Комментирует управляющий партнер RRG Денис Колокольников:
- Для большинства застройщиков жилья торговая недвижимость, скорее, непрофильный актив. Они включают торговую инфраструктуру в инвестпроекты по нескольким причинам. Во-первых, это делается для удобства будущих жителей и увеличения добавленной стоимости квартир. Во-вторых, на застройщиках лежат обязательства перед городом по части создания новых рабочих мест.
- Чтобы иметь возможность управлять помещениями, девелоперы все чаще продают лишь часть проекта, а остальное оставляют себе. Мы рекомендуем сохранять у себя часть помещений, иначе баланс операторов установится только через несколько лет после заселения ЖК. Бывает, что застройщик создал условия, например, для открытия студии пилатеса и ветеринарной клиники, но он не может обязать инвестора сдать помещения именно этим операторам, а не открыть там магазин продуктов.
- Стилобат — это гибрид между стритом и отдельно стоящим зданием. Стилобаты имеют с жилым зданием общий фундамент, они могут объединять несколько башен или выходить фасадами за пределы других корпусов. Такое размещение позволяет сделать торговым помещением некую автономность, например, отдельную вентиляцию или удобную загрузку. Также при помощи стилобата можно повысить эффективность использования участка — стилобат занимает меньше места, чем отдельно стоящее здание.
- В отдельное здание чаще всего выносят тех операторов, которых оказалось сложно «вписать» в жилой дом. Например, это фитнес-центр с бассейном, медицинская клиника и т.д.
- Интерес к стрит-ритейлу объясняется тем, что он оперативно реагирует на спрос и потребительские ожидания. В только что построенных ЖК первыми открываются магазины продуктов, а также точки по продаже стройматериалов. У ремонтных рабочих востребованы магазины разливного пива и закусочные. В каждой новостройке после ввода работает несколько подобных точек. Но по мере заселения ЖК состав меняется: закрываются точки по продаже шаурмы, после чего появляются салоны красоты, кофейни, зоомагазины и т.д.
- Со стороны ритейлеров и операторов сферы услуг спрос на новые коммерческие помещения высокий при условии соблюдения нескольких условий. Первое — стоит учесть технические характеристики для ведения того или иного бизнеса — мощности, отдельная вентиляция, условия для разгрузки и т.д. Второе — важны планировки и правильная нарезка. Мы периодически встречаем у застройщиков нерациональные решения, например, большие объемы двухэтажных коммерческих помещений по 500 кв. м., которые плохо делятся. Наконец, для 100-процентной заполняемости необходимо правильно оценить емкость рынка, районное окружение и спрос.
- Без участия застройщика стрит-ритейл в новом районе полностью сдаётся и формируется примерно за 3 года. Из-за продажи помещений на этапе строительства процесс появления новых операторов происходит хаотично, их состав может сильно отличаться от заявленной концепции. Мы призываем застройщиков оставлять часть помещений у себя в управлении, чтобы обеспечить появление нужных операторов. По нашим расчетам, 5-7% грамотной коммерческой инфраструктуры в общем объеме ЖК формирует успех и ликвидность жилого комплекса на 15-20%.
Источник: SCRussia
