Денис Колокольников, управляющий партнер RRG:
Прежде всего, 2023-й характеризуется рекордным объемом инвестиций в коммерческую недвижимость за всю историю наблюдений – по итогам года он должен превысить 450 млрд рублей. А это значит, что работы у консультантов было более чем достаточно: чего стоит одна только продажа 14 ТРЦ «Мега» общей площадью 2,3 млн кв. м «Газпромбанку». Безусловно, основным драйвером инвестиционной активности стал ускоренный выход западных игроков с российского рынка и продажа первоклассных активов с дисконтом. Помимо ТРЦ «Мега» по этой же причине сменились собственники у ТРЦ «Метрополис» в Москве, ТРЦ «Галерея» и ТРЦ «Жемчужная плаза» в Санкт-Петербурге, у нескольких отелей Park Inn by Radisson и т.д. Но при этом имели место и крупные сделки между российскими игроками – к примеру, продажа сети ТЦ «Сибирский городок» или ТРЦ Columbus в Москве. Из примеров выше видно, что основной объем инвестиций пришелся на торговую недвижимость, однако сделки активно шли весь год и на офисном, и на складском, и на гостиничном рынках.
Очередным вызовом для рынка стало двукратное повышение ключевой ставки – с июньских 7,5% до текущих 15%. В долгосрочной перспективе такая ставка может оказать серьезным сдерживающим фактором как для рынка коммерческой недвижимости, который сильно зависит от инвестиционной активности и проектного финансирования, так и для рынка жилья, где витальное значение имеет ипотечное кредитование. Но пока идет серьезная поддержка от государства, льготная ипотека стимулирует людей покупать квартиры, а девелоперов – строить.
Со своей стороны, мы в RRG фиксируем увеличение запросов на консалтинг по коммерческой недвижимости со стороны жилищных девелоперов. Безусловно, традиционным лидером остается московский регион. Здесь, за счет программы льгот город побуждает стимулируется застройщиков жилья возводить не только детские сады, школы и поликлиники, но и офисные, торговые, спортивные и другие коммерческие объекты, создавая тем самым новые места приложения труда за пределами ТТК. В нашей практике около 40% консалтинговых проектов составляют именно такие истории, и это не случайность, а тенденция – в 2023-м году многие девелоперы жилья заявили о строительстве офисов, складских комплексов, ТПУ и т.д.
Таким образом, возникает аккумулятивный эффект – растут объемы девелопмента, и конкуренция возрастает. Требуется большое количество консалтинговых услуг разного профиля: изучение целевой аудитории, продуктовый консалтинг, анализ наилучшего использования земельных участков с точки зрения коммерческой недвижимости, в том числе с точки зрения создания новых рабочих мест. Плюс идет достаточно большое количество проектов КРТ со сложными и разноплановыми объектами. Также в числе лидеров сегмента коммерческой недвижимости в рамках консалтинга – производственные и логистические проекты, в частности лайт индастриал и технопарки, мы в этом аспекте сделали достаточно много интересных проектов, в том числе многоэтажных.
Самым важным в 2023-м году, как и в 2022-м, на мой взгляд, стала переориентация консалтинга на российский рынок. Сейчас мы живем в реальности, где крупнейшими инвесторами в коммерческую недвижимость выступают банки и госкорпорации. На место ушедших иностранных брендов в ТЦ пришли не турецкие или иранские, как ожидалось, а российские, которые за прошедшие 1,5 года совершили огромный рывок вперед. На офисном рынке не случилось прогнозируемого роста вакансии – штаб-квартиры иностранных компаний с готовностью заняли российские компании.
Источник: журнал CRE №15(435) | Декабрь 2023-Январь 2024
