объектах, намерен открывать свои «города профессий» в новых жилых комплексах.
Почти любом в ЖК комфорт-класса все первые этажи отводятся под магазины, кофейни, салоны красоты. Поэтому жильцы новостроек стали больше времени проводить в своих кварталах.
Ильшат Хамитов, управляющий партнер компании «Агентство регионального развития» (Казань), называет еще один тренд — спрос на неликвид. Если раньше было почти нереально сдать помещения в подвале или цоколе, то сейчас они находят своих арендаторов. Такие помещения снимают магазины, торгующие через инстаграм, ютуберы и тиктокеры. Такие арендаторы выбирают помещения подешевле — им не очень нужен трафик. Зато в перечень требований к посещению у тиктокеров, например, входит кабинетная система: они снимают в кабинетах свои ролики. Еще одна категория арендаторов — так называемые темные кухни — рестораны, которые работают только на службу доставки.
Склады: днем с огнем
Острый дефицит — именно так можно обозначить «диагноз» складского рынка. По данным консалтинговой компании Knight Frank, в Москве доля вакантных складских площадей уже исчисляется десятыми долями — 0,6%. Это минимальное значением с 2008 года, когда складская вакансия составляла 0,4%.
Но если в столице девелоперы активно строят новые склады — до конца 2021 года заявлено к вводу 612 тыс. кв. м площадей, то в других городах дела со складской недвижимостью обстоят сложнее.
Большинство объектов представляют собой склады советского наследия, которые из-за преклонного возраста выглядят непрезентабельно.
Собственники таких объектов пытаются переложить заботы по ремонту на потенциальных арендаторов, но это удается крайне редко: никто не хочет полгода тратить на ремонт старого помещения.
Кроме того, современным арендаторам нужны и современные склады — вместительные, с высокими потолками, большим шагом колонн. Почему же при высоком спросе девелоперы не хотят строить новые склады?
Как поясняет Ильшат Хамитов, экономика складских помещений хуже, чем торговых. Нужно купить земельный участок, проложить коммуникации, построить здание, которое будет сдаваться по 300–350 рублей за 1 кв. м в месяц. Для сравнения: двухэтажное торговое помещение сдается по цене 800 рублей за 1 кв. м (первый этаж) и по 400 рублей за 1 кв. м (второй этаж). Таким образом, с «квадрата» получается 1,2 тыс. рублей (вместо 350 рублей) — почувствуйте разницу!
Кроме того, собственники и инвесторы в регионах зачастую консервативны, боятся чего-то нового. Тот, кто первым начнет строить склады, конечно, выиграет, не сомневается Ильшат Хамитов.
Пока же в большинстве городов если и возводятся новые склады, то это объекты формата built-to-suit, которые строятся по заказу определенного клиента и соответствуют его пожеланиям.
Денис Соколов называет еще один краткосрочный тренд — закупорка логистических цепочек и перебои с поставками, причем эта проблема наблюдается во всем мире).
Складская недвижимость переживает невиданный рост, и в дальнейшем этот тренд будет только усиливаться, убеждена Наталья Круглова. Это объясняется сменой бизнес-модели ритейлеров, которые от присутствия в торговых точках с дорогими метрами перешли в доставку и в складские помещения, аренда которых значительно дешевле.
Резкий спрос на склады влечет за собой рост ставок, который уже наблюдается. Так, по данным компании Colliers, средневзвешенная ставка аренды по итогам III квартала достигла 5280 рублей за 1 кв. м в год, что на 23% выше показателя I полугодия 2021-го. Также Наталья Круглова предсказывает, что в связи с развитием онлайн-ритейла следует ожидать развития сегмента городских складов — складов последней мили.
Итоги и прогнозы
Несправедливо было бы утверждать, что пандемия привела к появлению новой реальности на рынке коммерческой недвижимости, уверен Алексей Попов. Он указывает на то, что и до весны 2020 года увеличивалось число сотрудников с удаленной (или частично удаленной) занятостью, все большее распространение получали сервисы по доставке товаров и готовой еды, теряли популярность крупные гипермаркеты в крупных ТРЦ в пользу магазинов у дома и т. д.
Пандемия вызвала скоростную реакцию рынка на события: многие проблемы вызваны не самой пандемией, а реакцией на нее.
На самом деле никакие долгосрочные тренды, которые наблюдались на рынке три года назад, не изменились: децентрализация, концепция «15-минутного города», трансформация общественных пространств, развитие городской логистики.
Вместе с тем возникли краткосрочные тренды: всплеск онлайн-ритейла, закупорка логистических цепочек. «Мы сейчас находимся в хаосе из-за столкновения длинных и коротких трендов — в этом и есть основное влияние пандемии», — комментирует Денис Соколов.
В следующем году, считают опрошенные Циан.Журналом эксперты, следует ожидать дальнейшего роста цен на офисы, интенсивного развития гибких пространств, реконцепции торговых центров (если это по карману собственникам), роста количества магазинов формата «у дома», увеличения стоимости аренды складских помещений и активного строительства новых складов — в основном формата built-to-suit.
Что происходит на рынке коммерческой недвижимости в регионах?
Циан.Журнал опросил специалистов и выяснил, как обстоят дела в офисном, торговом и складском сегментах рынка в регионах.
Уфа: «Сегодня впору брать процент с покупателя за поиск ликвидного объекта стрит-ритейла»
Евгения Долганова, директор по развитию компании «Центр коммерческой недвижимости» (Уфа):
— Вакантность в бизнес-центрах Уфы в начале пандемии немного увеличилась, но в дальнейшем все вернулось на свои места. Более того, ставки аренды на офисы выросли примерно на 10%. Если раньше спросом у арендаторов пользовались офисы, расположенные на первых этажах, то теперь спрос смещается в сторону помещений, расположенных в бизнес-центрах.
Больше всего вакантных площадей в так называемых староформатных помещениях — а-ля 1990-е. Те офисы, которые более-менее соответствуют современным стандартам, сдаются очень быстро. Чаще всего арендаторы ищут офисы площадью до 150 кв. м. Стоимость аренды таких помещений зависит от района и в среднем составляет от 700 рублей за 1 кв. м в месяц. В районах, отдаленных от центра, ставка 500–600 рублей за 1 кв. м в месяц, в центре — по 800–900 рублей в месяц. В премиальных бизнес-центрах стоимость доходит и до 1,5 тыс. рублей за 1 кв. м в месяц.
В сегменте средних и крупных офисов вакансия увеличилась, особенно в крупных проектах. Это связано с тем, что компании, планировавшие расширение офисов, на время приостановили свое развитие.
Если говорить о состоянии торговой недвижимости в Уфе, нужно отдать должное управлению региональных торговых центров, которые не избалованы большим предложением и в «мирное» время. Большинство ТРЦ договорились со своими арендаторами о скидках и возмещении обоснованно подтвержденных затрат: несмотря на закрытие торгового центра, налог на имущество, расходы на охрану, оплату коммунальных услуг никто не отменял.
В сегменте стрит-ритейла наблюдается рост арендных ставок. В среднем ставки аренды выросли с начала пандемии на 10%. Большое количество заявок на помещения поступает сегодня от пунктов доставки, которые сегодня на первых линиях. Они поддержали упавший спрос на стрит-ритейл. Вместо местечковых парикмахерских и местных ипэшников, торгующих фруктами, появились пункты доставки Оzon, Wildberries, «Казань-экспресс».
Для помещений с проходимостью от 200 до 300 человек в час ставки аренды составляют от 1,5 до 2,5 тыс. рублей за 1 кв. м в месяц на помещения до 100–120 кв. м. В более крупных торговых помещениях — от 350 кв. м, которые могли бы подойти торговым сетям, ставки аренды равны 700–800 рублей за 1 кв. м в месяц. Большие площади — от 1,5 тыс. кв. м — сдаются в аренду по ставке от 600 рублей за кв. м в месяц.
Инвесторов в сегменте стрит-ритейла очень много, но предложить им сегодня практически нечего. Если раньше мы брали процент за продажу хорошей недвижимости, то сегодня впору брать процент с покупателя за поиск ликвидного объекта. Сроки окупаемости в течение двух лет выросли с 8–9 лет до 10–12 лет. Сегодня инвесторы ищут объекты со сроком окупаемости до 10 лет, но в большинстве предложений сроки окупаемости — от 10,5 лет.
В последние 10 лет Уфа по качеству складских помещений отставала от Екатеринбурга и Казани. В Уфе на весь город всего один складской комплекс класса А — Sigma-logopark. В нем до пандемии сумели заполнить третью очередь, которая строилась в формате built-to-suit. На этом вакансии в складских классах класса А закончились.
Также в Уфе есть два комплекса класса В суммарной площадью около 40 тыс. кв. м. Они уже практически заполнены, даже есть предзаказ на последнюю очередь — 5 тыс. кв. м. По среднему сегменту и по складам советского наследия есть и небольшая вакансия, и хороший спрос. Ставки аренды — 250–270 рублей за 1 кв. м в месяц. Как правило, такие объекты НДС не облагаются и отдельно OPEX не оплачивается.
Набережные Челны: «Офисы выгоднее снимать, а не покупать, так как ставка аренды невысока»
Марина Мухаметзянова, руководитель отделения «Набережные Челны» компании «Агентство регионального развития» (Набережные Челны):
— С начала пандемии рынок офисов встал. Затем начались переезды. Первую категорию составили компании, занимавшие площади до 200 кв. м. Они старались переехать в помещения площадью 60–80 кв. м. Вторая категория — арендаторы, которые не смогли договориться с собственниками офисов о снижении арендной ставки или предоставлении арендных каникул, поэтому им пришлось искать другие помещения.
Сейчас офисный рынок восстанавливается. Офисы небольшой площади всегда были в цене, спрос на такие объекты превышал предложение. Средняя стоимость аренды офисов — 450–500 рублей за 1 кв. м в месяц. Наибольший спрос зафиксирован на бизнес-центры класса В.
Если говорить о покупке офисов, то клиенты предпочитают офисные помещения, расположенные в жилых домах или в торговых помещениях, где есть офисные блоки. Чаще всего ищут офисы небольшой площади с отдельным входом — это обязательное требование.
Стоимость помещений под офисы (или ритейл) в новостройках — 60–80 тыс. рублей за 1 кв. м. На вторичном рынке офисы продаются по цене 40–60 тыс. рублей за «квадрат». Офисы как объект инвестиций не пользуются особым вниманием, покупают их в основном только небольшими площадями — 20–60 кв. м. Выгоднее снимать, так как ставка аренды невысока.
Сегмент коворкингов в городе не развит: на этот формат спроса почти нет.
Что касается торговых центров, то свободные площади там были и до пандемии. Тем арендаторам, кто съехал из ТРЦ с наступлением коронавируса, нелегко пришлось и на новых местах: если трафик в торговых центрах создавался автоматически, то теперь пришлось самим заботиться и о маркетинге, и о рекламе.
Помещения в стрит-ритейле сдаются сегодня по 0,8–1 тыс. рублей за 1 кв. м в месяц. Основная часть спроса сосредоточена в сегменте помещений площадью 60–100 кв. м.
В городе ощущается нехватка складских площадей, особенно острую потребность испытывает город в помещениях по 1,5–2 тыс. кв. м. Основной спрос на склады — со стороны местных арендаторов, но бывают и запросы от федеральных компаний. Но часто помещения, которые есть на рынке, не обладают нужными характеристиками: большим запасом электрической мощности, достаточным лимитом и пропускной способностью газа, высокими потолками с возможностью установки кран-балок, площадками для подъезда фур, наличием дебаркадеров и т. д.
Средняя стоимость аренды складских отапливаемых помещений в так называемой «промке» — 200–350 рублей за 1 кв. м в месяц. В складских комплексах класса А, где вакантных площадей почти нет, стоимость аренды составляет 380–400 рублей за «квадрат» в месяц.
Казань: «Складских помещений катастрофически не хватает — это проблема № 1»
Ильшат Хамитов,управляющий партнер компании «Агентство регионального развития» (Казань):
— В Казани возрос спрос на офисы. Востребованы офисы всех классов — от А до С. Сейчас ставки на офисы варьируются от 550 до 700 рублей за 1 кв. м в месяц. За 700 рублей за «квадрат» предлагается хороший офис, оснащенный мебелью, с отделкой под ключ, можно сразу въезжать. Для таких офисов обязательна парковка.
Офисы пользуются спросом, их продают и покупают. Диапазон стоимости очень широк — он зависит от локации, района, здания. Так, у нас была сделка, когда в Ново-Савиновском районе мы продали офис по цене более 150 тыс. рублей за 1 кв. м — эта цена намного выше рынка. А есть офисы, которые продаются по цене 50 тыс. рублей за «квадрат».
В период пандемии многие арендаторы покинули торговые центры. ТРЦ временно прекращали работу, арендаторы теряли покупателей и, соответственно, выручку. Сегодня средняя цена аренды помещения в стрит-ритейле варьируется от 0,8 до 1 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц. Как правило, арендаторы запрашивают помещения от 60 до 100 кв. м. Главное требование арендаторов стрит-ритейла — хороший трафик.
Сегодня пользуются популярностью помещения с отдельным входом, позволяющие работать в режиме 24/7. Огромное количество объектов сегодня мы закрываем для онлайн-торговли (Ozon, «Самокат», «Казань-экспресс», СДЭК, Wildberries, «Сбермаркет» и т. д.). Как правило, запросы арендаторов классифицируются по трем категориям: необходимы помещения площадью около 30 кв. м, от 60 до 100 кв. м или около 200 кв. м.
А вот спрос на заведения общепита уменьшился. Если сетевые заведения общепита чувствуют себя хорошо, то спрос на площади для новых концепций существенно снизился — примерно на 30%.
Складских помещений катастрофически не хватает — это проблема № 1. В Казани складские помещения ищут федеральные компании со всей России. Предложение очень невелико, а спрос огромен. Арендаторам нужны склады большой площади, с высокими потолками, большим шагом колонн, беспылевые ровные полы. Также требуются площадки для маневра грузового транспорта.
Сегодня в складах класса А стоимость аренды варьируется от 300 до 350 рублей за 1 кв. м в месяц. В таких складах высокие потолки, наливные полы, хорошие подъездные пути. Ставка аренды в холодном складе — 100–200 руб. за «квадрат» в месяц.
Калининград: «Арендаторов и покупателей торговых помещений больше, чем существующих объектов»
Алексей Росляков, руководитель коммерческого отдела центра недвижимости Relife (Калининград):
— Спрос на офисные помещения в бизнес-центрах города упал. По санитарным нормам во время пандемии требовался отдельный вход в офис. Например, если одинаковые помещения по площади и локации продаются в бизнес-центре и на первом этаже жилого дома с отдельным входом, второе продастся быстрее. Сегодня стоимость аренды офиса в бизнес-центре составляет от 500 до 800 рублей за 1 кв. м в месяц (без коммунальных и операционных расходов).
Формат коворкингов в городе не слишком развит и не востребован. Большой коворкинг на 2 тыс. кв. м никому не нужен. Если компании необходим офис, она просто покупает площади и делает ремонт на свой вкус.
На рынке торговой недвижимости Калининграда арендаторов и покупателей помещений больше, чем существующих объектов. Все помещения на проходных улицах с хорошим трафиком уже заняты. Как только один из арендаторов уходит, помещение сразу же занимает другой либо оно продается: желающих хватает. В спальных районах динамика в стрит-ритейле также есть, но не такая активная, как на центральных улицах.
Стоимость аренды помещений в стрит-ритейле делится на три группы: от 2,5 до 4 тыс. рублей за 1 кв. м в месяц (топовые места с самым насыщенным трафиком), от 1 тыс. руб. до 2 тыс. рублей за кв. м в месяц и 1 тыс. руб. за кв. м в месяц (спальные районы). Арендуемые площади варьируются от 50 до 150 кв. м. Если помещение выставлено по адекватной цене, оно быстро находит арендатора.
В Калининграде не хватает теплых складов. Складские комплексы с беспылевыми полами, высотой помещения 8 м, температурой 16–18°C уходят с рынка моментально. Холодные склады простаивают. Стоимость аренды склада площадью от 1 тыс. кв. м — от 300 до 600 рублей за 1 кв. м в месяц. Чаще всего склады арендуют производители мебели, окон, изделий из металла.
Наиболее востребованными объектами для инвестиции являются торговые помещения. Из последних трендов отмечу рост спроса на помещения для продуктовых магазинов. Диапазон стоимости помещения в стрит-ритейле — от 10 до 180 млн рублей (в зависимости от локации). Востребованы разные по площади помещения — от 100 до 3 тыс. кв. м.
Воронеж: «В стрит-ритейле не слишком хорошо чувствует себя общепит»
Константин Хавтур, директор компании «Регион Бизнес Девелопмент» (Воронеж):
— В период пандемии офисные арендаторы пребывали в состоянии неопределенности. Что делать — уходить из бизнес-центра, просить собственника о снижении арендной платы или сокращать арендуемые площади? Часть офисов освободилась, но нельзя сказать, что спрос на офисы сократился в разы.
Заявок на крупные офисные площади стало меньше: часть компаний перевела сотрудников на удаленку, часть — просто съезжает, если не удается договориться с собственником о льготах. На офисы среднего (от 100 до 500 кв. м) и мелкого сегмента (до 100 кв. м) спрос есть. Небольшие офисы сегодня чаще арендуют компании индустрии красоты, офисы среднего размера — обучающие центры, медицинские центры, аптеки.
В стрит-ритейле доля вакантных площадей увеличилась. Связано ли это с пандемией или с тем, что стало открываться больше магазинов формата «у дома», пока неясно. На центральных улицах города, которые раньше неформально назывались по профилю расположенных там арендаторов — обувная или мебельная, свободных площадей достаточно много. В стрит-ритейле не слишком хорошо чувствует себя общепит. Развиваются онлайн-ритейлеры, салоны красоты.
В торговых центрах кто-то пытался сохранить арендаторов и снижал ставки, кто-то, наоборот, держал цену до последнего, тогда арендаторы уходили. По большому счету арендные ставки снижаются на 10–20%. Некоторые торговые центры даже выставлены на продажу. Ставки аренды в крупных ТРЦ сегодня варьируются от 1 тыс. рублей за 1 кв. м в месяц до 2–2,5 тыс. рублей за 1 кв. м в месяц. Не исключено, что ставки корректируются, но это происходит в уже действующих договорах.
Если раньше торговые центры генерировали самый большой трафик и все старались открыть магазин или в самом ТРЦ, или рядом с ним, то сейчас такого ажиотажа вокруг торговых центров уже нет. Все смещается в районы, жилые массивы, ближе к остановкам общественного транспорта, ключевым перекресткам.
Несколько лет назад весь центр города был в складах. Потом какие-то из них обанкротились, какие-то были перепрофилированы. Часть бывших заводских и складских территорий выкупают девелоперы под строительство жилых комплексов. Качественных складов в городе не осталось. В пригороде построили несколько технопарков, но арендовать там площади могут не все: кому-то не подходит ценовая политика, кому-то (и их большинство) нужны небольшие площади, а технопарк их не сдает. Ставки аренды на склады — около 300 рублей за 1 кв. м в месяц.
На рынке много небольших инвесторов, готовых вкладывать в недвижимость до 50 млн руб. А вот качественных предложений на рынке не так много. Есть интерес и к офисной недвижимости, ее покупают под салоны красоты, медицинские центры. Нередко инвесторы, покупающие коммерческую недвижимость, обращаются к риелторам с просьбой найти для помещений и арендатора.
Кемерово: «Из торговых центров арендаторы уходят, поиски новых занимают несколько месяцев»
Галина Сучкова, генеральный директор АН «Спарта» (Кемерово):
— Спрос на коммерческую недвижимость упал. Снизился объем запрашиваемых площадей. Арендаторам чаще всего требуются маленькие офисы площадью от 10 кв. м, до пандемии такие запросы вообще не учитывались нашей статистикой. Арендаторы освобождают большие офисные площади, уплотняются. Если раньше компания арендовала офис площадью 150 кв. м, то сегодня ищет для себя помещение не более 60–70 кв. м. Диапазон стоимости офиса варьируется от 300 до 1 ты. руб. за «квадрат».
Стоимость аренды офиса зависит от локации. Арендаторы хотят, чтобы путь от остановки до офиса занимал не более 5 минут. Среди других требований — хорошая транспортная доступность офиса, наличие парковочных мест. Большое внимание уделяется пешеходной зоне: если дорога от остановки транспорта до офиса некомфортная, никто не хочет въезжать даже в качественные офисы.
Внимание арендаторов не привлекают и офисы, расположенные на территории бывших промышленных зон, заводских контор. Даже если само офисное помещение будет просторным и удобным, с хорошим ремонтом, вряд ли арендатор остановит на нем свой выбор.
Из торговых центров арендаторы уходят, поиски новых иногда занимают несколько месяцев. В стрит-ритейле востребованы только помещения в локации с хорошим трафиком — например, рядом с автобусной остановкой. Уже через три дома помещение на первом этаже не будет пользоваться спросом. Торговые помещения сдаются по 500–600 рублей за 1 кв. м в месяц.
Рынок складских помещений в городе в основном представлен старыми помещениями, оставшимися еще с советских времен. Доля новых складов невелика. У нас в компании есть заявки на склады площадью по 1 тыс. кв. м. Такие склады хотят арендовать сетевые ритейлеры. Склады предлагаются по цене от 150 до 250 рублей за кв. м в месяц. Арендаторы предпочитают теплые склады с хорошей транспортной доступностью и по самой низкой цене — от 100 рублей за кв. м в месяц. Однако таких объектов на рынке очень мало.
Инвестиционных сделок на рынке немного. Как правило, спросом пользуются помещения в стрит-ритейле со сроком окупаемости 6–7 лет.
